Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупаю квартиру у застройщика в сданном доме, как оформить документы?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Особенности регистрации права собственности по договору долевого участия.
Как правило, даже после полной оплаты стоимости жилья по ДДУ, получения ключей и вселения в новую квартиру, право собственности остается до сих пор не оформленным. Гражданин становится полноправным владельцем жилплощади только после прохождения государственной регистрации имущественного права в Росреестре.
Стоимость
Государственную пошлину за регистрацию права собственности необходимо заплатить до подачи документов. Ее размер устанавливается налоговым законодательством, а именно ст. 333.33 НК РФ. В 2017 году госпошлина равна 2000 рублей.
Если квартира оформляется в долевую собственность, то сумма госпошлины будет поделена между сособственниками пропорционально их долям. Оплатить требуемую сумму можно в любом отделении банка, банкомате или в кассе регистрирующего органа (если она предусмотрена).
Этап №1 — Уточнить у застройщика можно ли оформить квартиру в собственность
Если застройщик оповестил о том, что квартиру можно оформить в собственность — переходите к этапу №2 про подготовку документов. Обычно застройщик оповещает об этом по телефону, по смс или на своем сайте/форуме.
Зарегистрировать квартиру в собственность можно только при условии:
- Застройщик оформил у районной Администрации разрешение ввода дома в эксплуатацию.
- Районная администрация поставила дом на кадастровый учет в Росреестре.
- Застройщик составил протокол на распределение жилой и коммерческой недвижимости.
- Застройщик оформил технический паспорт на весь дом в БТИ (Бюро Технической инвентаризации).
- Районная администрация присвоила почтовый адрес дому.
- Застройщик оформил передаточный акт в Государственной архитектурно-строительной организации.
Все это уточняйте у своего застройщика. Если готово, то можете приступать к оформлению — этап №2 ниже.
Порядок оформления квартиры в собственность в новостройке при ипотеке
Перед обращением в суд следует направить застройщику претензию от имени одного дольщика или целой группы. Документ рекомендуется высылать заказным письмом. В суд можно обращаться после получения отрицательного ответа на претензию либо неполучения ответа в месячный срок.
Участие в строительстве
Такой процесс регулируется нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Эта процедура реализуется при соблюдении определенных условий.
В большей степени они касаются застройщика, юридического лица, которое будет заниматься возведением объекта. Прежде всего, необходимо иметь данные, которые касаются самой компании. То есть в наличии должны быть учредительные документы, сведения, подтверждающие регистрацию в качестве юридического лица, а также лицензия на право осуществлять деятельность, связанную со строительством.
Также необходимо будет представить проектную декларацию.
Она должна включать в себя:
- Название компании, её адрес и режим работы.
- Вид осуществляемой деятельности, срок действия и номер лицензии.
- Сведения о реализованных проектах строительства за последние тридцать шесть месяцев.
- Состояние финансов. Здесь надо указать наличие или отсутствие задолженности.
- Этапы, сроки и цели возведения объекта.
- Основание для использования земельного участка.
- Сроки ввода объекта в эксплуатацию.
- Общая стоимость процедуры.
- Наличие сделок по привлечению финансов.
Для дольщика условий участия гораздо меньше. Он должен обладать правом заключать самостоятельно договора. Если человек ограничен в свое дееспособности, то от его имени будут действовать законные представители, с согласия органов опеки.
Самым большим недостатком в данном случае является тот факт, что начинать процедуру оформления квартиры в собственность можно только после того, как она будет передана застройщиком.
Условия
Договор долевого строительства должен содержать в себе следующие условия:
- Дату и место заключения.
- Предмет сделки. В данном разделе указывается подробное описание объекта – место расположения, назначение, общая площадь.
- Стоимость договора и порядок расчетов. Как правило, денежная сумма перечисляется частями на р/с застройщика, с периодичностью, установленной сторонами сделки.
- Права, обязанности и ответственность каждого участника. В этом пункте необходимо предусмотреть основания для расторжения сделки, порядок решения возникающих споров, период строительства, а также меры воздействия, которые могут быть применены к недобросовестной стороне.
- Дата вступления в силу и срок действия договора.
- Реквизиты и подписи сторон.
К договору необходимо приложить документы, которые подтверждают обоснованность сделки.
К ним отнесены: паспорт дольщика, лицензия и свидетельство застройщика о регистрации в качестве юридического лица, проектная документация.
Следует отметить, что некоторые разделы в договоре могут быть изложены кратко и оформлены в виде отдельных приложений, например, стоимость и порядок расчетов, график строительства, описание объекта.
Пакет документов
Чтобы зарегистрировать права, необходимо обратиться в органы Росреестра. Но для начала потребуется собрать подтверждающую документацию.
В такой перечень входят:
- Паспорт инициатора.
- Договор долевого участия.
- Акт приема-передачи квартиры.
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Все документы можно направлять в виде оригиналов или копий. Последние должны быть заверены у нотариуса или в организации их выдавшей. После этого нужно будет оформить письменное заявление. В нем указываются сведения о регистрирующем органе, инициаторе и объекте имущества, а также перечень прилагаемой документации.
Срок рассмотрения
Срок регистрации ДДУ в Росреестре варьируется в зависимости от номера договора. Если это самый первый ДДУ, то срок увеличивается. Также срок зависит от органа, куда вы подали документы. Срок регистрации первого договора ДДУ в Росреестре будет проходить около 18 суток. Если вы не первый дольщик, то он сокращается до 7 дней.
Необходимо учитывать, что срок в семь дней – это срок с момента поступления договора и прочих документов в управление Росреестра. Т.е. если документы подаются через МФЦ, то придется взять еще пару дней на доставку документов. Сотрудник управления может отказать в регистрации на основании ошибки в договоре или отсутствия тех или иных пунктов. Тогда срок регистрации может увеличиться еще на месяц.
Оформление в собственность по ДДУ дольщик может проводить самостоятельно, тем боле, что сегодня процедура регистрации значительно упростилась, а сроки ее проведения заметно сократились. Законодатель предоставил гражданам несколько вариантов оформления недвижимости. Регистрировать квартиру можно:
- подав документы в Росреестр или МФЦ, в том числе без привязки к месту расположения регистрируемого объекта;
- направив их почтовым отправлением с описью и уведомлением о получении;
- дистанционно через интернет в своем кабинете на сайте госуслуг.
В последнем случае граждане также выигрывают в размере оплаты. При проведении электронных платежей, сумма пошлины уменьшается, т.к. она рассчитывается с учетом понижающего коэффициента 0.7.
При личном приеме заполняется два заявления: одно – инвестором, в котором фиксируются его данные, указываются адрес и характеристики объекта и все поданные документы, второе – представителем строительной фирмы. Заявители получают расписку, где указывается число, когда необходимо явиться за документами. Если документы направляются почтой, то подпись дольщика на заявлении должна быть заверена нотариально.
Государственная регистрация договора долевого участия в росреестре
- гражданские паспорта всех будущих собственников жилой недвижимости (участников долевого строительства);
- договор долевого участия, который является основанием для оформления квартиры в собственность;
- передаточный акт на жилое помещение, выданный застройщиком новому собственнику;
- разрешение уполномоченных органов, выданное компании-застройщику на ввод здания в эксплуатацию;
- техническая документация на квартиру, оформленая в Бюро технической инвентаризации;
- платежный документ (чек или квитанция), подтверждающий факт оплаты госпошлины.
В особых случаях может возникнуть необходимость в предоставлении:
- свидетельства о рождении одного из собственников, если он к моменту регистрации не достиг совершеннолетия;
- разрешение на регистрацию права собственности от органов опеки, если среди собственников имеются и несовершеннолетние лица;
- нотариально заверенная доверенность, если интересы одного из дольщиков представляет третье лицо;
- письменное разрешение супруга(и) дольщика, заверенное у нотариуса, на участие в долевом строительстве, если дольщик состоит в законном браке.
Что делать, если дом еще не поставлен на кадастровый учет
Все приведенные выше этапы занимают не мене шести месяцев, однако есть немало прецедентов, когда процесс затягивается на несколько лет. Нередко виной тому становятся сами застройщики, которые не спешат оформлять кадастровый паспорт на построенный объект. Если дом не состоит на регистрационном кадастровом учете, дольщики не могут начинать оформление своей квартиры.
В таком случае граждане, которые не желают ждать, пока застройщик соизволит провести необходимую процедуру, вынуждены сами заказывать техпланы своих квартир. Для этого необходимо обратиться в БТИ или другую коммерческую организацию, занимающуюся выполнением кадастровых работ.
Чтобы оформить техплан, нужно взять у застройщика копии документов на объект:
- разрешение на введение его в эксплуатацию,
- постановление о присвоении дому адреса,
- проект стадии «П».
Документацию вместе с копиями своего паспорта, ДДУ и приемо-передаточного акта, необходимо представить кадастровому специалисту, который займется составлением техплана квартиры. Документ записывается на диск, он представляет собой файлы с электронной подписью инженера, проводившего работы. После получения диска с техпланом, можно подавать документы в регистрационную палату.
Нюансы оформления жилья в новостройке
Регистрация договора на первую квартиру выполняется сотрудниками юридического отдела строительной компании и не подлежит изменению после регистрации. Все последующие договора формируются по подобию первого.
Для регистрации первого ДДУ в Росреестр необходимо предоставить не только сам бланк соглашения, но и ряд строительной и проектной документации.
Для внесения в базу ЕГРН первичного ДДУ застройщик самостоятельно подготавливает:
- Разрешение на проведение строительных работ.
- Проектная декларация на конкретный объект.
- Поэтажный план возводимого дома с обозначением имеющихся квартир.
- Необходимые заключения государственных органов.
- Документы самого дольщика.
Важно! Перед проведением регистрационных действий по каждому из договоров компания-застройщик обязана сделать перечисление в компенсационный фонд долевого строительства в размере 1,2% от суммы каждого зарегистрированного договора (в соответствии с положениями пункта 3 статьи 48 ФЗ №218).
Сложности при оформлении квартиры в собственность
Основные риски при вложении средств в долевое строительство связаны с недобросовестным поведением застройщика:
- затягивание сроков завершения строительства;
- ненадлежащее качество готового жилого помещения;
- отказ застройщика передать полный комплект документов для регистрации прав;
- банкротство застройщика.
В каждом из перечисленных случаев оформление права собственности может затянуться на неопределенный срок.
Если застройщик систематически нарушает сроки возведения объекта, дольщик может рассчитывать на выплату неустойки. Существенное затягивание строительства будет являться основанием для расторжения договора долевого участия и взыскания с застройщика вложенных денежных средств. Продление сроков сдачи готового объекта допускается при письменном уведомлении дольщика и получении его письменного согласия.