Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получать доход от сдачи недвижимости в аренду за границей». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
С какими странами РФ существуют договоры, регулирующие подобную практику?.
Количество государств, заключивших с Россией договор, направленный на избежание двойной уплаты налогов, превышает цифру 80. В их перечне можно встретить Болгарию, Францию, Кипр, Турцию, Египет и Латвию. Они наиболее популярны у наших сограждан, приобретающих жильё за рубежом.
О налогах
Разумеется, ставка налога для нерезидентов в любой из стран будет выше, чем для резидентов, и составляет от 10 до 20%. Но и тут, разумеется, могут быть применены схемы оптимизации.
Например, в зависимости от того, принадлежит ли недвижимость документально физическому или юридическому лицу, величина налога будет варьироваться. В ряде стран оформленная на юридическое лицо недвижимость невыгодна, поскольку налог на прибыль (иначе — корпоративный налог) действует практически повсеместно. В то же время, ряд государств способствует реализации возможности реинвестировать прибыль в том же государстве. В таком случае, налог на дивиденды, полученные, например, в результате вложения средств, вырученных от аренды недвижимости, не будет взиматься. В случае продажи недвижимости юридическим или физическим лицом ставки налога будут также отличны.
Почему не уведомлять налоговую плохо?
Хотя бы потому, что Вы подвергнетесь административной ответственности. Когда ФНС узнает о наличии у вас счета в иностранном банке, про который Вы неразумно умолчали, вас ожидает взыскание в виде штрафа в сумме от 4 000 до 5 000 рублей.
Непредставление данных о движении средств на счетах в течение 10 дней с момента осуществления движений — штраф от 300 до 500 рублей. Просрочили на месяц — заплатите штраф от 2 500 до 3 000 рублей. Повторность подобных нарушений обойдется дороже — 20 000 рублей.
Уж если Вы затянули с уведомлением на несколько лет или вовсе позабыли сообщить властям РФ о наличии счета, на который Вы годами исправно получали доход за границей, одними только штрафами отделаться не удастся. В таком случае, это будет являться полноценным уголовным преступлением — уклонением от уплаты налогов. Ответственность здесь предусмотрена в зависимости от суммы ущерба, причиненного государственному бюджету. Обязательно потребуется возместить полагающуюся сумму. Кроме этого, в зависимости от обстоятельств штраф составит от 100 000 до 300 000 рублей. Могут присудить исправительные работы, а могут и лишить свободы на срок до 5 лет. Срок давности преступления, т.е. срок, в течение которого Вы можете быть привлечены к уголовной ответственности, в некоторых случаях достигает 6 лет. Сами посудите, стоит ли такая перспектива сокрытых денег?
Законодательство
Если Вы решили приобрести недвижимость в Турции, Вам, безусловно, необходимо знать всю специфику приобретения недвижимости для иностранных граждан. Что должно быть прописано в Тапу, сколько собственников может быть у одного объекта, какова процедура наследования, а если Вы планируете переехать в Турцию на постоянное место жительство, каким образом Вы сможете получить вид на жительство? Ответы на эти вопросы Вы найдете в данном разделе.
Где разрешено открывать счет
По закону вы можете открыть счет за границей, для получения на него арендной платы. Но не в любых странах, а только в тех, которые состоят в ОЭСР или ФАТФ. Ознакомиться со списком таких стран можно на официальных сайтах данных организаций.
Обратите внимание, что такие широко популярные страны, как Болгария или Кипр не входят в состав этих организаций, следовательно, счет в банках этих государств закон иметь запрещает.
Какие могут быть последствия у тех граждан, которые не сообщили в налоговую о наличии счета в зарубежном банке?
Административный Кодекс, в статье 15, предусматривает наступление ответственности за подобные правонарушения. Физлица, которые утаили факт наличия зарубежного счета, в первый раз будут платить штраф в размере не менее 1000 рублей. При значительном нарушении – размер штрафа будет определяться как сумма всех незаконных операций. Рецидивистам, при повторной не подаче сведений о наличии счета, штраф будет намного существеннее – до 20 тысяч рублей. Штраф при несвоевременном указании суммы полученного в виде арендной платы дохода предусмотрен в размере от 300 до 3 тысяч рублей.
Способ 3. Индивидуальный Предприниматель на Упрощённой Системе Налогообложения (ИП на УСН)
Пример 3 (начало)
Василий, постоянно живущий за рубежом, зарегистрировался в России как Индивидуальный Предприниматель (ИП). Он сдаёт свою московскую квартиру за 50 000 рублей в месяц. Так как Василий выбрал Упрощённую Систему Налогообложения (УСН), ставка налога на доход будет 6%. Вот расчёт налога от сдачи квартиры за год:
50 000 руб. х 12 месяцев = 600 000 руб. х 6% = 36 000 руб. – налог на доход при УСН.
Арендная плата как источник дохода
Арендная плата, которую собственник недвижимости получает за предоставленное арендаторам имущество, – это определенный доход от сдачи в аренду. Как известно, получая доход, лицо обязано платить налоги. Что касается доходов от аренды имущества, собственником (арендодателем) должен быть уплачен налог на доходы физических лиц (НДФЛ), ставка которого составляет 13%. Поэтому, перед тем как заключать договор аренды квартиры и передавать ее в пользование другим лицам, необходимо учитывать то немаловажное обстоятельство, что придется платить налоги государству.
Налог от сдачи в аренду исчисляется за один календарный год. Расчитать сумму для оплаты плательщик может самостоятельно, учитывая 13% ставку и полученную сумму дохода за год.
На какой счет должен переводить деньги арендатор – российский или зарубежный?
В настоящее время законодательство РФ разрешает резидентам получать доход от сдачи в аренду недвижимого имущества на счета иностранных банках только стран-членов ФАТФ и ОЭСР. Актуальные списки таких стран можно посмотреть на сайтах указанных организаций.
Это очень важно, поскольку, например, популярные у наших соотечественников Болгария и Кипр не являются членами указанных организаций.
Помесячная аренда
В некоторых городах и странах выгоднее сдавать жилье помесячно. Обычно такой спрос есть в крупных центрах, куда съезжаются люди из провинции (а то и других стран) для работы и учебы. В таком случае действуют совсем другие правила расчета. Рекомендуем вам в расчете принимать не 12 месяцев сдачи, а 9-10. Это позволит вам учесть заранее тем месяцы, когда квартира или дом стоят незаполненными арендаторами. А такие периоды обязательно возникают. У вас не будет расходов на коммунальные, на booking, а будет комиссия, которую придется при каждой сдаче платить риэлтерскому агентству. Останутся расходы на текущий ремонт и налоги.
Правильный выбор квартиры или дома
Перед покупкой рекомендуем вам убедиться в качестве покупаемой недвижимости (низкое качество стройки или ремонта может превратить казалось бы выгодную покупку в пылесос, вытягивающий из вас деньги), и в ее ликвидности (даже если вы не собираетесь в ближайшем будущем продавать вашу квартиру, хорошо, если на нее есть спрос и при изменении ваших жизненных обстоятельств вы легко сможете ее продать). Важную роль играет расположение выбранной вами покупки. Избегайте неблагополучных районов, плохого транспортного сообщения и удаленности от мест, к которым тянутся ваши будущие арендаторы. Если это морской курорт, то объект должен быть как можно ближе к морю. Если это горнолыжный курорт, то желательно размещение ближе к его центру или к лыжным трасcам. Если это центр экскурсионного туризма – то ищите места ближе к достопримечательностям. Если вы планируете сдавать жилье помесячно, то ищите объекты ближе к местам работы или учебы ваших потенциальных арендаторов.