Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен квартир в Москве: как не остаться с носом?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Откуда берется доплата и каковы ее размеры.
Чаще всего квартиры имеют разную стоимость:
- две квартиры одинаковы по технико-эксплуатационным характеристикам, но одна находится в престижном районе, а другая совсем наоборот;
- один человек хочет сменять свою квартиру на меньшую с целью заработать «чистыми» некоторую сумму наличных денег, а другой улучшает свои жилищные условия и готов доплачивать за «расширение».
Поэтому без доплаты не обойтись. Если говорить о размере доплаты, то к ней приходят разными путями:
- обоюдное согласие (обе стороны подумали, договорились, оформили сделку);
- мучительные поиски консенсуса (продавец хочет получить максимум, а покупатель хочет потратиться минимально).
Внимание! При обменах стало популярным указывать стоимость квартир ниже рыночной. С одной стороны, в ряде случаев это позволяет продавцу уходить от уплаты налогов, а покупатель иногда не желает «светить» деньги, потраченные на покупку квартиры.
Однако в случае непредвиденных обстоятельств любая сделка может быть повернута вспять, и любые претензии на обратное взыскание уплаченных денег будут ограничены рамками тех цен, которые прописаны в договоре купли-продажи;
- сроки (чем быстрее одному нужно совершить сделку, тем больше другой может на этом выгадать в свою пользу);
- конкуренция (чем больше претендентов на один и тот же объект, тем выше размер доплаты продавцу).
В случае, когда доплата не подразумевается, дело лишь за малым: оформить несложный договор. При неравнозначном обмене разница в цене двух квартир отражается в договоре.
Как уже упоминалось в начале статьи, договор мены используется все реже. Но все-таки используется (т.к. идеально подходит для равнозначных обменов без денежной доплаты). Договор купли-продажи сегодня лидирует. Его шаблоны отшлифованы до максимальной просторы, и он по каждой из квартир, задействованных в обмене.
Порядок заключения договора купли-продажи (альтернативная сделка)
Суть подобного «расклада» в том, что собственники обмениваемых квартир заключают два договора купли продажи одновременно. Сделка может совершаться в присутствии нотариуса, хотя нотариальное заверение не является обязательным условием. В любом случае после государственной регистрации все сделки приобретают одинаковую юридическую силу.
Для обмена обоим собственникам потребуются следующие документы:
- технические и кадастровые паспорта квартир;
- выписки лицевых счетов (могут заменяться выписками из домовых книг);
- экспертные заключения об оценке объектов;
- согласия супругов на обмен (если квартиры приобретены во время брака);
- свидетельства о заключении или расторжении брака (если имеется);
- разрешение органов опеки (если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан);
- квитанция об оплате госпошлины (для регистрации);
- акт приема-передачи недвижимости, подтверждающий фактическую смену собственников;
- паспорта.
При наличии указанных документов, стороны подписывают договора купли-продажи, после чего с приложенными документами передают их на регистрацию в Росреестр.
Для того, чтобы осуществить обмен без доплаты:
- Найдите покупателя на продаваемую квартиру;
- Возьмите задаток от будущего покупателя;
- Найдите подходящий вариант обмена;
- Оплатите задаток за желаемый объект недвижимости;
- Оформите у нотариуса сделку продажи жилья, а затем факт покупки новой квартиры;
Список необходимых документов для обмена квартиры на квартиру без доплаты:
- Документы, подтверждающие права на квартиру. Такие, как: договор дарения, купли-продажи и другие. Эти документы нужны для исключения других наследников, которые тоже могут претендовать на жилплощадь.
- Выписку из ЕГРН или документ, подтверждающий право собственности;
- Внутренний или заграничный паспорт;
- Справка о составе семьи (список всех прописанных в квартире);
- Кадастровый паспорт на объект недвижимости;
- Выписка из домовой книги;
- Свидетельство об уплате госпошлины;
- Справка о составе семьи (список всех прописанных в квартире).
Важно знать!
Невозможно обменять квартиру, если договор уже расторгнут.
Квартира должна быть в состоянии, пригодном для проживания, а не на грани сноса, а также приватизированной, а не государственным объектом.
Очень важно знать процесс оформления обмена квартир без доплаты, какие предоставить документы и куда обращаться, чтобы не попасться на удочку к мошенникам.
Самое главное, будьте внимательны. Выбирайте только проверенные аккредитированные организации, найдите добросовестного участника сделки, который так же ответственно отнесется к процессу, как и вы и не забудьте собрать весь пакет документов.
Если кто-то против размена
При размене помните, что не все проживающие в ней люди, могут согласиться пойти на сделку.
При этом они имеют полное право отказаться от размена, ведь по Гражданскому кодексу, они могут распоряжаться принадлежащей им недвижимостью, по своему усмотрению. И здесь можно столкнуться с разными ситуациями.
В каких случаях обмен запрещен
В статье 73 Жилищного кодекса перечислены случаи, обмен в которых невозможен:
- Договор найма муниципального жилья планируют либо изменить, либо расторгнуть, и к нанимателю предъявлен иск;
- Кто-то оспаривает ваше право на использование квартиры через суд;
- Жилье признано аварийным;
- Существует решение о сносе жилье или его переоборудовании;
- Было решено провести в доме капитальный ремонт и (или) перепланировку помещений в нем;
- Возникает ситуация, при которой после обмена в коммунальной квартире будет жить больной человек. Конкретные болезни прописаны в Жилищном кодексе.
Будьте готовы к тому, что не все жильцы захотят пойти на сделку по размену. Законодательством сказано, что наниматель имеет право потребовать провести обмен принудительно в том случае, если кто-то отказывается от сделки. Для этого с иском можно обратиться в суд.
Что такое trade‑in
Trade‑in — программа, которая позволяет обменять старую вещь на новую с компенсацией разницы в их стоимости. Система работает с автомобилями, техникой или недвижимостью. Условия обмена могут отличаться. Например, если вы хотите вместо старого смартфона получить более современный, придётся доплатить. А если решили отдать в trade‑in премиальный автомобиль и взять взамен семейную машину, то можете остаться в плюсе.
Программу удобно использовать в сделках с недвижимостью. Те, кто хотя бы раз продавал квартиру, знают, что процесс требует много времени и усилий. Нужно готовить документы, искать покупателей самостоятельно или тратить деньги на услуги риелторов. А ещё нужно подобрать новое жильё. С trade‑in вы убиваете сразу двух зайцев: быстро продаёте старую квартиру и легко покупаете новую.
Недостатки trade‑in
- Не все квартиры подходят для программы.
- Недвижимость по trade‑in покупают дешевле её стоимости. Это плата за высокую скорость проведения сделки.
- Выбрать новую квартиру можно только в жилых комплексах определённого застройщика.
Обмен квартиры на дом (и обратно) — не новость на рынке жилья. Многие владельцы городских квартир мечтают о большом, собственном частном доме за городом, где гораздо больше места, чище воздух и, в целом, значительно лучше обстановка с приватностью, безопасностью и экологией. И, разумеется, ищут такие варианты.
Как поменять квартиру на дом? Основные этапы обмена
Каких-то жестких правил и процедур обмена недвижимости законом не предусмотрено. Стороны могут сами договориться о порядке сделки, могут ее проводить лично или дистанционно. Нет ограничений и по сумме доплат при неравноценном обмене – стороны договариваются об этом сами (только необходимо обязательно прописать размер доплаты в договоре).
Процесс обмена квартиры на дом включает в себя несколько этапов:
4. Заключение договора обмена
В договоре должны быть обязательно прописаны все характеристики объектов недвижимости, их стоимость, условия совершения (или не совершения) сделки, права и обязанности сторон, размер доплаты или ее отсутствие.
После подписания договора, его следует обязательно зарегистрировать в Росреестре.
Как правильно совершить процедуру перепрописки
При совершении сделок размена существует риск того, что кто-то из владельцев не выполнит условия выписки кого — то из жильцов до конца. Это может создать серьезные проблемы при регистрации прав собственности новым владельцем. Для того чтобы этот риск был нейтрализован применяются два способа:
Первый – это самостоятельная проверка домовой книги или требование предоставить заверенную нотариально ее выписку.
Второй более надежный вариант, себя застраховать — это в договор обмена включить оговорку, которая предусматривает, что регистрация прав собственности не будет произведена, пока не будут выписаны из квартир все жильцы, как с одной стороны сделки обмена, так и с другой.
Как обменять квартиру на квартиру? Порядок процедуры и оформление документов
Способы купли и продажи здесь работать не могут. Даже обмен в этом случае будет достаточно затруднён по сравнению с приватизированными квартирами. Очень много бумаг придётся собрать владельцу муниципального жилья, а владелец приватизированного практически никакой выгоды от обмена не получит. Договор обмена квартиры подкрепляется договором социального найма, которым регулируется проживание в муниципальной квартире, и владельцу частной жилплощади придётся переоформлять его на себя. А владелец муниципальной квартиры получает новую в полную собственность. Желающие изменить свои жилищные условия собственники квартир могут выбрать способ из множества перечисленных, то есть использовать обмен квартиры большей на меньшую, рассчитывая на доплату, либо применить договор продаж, договоры обменов и тому подобное. Проживающие в муниципальной квартире находятся в совершенно других условиях — здесь действует только обмен. Многие сначала приватизируют жильё, а потом уже его продают и обменивают, так проще и выгоднее.
Московская реновация теперь движется в этом же направлении. Также существует обмен с использованием доплаты из средств материнского капитала, и на сегодняшний день такая сделка — ничуть не экзотика. Подобная услуга есть в перечне любого уважающего себя агентства недвижимости. Обмен квартир в Москве очень широко представлен сделками с материнским капиталом (но это можно сделать, если ребёнок, которому средства принадлежат, уже достиг трёхлетнего возраста).