Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры, полученной по наследству». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Регистрация сделки в Росреестре.
После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).
Помимо заявления в Росреестр предоставляются:
- паспорт продавца и покупателя;
- договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
- квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.
Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.
Порядок продажи недвижимости, полученной по наследству
Приступать к продаже приобретенной по наследству квартиры или дома можно уже после завершения процедуры регистрации прав собственности в Росреестре.
Алгоритм действий:
- подготовка объявления о продаже;
- поиск покупателя;
- предварительное согласование условий приобретения;
- оформление договора купли-продажи;
- получение денег и передача собственности на основании акта приема-передачи;
- перерегистрация имущественных прав в Росреестре на нового владельца;
- подготовка декларации о доходах;
- оплата государственной пошлины.
Отчуждение доли недвижимости имеет ряд особенностей. Другие дольщики наделены правом первоочередной покупки, поэтому наследник готовит и отправляет им официальное предложение. В предложении значится сумма продаваемой доли. При отсутствии ответа в течение месяца человек может самостоятельно продавать собственность, но стоимость объекта не может быть ниже той, которая указана в предложении.
Порядок действий наследника перед продажей
Первое действие, которое должен совершить преемник — вступить в наследство.
Как вступить в наследование
Под принятием наследства понимают не факт оглашения завещания (договора), и не привлечение нотариусом наследников по закону.
Принятие наследства — это оформление в нотариальной форме свидетельства о праве наследства. Но даже если свидетельство не выдано, а наследник уже вступил в свои права владельца (въехал в жилье, стал оплачивать счета, затеял ремонт и пр.), то данные его действия также расцениваются как принятие наследства.
Когда можно продавать унаследованную квартиру
Продать жилье сразу после принятия наследства, если не зарегистрированы права собственника, нельзя. Поэтому второй шаг наследника — посещение Росреестра. Прибыть туда необходимо со следующими документами:
- свидетельство о правах наследника;
- правоподтверждающие документы на недвижимость, выданные на имя наследодателя (свидетельство собственника или выписка из ЕГРН);
- документы, подтверждающие личность наследника.
Внимание! Фактического принятия наследства недостаточно для регистрации собственности на недвижимость. Правоустанавливающим документом является только свидетельство о наследстве.
Правило трех лет для близких родственников
При рассмотрении особенностей вступления в наследство рассматривалось 2 случая:
- По завещанию, оформленному в нотариальной конторе и заверенному нотариусом.
- По закону. Если волеизъявление не оформлялось, при распределении прав на квартиру вступают в силу родственные связи.
Время раскрытия наследства
Это и есть начало отсчета периода, когда продажа недвижимости не облагается налогами, если объект был приобретен по наследству. Согласно Гражданскому кодексу РФ, наследственное дело считается открытым со дня ухода наследодателя из жизни. Вступить в права наследника или оформить отказ в пользу третьих лиц можно в течение полугода. Иначе имущество передается следующей очереди, а при ее отсутствии — государству.
Взнос по ставке 13%
Такой налог уплачивают граждане России. Лица, получающие вид на жительства, к данной категории не относятся, если нет паспорта РФ. Временная прописка также не дает права понизить ставку в случае, когда продается наследуемая квартира, которая досталась от родственников (в т.ч. ближайших – папы или мамы).
Ставка 30%
Без малого треть суммы придется перечислить государству, если жилплощадь получена по наследству и ее решили продать гражданину другой страны. Ближнее, дальнее зарубежье – значения не имеет. Налог 30% также нужно учитывать перед тем, как продать дом. Лучше изначально заложить их в стоимость жилья, чтобы не потерять в деньгах.
Если срок менее 3 лет после вступления в наследство
Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.
В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:
- в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
- налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
- для граждан РФ — 13%;
- для иностранных граждан — 30%.
Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.
Порядок продажи квартиры
Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство. После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.
Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:
- договор купли-продажи квартиры;
- паспорта лиц, участвующих в сделке;
- свидетельство о праве на наследство;
- документы из Росреестра:
- свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
- выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
- кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
- справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).
Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.
○ Что нужно сделать перед предполагаемой продажей?
Прежде чем начать искать покупателя, необходимо вступить в наследство и зарегистрировать право собственности на квартиру. Без этого невозможно продать жилье, так как до момента регистрации прав собственности владельцем по-прежнему остается наследодатель. Итак, начнем с оформления наследства.
Принятие наследства может происходить по завещанию или, если оно отсутствует, по закону в порядке установленной очередности. Вся процедура осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
○ Какие документы нужны для продажи?
Для оформления сделки купли-продажи потребуются следующие документы:
- Общегражданский паспорт.
- Выписка из ЕГРН.
- Свидетельство о вступлении в права наследования.
- Техническая документация из БТИ.
- Выписка из домовой книги.
По общему правилу согласия супруга/супруги на сделку с унаследованным имуществом не требуется. Исключение – если брачный договор включает в себя пункт, что наследство, полученное в период брака, становится совместным имуществом мужа и жены.
Желательно оформить официальный отказ от прав на квартиру от других лиц, которые могут претендовать на наследство.
○ Составление договора купли-продажи.
Договор купли-продажи оформляется письменно и вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Лучше заключать сделку в присутствии нотариуса. Специалист удостоверит корректность предоставленных документов и дееспособность сторон.
В тексте документа необходимо подробно описать предмет сделки, указать данные сторон, а также сумму реализации и способ передачи денег. Особое внимание следует уделить моменту передачи квартиры от продавца к покупателю. Помните, что до подписания договора стороны ничем не обязаны друг другу.