Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС разрешил арендаторам оспаривать кадастровую стоимость». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Московский арбитраж запрещает арендатору оспаривать нерыночную кадастровую стоимость земельного участка.
На данный момент в практике арбитражных судов дела об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков занимают значительное место и одновременно вызывают большое количество вопросов. При этом в разных регионах России практика по одному и тому же вопросу кардинально различается.
Кадастровая стоимость используется для расчета земельного налога и арендной платы за участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Власти устанавливают кадастровую стоимость путем проведения массовой оценки земель и зачастую ее размер завышен по сравнению с рыночной оценкой.
В Москве кадастровая стоимость земельных участков существенно увеличилась в 2012-м и 2013 годах в связи с принятием постановлений Правительства Москвы «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы» в результате массовой переоценки земель. Увеличение налогового бремени и арендных платежей вызвало волну судебных споров собственников и арендаторов об оспаривании кадастровой стоимости.
Напомним, что предусмотрено два способа «исправить» ситуацию – обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или судебное оспаривание кадастровой стоимости. На практике указанная комиссия отклоняет заявления в подавляющем большинстве случаев. А при оспаривании кадастровой стоимости в суде часто возникает ситуация, что пока идет судебный процесс, орган власти утверждает новую кадастровую стоимость, старый нормативно-правовой акт утрачивает силу, и, значит, оспорить его уже невозможно (вернуть переплату, рассчитанную из ранее действующих ставок также нельзя).
Арендаторам разрешили оспаривать кадастровую стоимость
Кириленко Алексей Геннадиевич, директор Департамента консультаций и судебной защиты юридической фирмы «АВЕНТА»
Не заинтересован – не защищен!
Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон№ 135-ФЗ) результаты кадастровой оценки земельных участков могут быть оспорены в арбитражном суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия), созданной уполномоченным органом субъекта РФ.
Абзац 1 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ содержит перечень лиц, которыми могут быть оспорены результаты определения кадастровой стоимости. Законодатель указал, что юридические лица могут оспорить кадастровую стоимость в том случае, если результаты ее определения затрагивают права и обязанности этих лиц. Столь размытый круг субъектов, имеющих право на оспаривание кадастровой оценки, привел к различной оценке судов факта наличия либо отсутствия заинтересованности лиц, которые должны были доказать, в первую очередь, что именно их право нарушено и удовлетворение иска приведет к восстановлению нарушенного права.
Так, к числу лиц, заинтересованных в определении кадастровой стоимости земельных участков, не были отнесены арендаторы земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Казалось бы заинтересованность арендаторов земли в размере ее кадастровой стоимости очевидна, поскольку арендная плата за землю рассчитывается на основании ее кадастровой стоимости (Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»).
Основания для оспаривания результатов оценки
Если результаты процедуры оценки затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц, то допускается их оспаривание. Обычно заинтересованными лицами выступают собственники земельных участков.
Причины, по которым результаты оценки земельных участков могут быть пересмотрены:
- сведения о земельном участке, используемые в процедуре оценки, являются недостоверными;
- рыночная стоимость участка установлена на дату, на которую установлена и его кадастровая стоимость.
Важно! Кадастровая стоимость оспаривается:
- в специальной комиссии по рассмотрению споров по кадастровой стоимости – юрлица и властные органы;
- в суде – физлица.
Но специалисты физлицам также рекомендуют обратиться в комиссию, хотя это и не является обязательным. Этого требуют условия досудебного разрешения споров – ФЗ 135 ст. 24.18 ч. 3, ФЗ 237 ст. 22 ч. 1.
Срок рассмотрения
Следующий ваш шаг должен быть следующим – ожидание решения данной комиссии. После того как ваше заявление примется в рассмотрение, комиссия должна в течение месяца вынести свое решение.
Заявитель имеет право присутствовать на заседании по его вопросу, о дате проведения ему должны сообщить заранее. Для этого он при подаче заявления должен уведомить комиссию о своем желании присутствовать на заседании.
Если же вы не изъявляете такого желания, то вас о результатах уведомят выбранным вами способом. Также результат решения комиссии будет сообщен местным властям.
Кадастровая стоимость земельного участка по кадастровому номеру.
Результат должен быть следующим:
- либо ваш запрос удовлетворят, и стоимость будет пересмотрена;
- либо же последует отказ.
В последнем случае вы имеет право обратиться в суд.
Как определить необходимость оспаривания
Кадастровая стоимость изменяется раз в пять лет (может чаще 1 раз в три года, но не реже). В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации, и ее результаты утверждаются постановлением главы субъекта РФ.
В этом постановлении указываются категории земель и в зависимости от того или иного населенного пункта устанавливается удельная единица кадастровой стоимости на один квадратный метр земли. Также указывается дата, с которой применяется новая оценка.
Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка. Это можно сделать:
- получив справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате;
- войдя на сайте росреестра в разделе «Публичная карта» (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе со стоимостью);
- рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов оценки.
Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно Вам скажут соответствует ли цена земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности ее уменьшения.
Способы снижения кадастровой стоимости
В соответствии с законодательством существует два способа изменения:
- через комиссию по переоценке;
- в судебном порядке.
Забегая вперед скажем, что наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это по сути тот же административный орган, который заинтересован в оставлении ранее утвержденного результата кадастровой оценки. Хотя формально законом устанавливается, что комиссия по спорам состоит из независимых и незаинтересованных членов.
Мы оказываем услуги по уменьшению кадастровой стоимости земельных участков в Территориальных комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (с гарантией результата):
- юридическое сопровождение действий по изменению кадастровой стоимости земельных участков (переоценка кадастровой стоимости), в том числе представление интересов в органах исполнительной власти, в том числе в Департаменте земельных ресурсов г. Москвы и Федеральной кадастровой палате Росреестра по вопросам обжалования кадастровой стоимости земельных участков в административном порядке;
- консультации по всем вопросам кадастровой стоимости земельных участков, изменение кадастровой стоимости
- оценка рыночной стоимости земельного участка;
- экспертиза обоснованности установленного размера кадастровой стоимости земельного участка, уменьшение кадастровой стоимости;
В судебном порядке.
Если вы недовольны результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, вы можете оспорить это решение в суде (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности): Постановление ВАС РФ № 913/11 определило правовую позицию лиц, права которых были нарушены несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости участка земли. Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, нарушенные права подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, и должен рассматриваться по общим правилам искового производства. Истцом в суде выступает собственник земельного участка или арендатор. Ответчиком – ФГБУ «Кадастровая палата».
Для установления рыночной стоимости в судебном порядке возможно два пути:
- обращение в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определённой на основании отчета независимого оценщика. В рамках судебного разбирательства будет назначена экспертиза отчета в соответствие со статьей 17.1 ФЗ-135
- обращение в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, при этом рыночная стоимость устанавливается судом на основании назначаемой судебной экспертизы.
Эффективным способом снижения кадастровой стоимости конкретного земельного участка является обращение в суд с исковым заявлением и приложенным отчетом независимого оценщика о рыночной стоимости конкретного земельного участка. Ошибкой является попытка вносить изменения о кадастровой стоимости в нормативный акт, утверждающий результаты кадастровой стоимости по конкретному региону. Вопрос обжалования кадастровой стоимости земли (переоценка кадастровой стоимости) по-прежнему относится к категории одного из самых сложных юридических вопросов.
Порядок внесудебного оспаривания
При процессе переоценки цены участка земли необходимо придерживаться определенного порядка.
Первым шагом в такой ситуации необходимо направить свою заявку в комиссию по рассмотрению споров об итогах кадастровой цены земли.
Данную комиссию можно найти при отделении росреестра той области, где закреплен ваш земельный надел. Провести такие действия возможно на протяжении 5-ти лет с момента определения текущей кадастровой стоимости.
Обращение необходимо составить в виде заявки, в которой следует указать:
- Фамилия, имя, отчество заявителя.
- Адрес фактического проживания либо адрес прописки лица, которое обращается с этим вопросом.
- Указание предпосылок для оснований пересмотра кадастровой стоимости.
Для физических лиц
Для данной категории процесс оспаривания осуществляется проще. Физлицам разрешается сразу обращаться в судебные органы. После подачи иска суд либо выносит положительное решение, либо отрицательное. Верное оформление заявки поспособствует успешному проведению процесса оспаривания.
В документации следует указать следующую информацию:
- Требования истца – установить рыночную цену, провести пересмотр кадастровой стоимости, оспорить результаты решения и другое;
- Название судебной инстанции, куда подается заявка;
- Персональные сведения истца, адрес, при потребности – сведения представителя;
- Название, адрес, сведения для контакта ответчика;
- Сведения, которые подтверждают требования заявителя;
- Нарушенные права либо интересы;
- Если есть на руках – итоги обращения в комиссию;
- Дата и номер от оспариваемого решения;
- Список прилагаемых документов.
Кроме того, необходимо сделать ссылки на нормативные акты, по которым произошло нарушение прав истца.
Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости пошагово
Законодательно процедура снижения кадастровой стоимости объектов регулируется следующими актами:
- ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года – устанавливает принципы и порядок проведения оценки;
- Постановление Пленума Верховного Суда № 28 от 30 июня 2015 года – регулирует частные ситуации, возникающие при рассмотрении дел о перерасчете кадастровой стоимости недвижимых объектов;
- ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года – дает разъяснения о кадастровых ошибках и неточностях, оказывающих влияние на результат оценки;
- ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года, регулирующий порядок проведения оценочных работ на территории РФ.
Исходя из законодательных указаний, можно привести пошаговую инструкцию снижения кадастровой стоимости недвижимости.