Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды земельного участка с последующим выкупом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Что значит договор аренды земельного участка с последующим выкупом?.
Соглашение об аренде, подразумевающее последующий выкуп объекта, который передается во временное пользование, является смешанным договором. Это означает, что для него характерны, как положения, которые относятся к договору аренды, так и к договору о купле-продаже.
Арендная плата за землю
Этот раздел отдан под финансовую сторону сделки, поэтому здесь должна содержаться информация о:
- размере оплаты;
- периоде внесения платежа;
- возможности повышения ставки;
- неустойке за просрочку даты внесения оплаты.
Можно составить график внесения арендной платы и прикрепить его приложением.
Сам блок выглядит примерно так:
- Размер арендной платы составляет 5000 рублей.
- Платеж вносится ежемесячно до 3 числа.
- Арендная плата повышается ежегодно на 3% от текущей суммы аренды.
Образец типового договора аренды земельного участка с последующим выкупом
Для того чтобы верно составить документ, стороны должны понимать, какие именно требования предъявляются к такому документу законом.
В первую очередь положения договора должны быть наиболее конкретны. Не допускается включать в текст положения, которые могут быть истолкованы несколькими способами. В соглашении должно быть указано, что право собственности может перейти только тогда, когда арендатор выплатить определенную сумму денежных средств.
Необходимо понимать отличия такого договора от соглашения о рассрочке при купле-продаже объекта. Основная разница между ними заключается в том, что при рассрочке, лицо выплачивает полную стоимость объекта в течение определенного периода. Для аренды же с последующим выкупом характерно то, что собственник участка еще получает средства и за временное пользование этим объектом.
Стоимость участка земли должна быть выплачена собственнику до того, как истечет срок аренды. Платежи осуществляются периодически в срок, который согласовали две стороны.
[attention type=yellow]
В соглашении рекомендуем указать, когда именно право собственности переходит к арендатору.
[/attention]
В тексте соглашения должны быть указаны следующие положения:
- Информация об участниках договора;
- Период действия соглашения;
- Данные об участке земли;
- Сведения о правах и обязанностях сторон;
- Порядок расчета между сторонами;
- Процедура расторжения документа;
- Подписи сторон.
Основные и дополнительные условия
К составлению договора предъявляются особые требования. В него необходимо включить как стандартные основные, так специфические дополнительные условия, учитывая последующую сделку с выкупом.
В тексте присутствует:
- полное изложение уникальных характеристик, подтвержденные кадастровым паспортом;
- при сроке аренды больше чем на один год обязательно проходит процесс регистрации(если есть желание выкупить надел, то временной интервал должен превышать 3 года);
- пункт о переходе прав, которое должно произойти через определенный промежуток до или после окончания срока действия договора (оплата выкупных платежей иногда производится досрочно и может служить отправной точкой);
- график обязательных платежей, дополненных суммой для выкупа (нужно подумать об индексации средств с учетом инфляции, чтобы не пострадали интересы обеих сторон);
- не исключено страхование объекта по взаимной договоренности (условия тоже будут совместно оговорены).
Правомочность собственника не должна вызывать никаких сомнений. В противном случае, сделку признают незаконной.
Можно ли
Все правоотношения, возникающие в сфере земельной аренды, регулируются Земельным Кодексом. Помимо ЗК вопросы аренды земли отражены в некоторых статьях Гражданского Кодекса (ст. 606, 624) и КоАП РФ (ст. 7 п. 34).
Оформление собственности на землю, принадлежащую государству возможно только после проведения торгов. Победитель аукциона получает право на заключение арендного договора.
Сроки выкупа должны быть оговорены в договоре аренды. Максимальная продолжительность аренды по Гражданскому Кодексу составляет 49 лет. Передача прав собственности осуществляется после полной выплаты стоимости земельного участка.
Если стороны сразу не предусмотрели процесс приобретения арендатором земли – это не запрещается сделать и позднее, как в рамках действующего соглашения, так и отдельным договором. Выкупать земельный участок или нет – это добровольный выбор арендатора, к которому его нельзя принуждать.
Процедура аренды земли с последующим выкупом у администрации
Аренда земель регулируется Земельным и Гражданским кодексами. Данные законы устанавливают равенство всех к доступу земли.
Имеются и льготные категории, которые могут получить государственные земли на особых условиях. Их перечень указан в статье 39.6 ЗК.
Перевод земли из аренды в собственность предполагает подачу заявления о желании арендовать и в дальнейшем выкупить землю в свою собственность. Для этого лицу необходимо обратиться в администрацию муниципального образования, которому принадлежит участок.
В заявлении указывается:
- ФИО и должность адресанта.
- ФИО, контактные данные заявителя.
- Сведения об арендуемом земельном участке, его кадастровая стоимость и номер, целевое назначение, площадь.
- Предпочтительные сроки аренды.
- Наличие льгот у заявителя.
- Обязательно указывается просьба предоставить участок с условием его выкупа.
- Приводится перечень документов.
Если участок земли потенциально может быть передан в аренду, то информация об этом должна появиться в СМИ.
В объявлении указывается предварительная цена аренды и дата проведения аукциона (не ранее чем через 30 дней после публикации, чтобы все желающие смогли заявить о своих претензиях на аренду этой земли).
Далее возможно два варианта развития событий:
- Если были обнаружены иные претенденты на участок, то проводится аукцион и его победителем становится лицо, предложившее наиболее высокую ставку годовой арендной платы.
- Если других претендентов не нашлось, то заявитель автоматически становится победителем.
3 шаг: постановка на кадастровый учет
При получении одобрения нужно отправиться к кадастровому инженеру для оформления кадастрового паспорта на участок и постановки его на учет. Это займет 10 дней и потребует дополнительных затрат в размере 5-6 тысяч рублей. Также на данном этапе будет проведена оценка кадастровой стоимости земли.
В результате гражданин получит полный пакет необходимой ему технической документации.
5 шаг: заключение договора аренды
Договор аренды подписывается в трех экземплярах, после чего оплачивается арендная плата на 6 месяцев вперед. Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Договора аренды с правом выкупа заключаются на срок не менее 3 лет.
За этот временной промежуток необходимо построить на земле жилую постройку, гараж, сарай или дом. Строение нужно зарегистрировать в Росреестре в установленном законом порядке. Тогда у собственника постройки появится возможность выкупить землю за 3% от ее кадастровой стоимости.
Если же гражданин будет использовать землю не по назначению (например, заниматься там предпринимательской деятельностью), то муниципалитет вправе расторгнуть договор аренды.
Законодательная база
Благодаря изменениям, которые были внесены в Земельный кодекс, любые физические и юридические лица наделены правом арендовать земельные участки, пребывающие в собственности государства и муниципальных образований. Данное дополнение регулируется №171, 1 главой, 2 пунктом Федерального закона.
Главные пункты
Договор аренды земли с выкупом содержит положения, которые предусмотрены соответствующими законодательными актами необходимыми для его заключения. Основными пунктами составляемого соглашения между двумя сторонами являются статьи, которые в своей структуре содержат дополняющие их подпункты.
Оформление правоотношения
Законом не установлена единая форма соглашения аренды земли с последующим выкупом.
Чаще всего он основывается на обычном договоре аренды с дополнительно вынесенным пунктом о выкупе. Наличие этого абзаца не принуждает арендатора покупать землю.
Но в реальности пункт прописывается, если стороны уже договорились об аренде с выкупом.
Аренда с правом выкупа и покупка в рассрочку — разные вещи, поэтому предмет договора и его условия будут отличаться. Покупка земли в рассрочку в России возможна, но для собственника выгоднее передать надел в аренду с правом выкупа. В такой ситуации владелец получает не только полную стоимость участка, но и арендную плату.
Договор об аренде с правом выкупа участка не обязательно должен быть большим, поэтому не рекомендуется скачивать форму в интернете из нескольких страниц. Основная цель соглашение — прописать индивидуальные условия сделки. В документе не должно быть размытых формулировок или общих фраз.
Можно заказать составление договора у специалиста, так как это сложный документ. Но допускается и самостоятельная его подготовка. Ниже раскрыты основные пункты, которые должны содержаться в договоре. Они перечислены в той же последовательности, что указываются в соглашении.
Это единственный блок, которые не имеет заголовка.
Участники соглашения указывают:
- ФИО;
- паспортные данные;
- номер телефона.
В случае, если одна из сторон — организация, то можно опустить пункты с паспортными данными и телефоном. Эта информация вместе с регистрационными данными фирмы будет указана в конце соглашения в блоке “Реквизиты”.