Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое отчуждение земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Что это такое.
Согласно Гражданского Кодекса Российской Федерации отчуждение земельного участка – это сделка, которая обязательно должна быть оформлена в установленном законом порядке, по её итогам право собственности от владельца переходит другому лицу.
Отчуждением не могут считаться сдача в аренду земельных наделов или доверенное управление правами земли, поскольку собственник остается прежний. А также:
- Землю у владельца могут забрать по решению суда, когда его согласие и вовсе не нужно.
- Отчуждение земельного надела классифицируется по признаку возмездной передачи прав.
Право собственности на данный земельный объект может перейти любому гражданину за определенное возмещение собственнику. Если же собственник не получает ничего в ходе передачи прав собственности, то такую сделку называют безвозмездной.
Какие бывают виды
Отчуждение земельных участков бывает следующих видов:
- добровольное;
- принудительное.
По большей части это классификация на основании субъекта проведения данной процедуры.
Добровольное
На добровольной основе отчуждение может быть:
- по воле владельца земельного участка с передачей прав собственности муниципалитету или государству;
- на основании гражданско-правовых сделок возмездного характера;
- на безвозмездной основе.
В первом случае отчуждение может быть только по основаниям, которые предусмотрены в законах Российской Федерации. Какими же они могут быть?
Порядок действий
Участок земли, выступая в качестве объекта недвижимости, должен отчуждаться в соответствии с нормами гражданского права, которые касаются процедуры регистрации сделок с недвижимостью.
Ключевой нормативной базой, определяющей порядок проведения сделок по отчуждению земельных участков, является федеральный закон № 122 от 21.07.1997г.
Отчуждение земельного участка обусловлено выполнением двух основных процедур:
- Составление и заключение договора об отчуждении (договора дарения, мены, купли-продажи, завещания).
- Регистрация договора, осуществляемая в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
При составлении договоров следует учитывать характер и особенности оформления каждого вида сделки, однако общим условием является письменная форма документа, подписанного обеими сторонами.
Порядок проведения
Порядок оформления сделки по отчуждению определяется Федеральным Законом под номером 122 от 21.06.97г. По этому закону процесс состоит из двух основных этапов.
- На первом выполняется заключение договора об отчуждении. Это важный документ, так как он станет основой для перехода прав собственности от одного лица к другому. Когда составляется соглашение на отчуждение, в документе обязательно должен быть подробно описан участок и условия, по которым осуществляется сделка.
- На втором этапе новый собственник проходит процедуру регистрации своих прав на полученное по отчуждению имущество. Право собственности будет иметь силу только после регистрации.
- Если передаются права на землю, прежний собственник не должен иметь задолженности по взносам в садовое или другое товарищество.
- Важно знать, что на проведение сделки по отчуждению может повлиять ограничение на оборотоспособность определенного участка. Земельные участки на территориях заповедников, мест захоронений не отчуждаются.
- Выполнение процедуры должно соответствовать условиям, указанным в статье 52 Земельного Кодекса.
В некоторых случаях понадобятся дополнительные документы, например, при отчуждении участка в садовом товариществе.
Особенности
Процесс отчуждения почему наступает и человека какого нельзя считать полноправным собственником земли? Земельные площади часто сдаются в аренду.
ВНИМАНИЕ! Коммерсант может на этих территориях заниматься сельским хозяйством, агробизнесом, использовать земли в других целях (с учетом видов разрешенного использования), но он не является собственником, не может продавать, менять категорию участка.
Чтобы осуществить такие сделки с землей, следует оформить ее отчуждение и перевести права на себя. Арендатор обладает правом отчуждения, как и многие другие лица.
Еще одна особенность – переведение прав на отдельный участок при долевом управлении земельной площадью. Если нужно передать другому собственнику права на часть участка, его сначала следует выделить, заказать работы по межеванию и установлению границ.
Участок должен быть зарегистрирован в Кадастровом реестре. Но без выделения часть участка может быть просто сдана в аренду, например. Такая форма управления землей не предусматривает получение прав собственности на имущество.
Пошаговая инструкция
- Принимается решение об отчуждении, о необходимости такой процедуры. Составляется акт по данному вопросу.
- Акт передается в регистрационный орган, и с этого момента вступают в силу ограничения на любые сделки с участком.
- В печати и СМИ размещается информация о предстоящем отчуждении земли.
- Собственник должен быть оповещен официально.
- Участок оценивается как имущество.
- Определяется размер компенсации за отчужденную земельную площадь. Она выплачивается бывшему собственнику.
- Оформляется соглашение по вопросу отчуждения. Сторонами такого соглашения выступают собственник и орган государственной власти.
- Последний шаг – регистрация уже новым собственником прав на участок.
Можно использовать несколько способов, разрешенных законом, для добровольной передачи прав собственности на участок.
- Добровольный возврат участка земли государству по желанию его владельца.
- Сделки гражданско-правового плана.
- Смена собственников при сделках безвозмездного вида.
Если земля находится в собственности государства, ее отчуждение возможно только в результате приватизации. Приватизация проводится на торгах или без них, зависит от обстоятельств.
Условия
Условия и порядок, касающийся отчуждения участков земли, регламентируются ст. 52 ЗК РФ.
Первое и главное условие отчуждения – это передача прав собственности иному лицу в рамках гражданско-правовых сделок либо переход собственности прав по принуждению, т.е. в результате судебных решений или административных актов.
К условиям отчуждения следует отнести также учёт ограничения оборотоспособности земли, которые установлены земельным законодательством.
Важные аспекты
Отчуждение земельных участков – это утрата владельцем прав собственности в отношении земельного надела. Происходит данная процедура в рамках, установленных законом Российской Федерации. Право собственности на земельный участок может иметь физическое лицо, юридическое лицо, муниципалитет или же государство в целом. Владелец данного участка имеет полное право распоряжаться данным участок: дарить, продавать, переоформлять, отдавать в пользование. Гражданин может как добровольно отдать земельный участок, так и не по собственной воли (в принудительном порядке).
Что такое отчуждение земельного участка?
Процедура отчуждения участков земли регламентируется Гражданским и Земельным кодексом РФ. Согласно законодательным нормам это понятие означает правовую сделку, оформленную в законном порядке, по итогам которой право владения на землю передаются от одной стороны к другой. Стоит отметить, что те операции, в которых право владения не передается (аренда, доверительное управление) не признаются отчуждением.
Отчуждение доли земельного участка
Что касается вопроса отчуждения доли земельного участка, то закон определяет, что она не может выступать объектом вещных прав. Одним участком не может владеть несколько собственников пока не будут проведены межевые и кадастровые работы по его разделению. Иными словами, первоначально отчуждаемая доля земли должна быть выделена, как отдельный зарегистрированный объект гражданско-правовых отношений. Часть участка, у которого отдельно не определены межи, может участвовать в сделках, не предусматривающих передачи права собственности, например, по договору аренды или в качестве залога.
Порядок отчуждения земельных участков
В качестве основной нормативной базы, по которой происходит порядок отчуждения земельных участков, создан Федеральный Закон №122, утвержденный 21 июля в 1997 году. Для произведения процесса отчуждения необходимо совершить два действия:
- Заключить договор об отчуждении, который будет являться документом, на основании которого происходит переход права собственности на конкретный земельный участок.
- Пройти обязательную процедуру регистрации прав собственности на имущество.
Соглашение, на основании которого происходит передача прав собственности, обязательно составляется в письменной форме. В нем прописываются все характеристики земельного участка и подробно описываются условия, по которым осуществляется отчуждение.
Для того чтобы оформить участок, находящийся в садовом товариществе, документов для заключения сделки понадобится больше, чем в рядовых случаях. Например, отчуждение садового земельного участка возможно только при наличии справки от председателя товарищества об отсутствии задолженности по взносам.
Право собственности на участок возникает только с момента прохождения процедуры государственной регистрации сделки. Без наличия факта регистрации прав, отчуждение земли не может быть исполнено.
Законодательное определение сделки
Материальная, либо безоплатная возможность частного (юридического) лица передать свое право владения землей посредством нотариально заверенного договора, трактуется как факт отчуждения недвижимого имущества.
Побуждающими мотивами к такому действию могут служить следующие факторы:
- судебные постановления
- нормативные документы уполномоченных административных органов
- все виды договорных бумаг, оформленные в соответствии с требованиями российского законодательства
- правомочные решения муниципальных ведомств
- причины, индивидуально прописанные в Гражданском Кодексе
Базовые принципы статьи ФЗ РФ о приватизации государственных и частных объектов недвижимости выделяют основные виды действий посредством отчуждения.
Добровольная реквизиция. Процедура предполагает смену собственника исходя их личных побуждений владельца в пользу данного решения. Сюда относятся:
- факт дарения
- покупка земли
- продажа личных угодий
- обмен (без дополнительных материальных вложений и выплат)
- передача по завещанию
Данный вид действий требует строго соблюдения правильности оформления и нотариального заверения всех договорных документов, подтверждающих факт совершения сделки.
Реквизиция по принуждению. Передает право владения от одного собственника другому, не считаясь с волеизъявлением хозяина земли. Такие действия подкреплены судебными исками, решениями об изъятии надела в пользу сторонних лиц, а так же отчуждение по объективным причинам в пользу государства или федерального округа.
Такие решения материальной компенсации не предполагают, конфискацию проводят исполнительные службы при наличии всех подтверждающих бумаг и постановлений.
Долевое отчуждение
Важно понимать, что часть земельных угодий считается только объектом по взаимным обязательствам двух сторон, но никак не вещевой собственностью!
Отдельно взятая доля имеет единственного хозяина – им является владелец всего объекта недвижимости.
Начинать процедуру частичного отчуждения нужно с определения территориальных границ, в рамках которых планируется проведение сделки.
Такие работы проводят кадастровые организации, по окончании которых формируется новый участок как материальный и независимый объект.
С этого момента он вполне может быть выставлен на продажу, арендован, под него можно получить ипотечное кредитование.