Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать жилье в посуточную аренду, чтобы всё было законно». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Как правильно определить порядочных арендаторов?.
Как же выбрать приличных квартиросъемщиков? После того, как объявление начнет работать и приносить вам заявки, откроется ответственный процесс по фильтрации предложений и отборе съемщиков жилья. Если вы планируете заниматься сдачей квартиры не посуточно, тогда придется подойти с особой педантичностью к этому вопросу!
Не стесняйтесь задавать, как может показаться вам на первый взгляд, личные и интимные вопросы: о составе семьи, взаимоотношениях в семье, аккуратности, гигиене, наличии животных, о работе и занятости. И неплохо бы уточнить о неординарных хобби, которые могут нанести вред вашему имуществу.
Порядочные квартиранты с удовольствием закроют все ваши вопросы и, в свою очередь, зададут и вам уйму в ответ: о жилье, условиях аренды, соседях, инфраструктуре и так далее. И без каких-либо затруднений предоставят все необходимые документы в срок.
Опись имущества
В этой бумаге ведется учет вещей, находящихся в квартире на момент сдачи ее в аренду, это серьезный документ, пропустив который, можно понести серьезные финансовые убытки. При нанесении материального ущерба арендодателю, данный документ будет первостепенным по важности при рассмотрении дела судом.
Как правильно сдать квартиру в аренду
Благодаря сдаче жилья в аренду многие люди живут в теплых тропических странах и ни в чем себе не отказывают, особенно если оно находится в крупном мегаполисе. В любом случае, средства, полученные от сдачи квартиры в аренду, могут быть как основным, так и дополнительным заработком.
На этом даже строят успешный бизнес, приобретая специально жилье для того, чтобы сдать. Как правильно сдать квартиру в аренду, стоит рассмотреть основные нюансы?
Сдача жилья с помощью посредников
Теперь необходимо определиться с формой договора, поскольку данные правоотношения, возникающие из договоров найма жилого помещения или договора аренды, относятся к отношениям договора имущественного найма. Но, постольку, поскольку договор аренды и договор найма — это разные договоры, отношения сторон в первом случае регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ части второй («Аренда»), а во втором случае — главой 35 Гражданского кодекса РФ части второй («Наём жилого помещения»). Так, согласно ст.
ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со ст.
Госслужащий
Чтобы запретить или ограничить распоряжение чиновника своей собственностью, придется сначала ликвидировать прореху в законе. Хотя госслужащий извлекает возможную прибыль, его нельзя назвать предпринимателем. Но пользоваться этим, он сможет лишь до того момента, пока не решит сократить налоговое бремя, оформившись как ИП.
Полицейский
Здесь служители закона уравнены в правах с остальными гражданами, поэтому никаких ограничений для сдачи собственного жилья в аренду служба в органах за собой не влечет.
Физическое лицо
Обычный собственник имеет максимум привилегий и ничем не ограничен. Он должен соблюдать налоговое законодательство и правила эксплуатации жилых помещений. Может сдавать в аренду на любой срок. Важно лишь помнить о различии налоговой ставки между резидентами и нерезидентами.
Если в вашем распоряжении находится несколько квартир, или помещение подходит под мини-гостиницу или хостел, выгодно будет сократить налог до 6%, зарегистрировав ИП. Важно, что индивидуальный предприниматель должен делать отчисления в страховой и пенсионный фонды.
Если квартиранты живут без договора, чем они рискуют и какими правами обладают?
Права квартирантов без такого соглашения определяется исключительно совестью владельца квартиры.
Когда есть документ, стороны должны согласовать любое условие, которое они хотят изменить.
Если такого документа нет, то владелец жилья может разговаривать с квартиросъемщиком с позиции силы.
Могут быть введены как незначительные ограничения, вроде требования не водить гостей или пускать хозяина в квартиру для проверки по первому требованию, даже утром в воскресенье.
Чаще же возникают ситуации, когда арендатора уведомляют о резко возросшей стоимости аренды в ультимативной форме. Если же новые условия представляются невыгодными, то жильцу приходится съезжать в сжатые сроки.
Встречаются случаи, когда у собственника жилья резко меняются жизненные обстоятельства: приезжает родня, происходит развод с супругой и так далее.
Незадачливого жильца настойчиво просят подыскать себе другую квартиру, часто забывая вернуть деньги за непрошедшую часть оплаченного месяца. В случае споров хозяева просто меняют замки, а вещи арендатора выставляют на лестницу.
Налог на прибыль: ответственность перед государством
Первым делом стоит определиться, как вы планируете уплачивать налоги: как физлицо или как ИП. Следует помнить о том, что тот, кто является нанимателем по договору социального найма, сдает жилье только как физлицо и платит 13% от полученного дохода. Он также обязан получить разрешение от Департамента городского имущества. Затем арендодатель в свободной форме заключает договор найма с будущими жильцами (поднайма, если квартира находится в соцнайме). В конце года сдает в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и платит подоходный налог.
Остальные могут зарегистрировать ИП, купить патент на сдачу жилого помещения, заключить договор с квартиросъёмщиком. Другие налоги предприниматель не платит. Стоимость патента рассчитывается исходя из площади, расположения недвижимости.
Основные правила сдачи квартиры в аренду:
- Когда вы выбрали своего нанимателя, договорились с ним об арендной ставке, то приходит время заключить договор аренды. Что необходимо обязательно в нем прописать: фиксированную ставку, сроки оплаты, опишите всю мебель, бытовые приборы и их состояние на момент сдачи квартиры. Этот договор нельзя в одностороннем порядке изменять в течение срока аренды, только по согласованию сторон. При этом заключается новый договор, а прежний считается утратившим свою силу, о чем необходимо сделать специальную пометку в конце документа. Обязательным пунктом договора является запись об обязанности нанимателя вернуть квартиру, предметы мебели и бытовые приборы в том виде, в каком он получил их от хозяина нанимаемого помещения.
- Прописать условия выполнения взятых на себя обязательств нанимателя по сохранности имущества собственника квартиры, и в случае наступления финансового кризиса у нанимателя, какие действия может совершить как арендодатель, так и арендатор. Здесь можно указать на немедленное освобождение занимаемого жилого помещения, или прописать случаи отсрочки для того или иного момента.
- Если имущество собственника квартиры будет испорчено, то прописать в договоре возможность возмещения или в денежном эквиваленте, или натурой.
- Если арендатор соберется улучшить условия проживания, например, установить пластиковые окна вместо старых, то эти улучшения будут собственностью хозяина квартиры. Но непременно указать право нанимателя на возмещение понесенных им убытков. Эти работы должны проводиться с согласия собственника жилого помещения, если такое согласие не было получено, то право требования у арендатора наступить не может.
В любом случае сдачи своего жилья посторонним людям, следует придерживаться рекомендаций, указанных нами в этой статье.
Существенные условия договора об аренде квартиры
Любая гражданско- правовая сделка требует наличия обязательных условий, чтобы в дальнейшем она не была признана незаключенной или недействительной.
В договоре аренды или найма жилье необходимо закрепить:
- размер оплаты, вносимую арендатором за пользование имуществом;
- периодичность и дата оплаты;
- границы прав арендатора по использованию имеющегося в жилье или помещении имущества;
- разграничение обязанностей по оплате коммунальных услуг;
- порядок посещения имущества для проверки арендодателем;
- ответственность сторон.
Важно понимать, что имущество по договору считается переданным с момента подписания сторонам акта приема-передачи.
Стороны могут указать или в тексте договора либо в самом акте перечень имущества, которое имеется в наличии и передается в пользование вместе с квартирой.
Следует осознавать, что даже заключенное соглашение не гарантирует сторонам от несения определенных рисков. Поэтому, на стадии подписания важно выяснить все существенные моменты, касающиеся правомочности арендатора сдавать жилье в наем, в противном случае придется потратить немало усилий на доказательство своей правоты.
Арендодатель имеет право попросить от нанимателя предоставить документальное подтверждении его платежеспособности либо просить внести сразу за первый и последний месяц. Это позволит гарантированно получить оплату за следующий месяц, если наниматель начнет уклоняться от оплаты последующих месяцев после заключения договора и досрочно расторгнуть сделку.
В любом случае, чем точнее будут регламентированы в договоре правоотношения сторон, тем больше вероятность избежать противоречий и споре. Само собой, все предусмотреть практически невозможно, однако в таком случае применяются положения ГК РФ. В крайней ситуации всегда есть право обратиться в суд для защиты своих прав.
Возможна ли сдача в аренду муниципального жилья?
В тех случаях, когда государство предоставило вам муниципальное жилье, и вы хотите самостоятельно его сдать в аренду, то вы можете получить однозначный отрицательный ответ. У вас не имеются такие законодательные права. Хотя, ситуация не безвыходная.
Вы можете получить особое разрешение от местных органов власти, которые бы дали разрешение на сдачу в аренду муниципального жилья. Но для этого должны быть особые условия, а также согласие от всех собственников и проживающих с вами людей.