Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Шаг 2 – проверка истории квартиры.
Попросите у собственника выписку из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Что нужно проверить, на что нужно обратить внимание в документах
Представленная продавцом квартира может иметь несколько претендентов на жилплощадь, причем выступающих на законных основаниях. Избежать проблем позволяет знание истории квартиры: кто первоначально был собственником, как она досталась продавцу, есть ли правоустанавливающие документы на недвижимость, является ли реализатор единственным владельцем? Установить истину помогут документы и порталы, предоставляющие официальную информацию о собственниках.
Проверка участников сделки, третьих лиц
Определить продавца недвижимости с «сомнительной» репутацией не составит труда, если в отношении него ранее было заведено уголовное дело, он находится в розыске, не выполняет обязательства по кредитам или относится к злостным неплательщикам алиментов.
Проверка продавца
В первую очередь необходимо установить личность продающего и проверить оригинал паспорта.
Если продавец является неплательщиком по долгам, правонарушителем, его имущество находится «под прицелом» пристава-исполнителя, право распоряжаться имуществом, то есть заключать договор купли-продажи или дарения, у него ограничено.
Также следует проверить, не является ли продавец (или риелтор) подозреваемыми в совершении преступлений, не находится ли в розыске. Узнать информацию можно на сайте ФССП.
Перед заключением договора необходимо потребовать справку о психическом здоровье владельца квартиры. Это необходимо, поскольку не всегда психические заболевания проявляются при нескольких личных встречах, а если у владельца жилья имеется болезнь, влекущая недееспособность, родственники могут оспорить договор.
Каковы характеристики квартиры
В выписке из ЕГРН будет прописан точный адрес, кадастровый номер, площадь. На последней странице печатают технический план квартиры. Можно оценить метраж комнат и заметить наличие перепланировок. Последнее особенно важно, если вы оформляете ипотечный кредит — его могут не одобрить.
С какого числа собственники владеют квартирой
Сравните её с датой в правоустанавливающих документах (о них ниже).
Договор дарения
Риски приобретения подаренного жилья также лучше оценивать вместе со специалистом. Юрист выяснит, соблюдены ли форма и порядок заключения сделки, правомерно ли собственник владеет жильём.
Договор передачи квартиры в собственность
Он выдаётся, если владелец приватизировал эту квартиру. При сделках с такой недвижимостью есть один нюанс. Если человек, зарегистрированный в квартире, отказался от участия в приватизации, он получает пожизненное право проживать в ней до тех пор, пока не снимется с учёта добровольно. Иначе его невозможно выселить даже через суд. Так что важно проследить, чтобы он выписался до того, как продавец получит деньги. Или вы рискуете купить квартиру вместе с жильцом.
Бывают и другие виды правоустанавливающих документов, например решение суда, по которому собственник владеет объектом. Но с ними лучше сразу обращаться к юристу, если не хотите проблем.
2. Проверки личности продавца
Неблагоразумно приобретать квартиру, которая продаётся на основании доверенности. Дело стоит иметь с непосредственным владельцем квартиры, обязательно проверив его паспорт на подлинность. Это с относительной лёгкостью можно сделать в паспортном столе.
Присмотритесь к продавцу квартиры: насколько адекватен человек в плане психического здоровья, не наркоман ли, не алкоголик ли он. Если возникли сомнения – посетите с ним нарколога, психиатра. Нормальный человек от такого не откажется. В обязательном порядке сделайте обход, как минимум десяти соседей и поинтересуйтесь у них на счёт личности и добропорядочности продавца.
Часы посещения
Давайте подумаем какое лучшее время для покупки квартиры. Период осмотра следует подбирать в дневное время суток. Оно даст понять насколько светлой является квартира. И именно благодаря данному освещению, можно внимательней изучить все недостатки.
Просмотр часто производится с хозяевами дома, именно поэтому к их словам следует прислушиваться крайне внимательно. Договариваясь с собственниками, соглашайтесь только на индивидуальный показ, так вам удастся обследовать помещение полностью.
Доверенность
Если у продавца нет времени на показ квартиры, она перекладывается на плечи риэлтора. Именно доверенность может подтвердить, что собственник не имеет претензий того, чтобы осмотр был проведен другим лицом.
Такая доверенность должна регистрироваться у нотариуса.
Обратите внимание! При встрече с риэлтором обращайте внимание на его опыт и количество положительных сделок. Помимо этого, можно запросить его сертификат или рекомендации от уже работающих с ним людей.
В доверенность на осмотр входит:
- дата подписания;
- место проведения договора;
- информация собственника и риэлтора, в которые также включены и паспортные данные;
- список того, что будет выполнять доверенный поручитель;
- дата выполнения обязанностей и дата прекращения их выполнения.
Договор должен быть выполнен безошибочно, иначе он будет недействителен.
Чаще всего покупатели не изучают каждый угол квартиры, а после разочаровываются в покупке. Чтобы такого не произошло, сконцентрируйтесь на изучении всей площади жилья. Если в доме предстоит ремонт, заранее рассчитайте всю его стоимость. В непродуманном случае, это может грозить дорогостоящим ремонтом.
Если в помещении есть недостатки, которые нельзя устранить, дважды подумайте – нужна ли вам такая квартира?
Продавец должен подтвердить, что квартира принадлежит ему на праве собственности. Подтверждающими документами могут являться:
- выписка ЕГРН, выданная Росреестром или МФЦ;
- свидетельство о праве, если квартира были приобретена до 2011 года, т.е. до введения в действие реестра ЕГРП (ЕГРН);
- свидетельство о наследстве;
- договор купли-продажи, заверенный БТИ или нотариусом, если квартира приобреталась до 1998 года.
Справки о составе семьи
При продаже квартиры она должна быть свободна от прав и притязаний третьих лиц. Для установления состава семьи и фактически прописанных лиц, нужно проверить следующие документы:
- справку о составе семьи (выдается в миграционном отделе МВД);
- архивную справку о составе семьи (в ней отражаются данные обо всех прописках и выписках на жилплощадь);
- выписку из домовой книги (такой документ выдается только на старый жилфонд, содержит данные обо всех жильцах).
В договоре купли-продажи нужно указать полный перечень граждан, зарегистрированных на жилплощади. Продавец должен дать обязательство о выписке этих лиц, о фактическом освобождении квартиры. Желательно, чтобы квартира была свободна уже на момент регистрации сделки, чтобы устранить проблемы с судебным выселением.
При проверке документов о составе семьи нужно обратить внимание на перечень лиц, которые не входят в состав собственников, однако не могут быть лишены права пользования. Например, таким правом обладает член семьи, отказавшийся от приватизации, либо проживающий по договору ренты. Так как достоверно проверить такие факты сложно, нужно потребовать от продавца выписки и фактического выселения всех граждан до момента передачи денег и регистрации договора.