Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с долгами по ЖКХ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Документация собственников.
Любая сделка с недвижимостью сопровождается предоставлением определённых документов, среди которых основными являются бумаги на собственность и документы, подтверждающие личность владельца.
При продаже приватизированной квартиры необходимо собрать следующие бумаги:
- паспорт собственника и всех сособственников;
- ИНН;
- личный банковский счёт;
- свидетельства о рождении все зарегистрированных в квартире детей;
- документы на права собственности;
- письменное разрешение попечительского совета;
- техпаспорт жилой недвижимости;
- свидетельство о браке (для супругов);
- справка из БТИ и о семейном составе;
- выписка о наличии либо отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- акт о проведении независимой оценки жилья.
Кроме того, обязательно понадобится разрешение от супруга/супруги, если квартиру продаёт один из них. Также письменно составленное согласие необходимо от каждого долевого владельца.
Если сделка будет осуществлена без этих бумаг, то в дальнейшем её будет легко оспорить, вернув жильё за ту же сумму, что была получена от покупателя при подписании договора.
При реализации части жилья, находящегося в долевом владении, также необходимо брать разрешение у всех имеющихся собственников. Если за квартирой числятся долги, то дополнительно следует предоставить справку об отсутствии судебного ареста на жильё и распечатку по общей сумме обременения.
Условия, как продать квартиру с долгом по квартплате
Если говорить о продаже квартиры без погашения задолженности по коммунальным платежам, то этот процесс является затруднительным, но всё же возможным.
Есть несколько способов реализовать недвижимость с долговым обременением, каждый из которых наиболее подойдёт в том или ином случае. Так как продать квартиру с долгом по квартплате, не нарушив при этом закон.
Покупатель
Со стороны покупателя речь идет о переуступке долга, когда обязательство по погашению неоплаченных платежей предыдущего собственника переходит к новому владельцу. Вариант возможен только при условии согласия покупателя. Наиболее актуально его использовать при большой сумме задолженности, невозможности погасить ее другими способами и нежелании покупателя давать задаток. В подобном случае стоимость квартиры уменьшается на сумму неоплаченных счетов, чтобы новый собственник мог оплатить коммуналку.
Факт согласия покупателя нужно зафиксировать документально с подробным описанием всех деталей. Это можно сделать двумя способами:
- в самом договоре;
- в виде отдельного письменного соглашения о переуступке долга.
Как показывает практика, лучше использовать второй вариант. При упоминании о переуступке долга покупателю в самом договоре возможны дополнительные сложности при регистрации в Росреестре или заверении у нотариуса (если того требует закон).
Письменное соглашение оформляется в свободной форме. В нем указываются:
- ФИО, паспортные данные сторон с указанием, кто передает, а кто принимает обязательства;
- Сведения о квартире.
- Сумма задолженности.
- Дата и подписи сторон.
Договор купли продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам (образец)
Договор составляется в обычной письменной форме и включает стандартные для такого типа документов сведения:
- О сторонах сделки (ФИО, паспортные данные).
- О предмете сделки (адрес, кадастровый номер, площадь и другие характеристики).
- О документах на квартиру.
- О цене и порядке расчетов.
Единственное отличие от стандартного договора – пункт о задолженности по коммунальным платежам. Желательно указать, что она не передается покупателю. Таким образом подтверждается факт, что покупатель не принимал на себя обязательства по оплате услуг, которыми пользовался предыдущий собственник. Как было сказано выше, лучше оформить перевод долгов на покупателя отдельным письменным обязательством.
Документы
При составлении и оформлении договора нужно будет подготовить следующий пакет документов:
- Паспорта сторон.
- Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт и так далее).
- Справка из управляющей компании о сумме долга.
Расходы и сроки
Учитывая тот факт, что на данный момент заверять договора купли-продажи у нотариуса не обязательно, единственная статья расходов (помимо самой стоимости квартиры и суммы долга по квартплате) – это госпошлина при регистрации права собственности. Она составляет 2000 рублей на каждого нового владельца.
При желании, вся сделка может быть совершена всего за несколько дней или даже часов. Справку управляющая компания делает быстро, а все остальные документы и так есть на руках сторон.
Извещение покупателя
Продавцу придется сообщить покупателю о наличии непогашенной задолженности по услугам ЖКХ. Делают это не только для представления полной и объективной информации о самом объекте, но и для регулирования вопросов оплаты приобретения. Уведомление может осуществляться в 2 формах:
- письменной;
- устной.
При обсуждении условий заключения соглашения стороны самостоятельно решают порядок и способы погашения образовавшейся суммы. Однако приобретатель вправе получить письменное уведомление о наличии долга от собственника для решения множества юридических нюансов.
Заинтересованное лицо вправе сделать запрос в управляющую компанию и уточнить состояние и наличие задолженности. Такая информация предоставляется без проблем, так как для составления договора купли-продажи требуется получение подобных данных.
Продажа квартиры с долгом
Процесс заключения сделки купли-продажи по поводу имущества с непогашенным долгом немного отличается от стандартного. Кроме основных этапов, предусмотренных для обязательного прохождения продавцом и покупателем, существуют дополнительные. Особых трудностей при оформлении такой сделки не возникает, если стороны заранее обговорят основные вопросы, связанные с уплатой долга.
Как проверить наличие задолженности?
Многие покупатели проверяют наличие долгов по квартплате и за коммунальные только тогда, когда продавец вызвал у них подозрение. Это в корне неправильный подход, потому что даже внешне приличные и адекватные продавцы могут скрывать факт большой задолженности.
Нечестность владельца недвижимости, которая выставлена на продажу, легко устанавливается путём обращения в управляющую компанию.
Чтобы не потерять лицо и не прослыть мошенником, продавцу следует самому предупредить покупателей о наличие долгов.
Образец
Образец договора купли продажи квартиры с долгами имеет типовую форму, единственное различие состоит в том, что в нём предусматриваются пункты, о которых сказано выше:
- Пункт о непереходе долга от продавца покупателю.
- Пункт о переводе долга на нового собственника.
Здесь можно скачать образец договора о продаже квартиры.
Как поступить при покупке
Сначала разберемся с ситуациями, когда новые владельцы неосознанно купили квартиру с долгами по коммуналке.
Что делать в случаях, когда управляющая организация требует погасить недоимку, накопленную предыдущими жильцами, рассмотрим ниже.
Здесь уместно отметить, что действующее законодательство на стороне покупателя. Об этом моменте упоминается в статье 210 Гражданского кодекса.
Договариваемся о погашении суммы
Рассмотрим правильное поведение продавца, у которого накопилась определенная сумма просрочки выплат за услуги ЖКХ. Выясним, как продать квартиру с долгами по ЖКХ, чтобы избавиться от обязательства уплаты начисленной суммы. В этой ситуации найдется единственный выход – договоренность с покупателем о передаче тому жилья в текущем состоянии.
Правда, добровольно погасить такие платежи новый владелец согласится лишь при условии скидки на покупку.
Отметим, что здесь не обойтись без заключения соглашения о достигнутой договоренности, которое заверяет нотариус.
Однако на вопрос, кто оплачивает долги за коммунальные услуги при продаже квартиры, найдутся и другие ответы.
Удобным способом и для покупателя, и продавца становится погашение просрочек за счет полученного аванса. Само собой, тут тоже потребуется документальная заверка подобного решения.