Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страхование гражданской ответственности Застройщика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
О чем идет речь?.
Указанная мера закреплена 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В статье 15.2 данного закона идет речь как раз о страховании гражданской ответственности застройщика.
Цель этого мероприятия – сделать так, чтобы обязательство было исполненным со стороны застройщика в части передачи участнику ДДУ жилого помещения. Эта мера нужна на случай исполнения в ненадлежащем виде или вовсе неисполнения указанной обязанности.
В обязанности застройщика входит уведомление участников об условиях страхования, о страховщике (страховой компании), участии в уже обозначенном выше обществе.
Застройщик самостоятельно определяет способ обеспечения:
- Вступает в общество взаимного страхования, функционирующего ради осуществления этой деятельности и только на основании лицензии;
- Заключает с организацией, осуществляющей лицензионную страховую деятельность, отвечающей требованиям Центробанка России, страховой договор.
Страхование гражданской ответственности на случаи нарушений или неисполнения условий, связанных с передачей жилья по ДДУ, застройщик должен выполнить за свой счет. Пока застройщик не предоставит в государственный орган договор страхования, невозможно будет зарегистрировать ДДУ.
И только после этого сам договор страхования будет считаться заключенным. Его действие рассчитано на весь срок строительства, вплоть до дня, который обозначен в ДДУ для передачи объекта.
Но даже после истечения срока, отведенного для передачи жилья, договор страхования еще пару лет будет обеспечивать выгодоприобретателю право получения страховой выплаты.
Изменения, связанные со страхованием при заключении договора ДДУ
На сегодняшний день государство обязало все строительные компании оформлять страховку на каждую вновь возведенную новостройку. Это сделать необходимо непосредственно перед процессом регистрации договора долевого участия.
Помимо этого, застройщик обязан застраховать еще и сам договор долевого участия. Многие эксперты полагают, что такой подход к делу позволит в значительной степени снизить количество дольщиков, пострадавших от обмана застройщиками.
По этой причине страхование договоров долевого участия в строительстве в настоящее время является обязательным условием, которое обязан выполнить застройщик.
Тем не менее, стоит отметить, что застройщик обязан страховать все здание в целом, однако страховать отдельно каждую квартиру нет никакой надобности.
Как говорят власти нашей страны, если человек приобретает жилье на основании договора долевого участия, то дополнительного страхования ему оформлять не нужно. В этой ситуации он и так достаточно хорошо защищен.
Страхование дольщиков при долевом строительстве в 2018 году станет обязательным для всех застройщиков.
После того как был официально принят и введен закон, регулирующий сферу долевого участия в строительстве, в течение десятилетия ситуация складывалась достаточно хорошо. Однако сейчас вопрос с долевым участием практически поставлен ребром.
Страховая сумма
Минимальная страховая сумма по Договору страхования рассчитывается исходя из цены Договора участия в долевом строительстве и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения (инвестируемой), подлежащего передаче участнику долевого строительства (Выгодоприобретателю), и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительской власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, и подлежит применению для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора страхования.
7. Почему банки с трудом выдают поручительства застройщикам?
Поручительство никогда не было для банков массовым продуктом, хотя оно близко к банковским гарантиям. Банки рассматривают риски, связанные с поручительством, как гораздо более высокие, чем при выдаче дольщикам ипотечных кредитов. Многие банки полагают, что ответственность банка, в отличие от ответственности страховой компании, не ограничивается в этом случае стоимостью квартир, ему могут быть предъявлены и штрафные санкции. Ассоциация российских банков считает, что конструкция поручительства, заложенная в законе 214-ФЗ, закладывает трудности для банка: выплатив денежные средства дольщикам, банк будет испытывать юридические проблемы по их взысканию с застройщика.
8. Какие требования закон предъявляет к страховой компании?
Кроме наличия лицензии на страхование гражданской ответственности за неисполнение обязательств по договору и правил страхования ответственности застройщика страховая компания должна соответствовать следующим требованиям:
1) опыт работы не менее 5 лет (исчисляется с момента получения лицензии на осуществление страховой деятельности);
2) уставный капитал — не менее не менее 400 млн рублей;
3) собственный капитал — не менее 1 млрд рублей;
4) соблюдение требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством о страховании, за весь период деятельности;
5) отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой компании в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)»;
6) отсутствие решения ЦБ РФ о назначении временной администрации страховой организации;
7) отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении страховой организации процедур, применяемых в деле о банкротстве.
Нет страховки — нет денег
Все это уже сказалось как на застройщиках, так и на покупателях квартир.
Застройщики часто не могут найти страховую компанию, чтобы оформить страховой договор на свою ответственность перед дольщиками, так как сегодня на рынке страхования их ответственности фактически остался один страховщик — СК «Респект».
Суть данной обязанности
С 2014 года каждая строительная компания должна в обязательном порядке подтверждать свои обязанности путем оформления поручительства или через заключение договора страхования своей ответственности как застройщика, осуществляющего строительство долевого характера. Данные поправки, принятые в законодательстве, позволяют покупателям вернуть свои вложенные в строительство денежные средства в том случае, если у застройщика возникнут непредвиденные ситуации.
Для чего еще необходимо страхование ответственности застройщика?
Данная поправка в законе также позволяет установить ответственность, которая может возникнуть, если он:
- Будет уклоняться от принятых на себя обязательств.
- Сдаст объект, который готов не полностью.
- Станет банкротом до того, как будет сдано имущество.
Однако экономисты считают, что данные меры могут повлечь за собой увеличение стоимости недвижимости. Однако правительство уверяет, что эти факторы не могут быть взаимосвязаны, потому что даже самая крупная строительная компания тратит на страхование не более 1 % от суммы всех своих сделок. Поэтому должны выделяться деньги из собственного бюджета на страхование гражданской ответственности застройщика.
Особенности договора страхования
В 2014 году в ФЗ №214 вступили изменения, которые сделали страхование ответственности застройщика обязательным. Страхованием данного вида ответственности застройщики занимаются самостоятельно.
Они могут выбрать следующий метод гарантийной защиты:
- страхование с участием общества взаимного страхования, которое действует на основании лицензии и мало чем отличается от большинства страховых компаний;
- страховая защита, в которой поручителем выступает банковское учреждение;
- страхование с участием компании, работающей на основании лицензии.
Вступление в общество обязательного страхования не является простым и безопасным в материальном плане процессом.
Страхование с участием банка в роли поручителя невыгодно в первую очередь процедурой. Длительное время необходимо собирать документы, да и оформление происходит небыстро.
Объем денежных средств лимитирован, а ставка начинает отсчет с 1% годовых от суммы поручительства. Законодательство также устанавливает ограничения и для банка, который берет застройщика на поруки.
Таким требованиям соответствует очень мало банков в РФ. Все они отличаются закрытостью и консервативностью. Как правило, для застройщика намного выгоднее получить от банка кредит, чем оформить поручительство.
Банки и сами не делают поручительство для застройщиков выгодным ходовым продуктом. При наступлении страхового случая они во многом рискуют и обретают много проблем относительно взыскания задолженности.
Во-первых, страховые компании предлагают приемлемые тарифы и цены. Во-вторых, при заключении договора с таким страховщиком нет нужды в том, чтобы искать деньги на залог.
Тарифы
Страхование застройщика при долевом строительстве обходится дорого. Средние ставки в 2015 году составляли 0,5–0,8%. Для долгосрочных договоров тарифы могут быть снижены на 10–30%. Страховая компания (СК) сама устанавливает ставку, а также рассчитывает коэффициенты по годовому проценту, так как всегда существует вероятность, что застройщик полностью уклонится от выполнения обязательств.
Законодательная база
Основными документами в сфере защиты участников долевого строительства являются следующие нормативные акты:
- закон № 214 от 30.12.2004;
- закон № 218 от 29.07.2017;
- постановление правительства № 1233 от 07.10.2017 — регулирует назначение компенсационных выплат участникам;
- постановление правительства № 1234 от 07.10.2017 — регламентирует завершение строительных работ и их финансирование;
- постановление правительства № 1310 от 07.12.2016 — установило правила отчисления застройщиков в компенсационный фонд.
Объект страхования
Закон № 218 оставил страховым компаниям возможность заключения договоров с застройщиками о страховании ответственности в добровольном порядке, в дополнение к отчислениям в Государственный фонд.
По нормам п. 34, 46 ст. 25 Закона № 218, объект страхования по договору — это материальные интересы подрядчика, которые относятся к его ответственности перед дольщиками в связи с ненадлежащим выполнением обязанностей по сдаче жилых помещений в эксплуатацию.