Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Претензия застройщику об устранении недостатков». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Как написать претензию застройщику на неустойку.
Пишут претензию и в свободной форме, но соблюдая при этом нормы делового языка. Изложение: четкое, лаконичное, без угроз и приукрашивания. Удобнее всего воспользоваться готовым образцом с заполнением пустых граф. Прежде чем направлять ее непосредственно застройщику полезно все же получить консультацию у специалиста. У второй стороны точно есть юристы, которые смогут эту претензию отклонить, если она будет составлена неверно. Очень важно при написании ссылаться на нормы закона и пункты соглашения, которые нарушаются.
Претензия к застройщику по качеству квартиры
Часто застройщик грешит еще тем, что объект предоставляется в срок, но качество его неудовлетворительное. Мириться с этим не нужно и по этому поводу также можно подать претензию.
По законам РФ застройщик несет ответственность (гарантийные обязательства) касательно всех проведенных им работ на протяжении 5 лет. Иногда гарантия от застройщика за некачественное строительство в договорах прописывается на более продолжительный срок. Сред существенных проблем:
- Протекает крыша.
- Подтапливаются подвальные помещения.
- Плохое качество межпанельных швов.
- Промерзают стены.
- Батареи не греют.
- Другие претензии, по качеству строительства, что не соответствуют нормативу.
Обоснование претензии по нарушениям срока
Договоры долевого участия в строительстве относятся к наиболее сложным в современном российском праве, поскольку включают в себя множество правоотношений, начиная с инвестирования и заканчивая субподрядом. Поэтому необдуманное подписание ДДУ недопустимо, какие бы обещания ни давал застройщик в рекламных буклетах.
Договор долевого участия должен быть внимательно изучен, в том числе и в части сдачи объекта в эксплуатацию. Раздел ДДУ, включающий в себя сведения о сроках, не должен допускать разночтений и двоякого толкования.
Так, дата сдачи в эксплуатацию объекта долевого строительства может быть установлена в следующих вариантах:
- конкретной датой (число, месяц, год);
- конкретным кварталом года;
- конкретным полугодием года.
Хотя и квартал, и полугодие охватывают большой промежуток времени, все же они дают дольщику право на получение неустойки со дня:
- следующего за последним днем конкретного квартала;
- следующего за последним днем конкретного полугодия.
Если срок сдачи был установлен на определенную дату, то право на неустойку возникает со дня, следующего за датой планировавшейся сдачи объекта.
Существует еще один вид установления срока в ДДУ – ориентировочный. Например, срок сдачи может быть описан как «ориентировочно 2 квартал 2022 года с передачей жилья в 30-дневный срок с даты разрешения». В таком случае право на получение неустойки возникает спустя 30 дней от последнего числа второго квартала.
Обращаем внимание, что невнятные сроки в ДДУ не освобождают застройщика от ответственности за нарушение договорных сроков.
Другие основания предъявления претензии
Практика показывает, что безусловными рекордсменами в части предъявления претензий являются нарушение сроков сдачи объекта строительства и дефекты в работе застройщика.
Помимо этих оснований, причинами направления претензий могут быть:
- нарушение плана конструкции, при котором полученное жилье может быть меньше по площади, чем запланированное;
- неудовлетворительное качество жилья и огрехи в ремонте;
- несоответствие между планом здания и реально выстроенным зданием;
- нарушение застройщиком технических норм строительства.
Рассчитываем неустойку
Еще раз напомним, что претензия должна содержать требования, иначе смысла в ней нет. Разумеется, никто не может запретить дольщику написать претензию застройщику и сообщить посредством нее, что руководитель строительной компании нарушает договор и что дом не сдан в эксплуатацию в установленные сроки. Но польза от такой претензии будет нулевой.
Для того чтобы претензия дала результат, она должна:
- содержать в себе требования, предусмотренные договором или в силу закона;
- быть мотивированной;
- быть направленной в срок;
- быть правильно врученной.
К числу требований, которые могут быть предъявлены в претензии, относится требование выплаты неустойки. Разумеется, сумма, на которую претендует автор претензии, должна быть рассчитана им самостоятельно.
Как правило, размер неустойки содержится в самом тексте ДДУ. Если договор не содержит этих сведений, то расчет производится в соответствии с Законом «Об участии в долевом строительстве».
Так, юридическое лицо может претендовать на неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования от стоимости квартиры, установленной ЦБ РФ на момент предъявления претензии, а физическое лицо – в виде 1/150 от того же показателя за каждый день просрочки.
Не смысла приводить действующую на настоящий момент ставку рефинансирования ЦБ, поскольку цифра эта нестабильна и подвергается изменениям в среднем три раза в год.
Как отправить претензию застройщику по почте?
Претензию застройщику относят к срочной документации, поэтому в случае отправления по почте необходимо выбрать вариант ценного письма с описью вложения и обязательным уведомлением о вручении. Перед отправкой следует подготовить претензию в двух экземплярах и принести в почтовое отделение, не запечатывая в конверт.
Обратите внимание!
Отправляя претензию заказным письмом, вы можете быть уверены, что застройщик получит письмо в срок и незамедлительно ознакомится с ним.
На почте нужно заполнить выданный сотрудниками бланк по форме Ф-107, где указываются реквизиты получателя, перечень документов и объявленная ценность (если нужно).
После проверки правильности заполнения данных и соответствия описи вложению, один из заверенных экземпляров претензии помещают в письмо и запечатывают для дальнейшего отправления, а второй передают вам.
Подготовка претензии и сопутствующих документов
После того, как предмет договора (жилье) осмотрен, необходимо составить акт обнаруженных недочетов в строительстве и предложить его подписать представителю застройщика.
Обычным делом является отказ застройщика поставить подпись на документ о выявлении недочетов в построенном объекте. Чаще всего это бывают:
- трещины в стенах,
- незакрывающееся окна и межкомнатные, входные двери;
- не функционирующие системы газоснабжения; электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения;
- неработающие лифты;
- применение материалов, выделяющих токсичные запахи и опасных для здоровья и т.д.
- несоответствие площади передаваемого жилья проектной документации. Как правило, нарушение площади выявляется после проведения замеров представителями БТИ.
Важно: частым явлением в отношениях долевого строительства бывает выявление возникших недостатков после принятия жилья по акту приема-передачи в пределах гарантийного срока. Согласно законодательства такой срок не может быть менее 5 лет.
В случае, когда выявляются недостатки в объекте строительства чаще всего дольщиком предъявляются требования об их устранении в разумные сроки.
Правовое основание для требования неустойки
Важно понимать в каких случаях возможна претензия, это законные основания. Среди основных – затягивание срока сдачи объекта. Именно по этому вопросу больше всего претензий. По закону требовать неустойку можно еще в случаях:
- Недостатки строительства. Среди них: трещины, промерзание, некачественная установка окон и т. д. Для того чтобы претензию можно было предъявить важно не принимать объект с дефектами, в особенности это касается явных недостатков. Если осмотр квартиры был невнимательный и акт приема-передачи подписан, то и вменять застройщику нечего. Что касается дефектов, что проявляются позже, таких как промерзание стен, то для предъявления такой претензии на работы должна быть гарантия.
- Несоответствие метража, заявленному в документах – меньше, чем было оплачено.
- Некачественный ремонт – действуем аналогично первому пункту.
- Наличие дополнительных объектов, которых по плану быть не должно. Это пристройки, подвалы и т. д.
- Нарушение технических норм строительства.
Претензия к застройщику по качеству квартиры
Когда купленная квартира имеет недостатки, застройщик обязан их устранить. Чтобы это произошло, от вас требуется написать претензию с перечнем проблем, с которыми вы столкнулись. Важно, чтобы эта претензия была зарегистрирована фирмой в качестве обращения, а вы получили копию с отметкой о принятии.
Обязательные реквизиты для заполнения претензии
Несмотря на отсутствие единой формы, каждый образец претензии к застройщику по срокам сдачи содержит все обязательные реквизиты, в том числе:
- Адрес застройщика, который указан в договорных документах.
- Данные из договора, в том числе обязательно его номер и дату регистрации
- Адрес, по которому осуществляется застройка
- Факт нарушения с приведением описания, расчетов и подтверждающих документов
- Перечень законодательных актов, на основании которых предъявляется претензия к застройщику о взыскании неустойки
- Требования лица, предъявляющего претензию (выплатить пени или неустойку, устранить строительные недоделки, возвратить излишне уплаченные взносы, исправить данные в документах и так далее).
- Указываются сроки для выполнения требований, изложенных в претензии
- Приводятся банковские данные для перечисления неустойки
- Указываются полные сведения о лице или лицах, предъявляющих претензию, включая паспортные и адресные данные
- Перечисляются все приложения с полным их описанием
- Дата составления претензии.
Ответственность застройщика за некачественное строительство
К дефектам сданного объекта могут быть отнесены:
- некачественная отделка и кладка;
- неправильная установка окон и дверей;
- дефекты термоизоляции и кровли и т.д.
Наружные (видимые) дефекты следует фиксировать сразу в момент приема жилья. Подпись дольщика в акте приема-передачи является свидетельством того, что внешних дефектов при первичном осмотре жилого помещения выявлено не было.
Это не значит, что написание претензии или обращение в суд станут невозможными, просто потребуются дополнительные траты на экспертизу, которая подтвердит, что дефекты возникли по вине застройщика.
В отношении скрытых дефектов будет действовать срок гарантии, предоставляемый застройщиком.
Например, дефекты отопительной системы, термоизоляции, кровли могут быть выявлены только при возникновении соответствующих климатических условий.
Так, установить протекание кровли можно лишь во время осадков, а дефекты термоизоляции – во время холодного сезона. Срок гарантии застройщика, равный пяти годам, охватывает период, достаточный для выявления скрытых дефектов, и предъявлять застройщику претензии можно в течение всего срока действия гарантии.
Когда составляется претензия к застройщику
Претензия может быть составлена в следующих случаях:
- Нарушен срок сдачи объекта, тогда можно требовать компенсацию, пени, неустойку и выплату штрафа. Если застройщик дорожит собственной репутацией, есть шанс, что данная сумма будет выплачена добровольно.
- Недовольство качеством, когда требуется устранить недостатки, возникшие по вине фирмы, например, если использовался некачественный материал, велось непрофессиональное строительство, коммуникации не были подведены в квартиру. Такая претензия пишется на имя застройщика, вне зависимости от того, кто является подрядчиком – это их внутренние нюансы, которые дольщика не касаются.