Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор цессии: проводки у цессионария, цедента и должника». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Проводки по договору цессии у должника.
Замена кредитора не влечет для должника ни последствий по учету доходов и расходов, ни изменения порядка исполнения обязательства. Для него только изменяется кредитор, перед которым он обязан свою задолженность погасить. Соответственно, и учет задолженности перед новым лицом необходимо вести на том же счете бухгалтерского учета.
Получив уведомление о сделке, должник должен сформировавшуюся кредиторскую задолженность перенести на нового контрагента. Соответственно, и погашение долга уже будет отражено во взаиморасчетах с новым контрагентом.
| Операция | Дебет | Кредит |
|---|---|---|
|
Получено уведомление о смене кредитора: |
||
| по договору поставки | 62 (старый кредитор) | 62 (новый кредитор) |
| по долгосрочному займу | 67 (старый кредитор) | 67 (новый кредитор) |
| Погашена задолженность | 62, 67 (новый кредитор) | 51 |
Какими бухгалтерскими проводками следует отражать приобретение и продажу имущества оформленного договорами о долевом участии в строительстве и договорами переуступки (уступки) прав требования?
Согласно ч.
3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 391, 392 ГК РФ. Отражение в бухгалтерском учете приобретения прав участника долевого строительства В бухгалтерском учете участнику долевого строительства (дольщику) необходимо сделать следующие записи: Дебет счета 58 (76), субсчет «Права участника долевого строительства» Кредит
2. Отказ застройщика
Законодательство не дает застройщику официального права ограничивать свободу дольщиков, если те хотят заключить договор переуступки. Но некоторые строительные компании прописывают в ДДУ невозможность цессии. Делается это не только для устранения конкуренции со стороны частных инвесторов. Это может быть просто удобнее для застройщика – не будет путаницы при оформлении бумаг, меньше вероятность ошибки. Соответственно и меньше проблем.
Что делать в таком случае? Либо не подписывать ДДУ с этим пунктом, либо обращаться в суд за признанием этого пункта недействительным.
2. Риски, связанные с дольщиком
1. Недействительность цессии
Уступка прав требований допускается:
- только после того, как дольщик уплатил цену ДДУ или если он переводит долг на нового участника долевого строительства,
- с письменного согласия застройщика, если такой пункт есть в ДДУ,
- с разрешения банка-кредитора, если квартира бралась по ипотеке.
Если хотя бы одно из этих условий не выполнено, это ведет к признанию цессии недействительной. В таком случае, на основании статьи 390 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан вернуть покупателю деньги, которые получил за договор переуступки, проценты за пользование ими и возместить причиненные убытки.
Поэтому перед оформлением сделки важно проверить все эти пункты. Вообще, желательно, чтобы застройщик выступил в качестве третьей стороны в сделке переуступки.
Стоит просмотреть все платежные документы продавца, а еще лучше – запросить акт сверки у застройщика, чтобы убедиться, что первый дольщик не имеет неоговоренных долгов. В процессе подписания договора продавец должен передать покупателю весь пакет документов – оригинал ДДУ, оригинал всех дополнительных соглашений, если такие были, и оригиналы всех платежных квитанций.
То есть после подписания и регистрации договора цессии у покупателя на руках должны быть:
- основной договор, по которому совершалась уступка (ДДУ);
- квитанции, которые подтверждают расчеты, произведенные по основному договору;
- акт передачи этих документов;
- письменное подтверждение согласия застройщика на переуступку;
- оригинал договора уступки.
Все эти бумаги нужно сохранить как минимум до новоселья.
3. Риски, связанные с нарушением законодательства
1. Недействительность цессии как подозрительной сделки
Уступка права может быть признана недействительной как подозрительная сделка, если она совершена:
- по заведомо заниженной цене,
- менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве дольщика-продавца.
Поэтому если покупатель приобретает квартиру по переуступке не у первого дольщика (то есть была целая цепочка переуступок), важно убедиться не только в надежности застройщика, но и в том, что нигде в процессе не было нарушено законодательство. В противном случае цессия может быть признана недействительной
Заведомо занижать цену сделки обе стороны могут для снижения налога. Покупателю не стоит на это соглашаться по нескольким причинам.
- Во-первых, как сказано выше, сделку могут признать недействительной.
- Во вторых, уменьшится и размер налогового вычета, который можно получить при покупке квартиры – ведь он зависит от цены, указанной в договоре уступки.
- В-третьих, невозможно будет предъявить продавцу претензию по всей фактически уплаченной сумме.
2. Передача налоговых обязательств
Цессия облагается налогом, и закон возлагает его уплату на продавца. Бывают случаи, когда первый инвестор соглашается на переуступку только в том случае, если налог будет выплачивать покупатель. Но здесь можно и нужно торговаться: часто стороны соглашаются поделить расходы пополам.
Учет договора цессии при корректировке долга
Наиболее распространенным вариантом отражения операций цессии выступает документ «Корректировка долга», позволяющий частично автоматизировать данный процесс. При этом обеспечивается гарантия правильности отражения всех проводимых операций.
Например, по договору цессии будет создан следующий набор проводок
Для приобретения долга применяется «Корректировка долга» с выбором раздела «Проведение взаиморасчетов»:
Дебет 58.05 Кредит 91.01 на сумму в 16 тысяч рублей
Для продажи долга оформляется «Реализация услуг»:
Дебет 79.09 Кредит 91.01 на сумму в 22 тысячи рублей.
Денежные расчеты
Сделка по переуступке прав по ДДУ совершается на возмездной основе. Как правило, новый дольщик оплачивает прежнему участнику не только стоимость внесенных им средств по договору, но также и дополнительное вознаграждение за передачу своих прав.
Соглашение о переуступке необходимо зарегистрировать в Росреестре, и уже после этого производить все расчеты с продавцом. Вносить денежные средства заранее – значит подвергнуться риску потерять деньги, если договор не пройдет регистрацию.
Это может случиться по причине продажи данного объекта ранее другому лицу, что в подобных сделках происходит довольно часто.
Нередко застройщики также требуют с покупателя заплатить определенный процент за свое согласие на сделку, обычно он составляет до 5% от цены ДДУ. Новому дольщику нужно учесть один существенный момент: в случае, если он решит аннулировать ДДУ с застройщиком, он получит назад только сумму, указанную в договоре. Ни вознаграждение, оплаченное за переуступку своих прав прежнему участнику, ни проценты, уплаченные за разрешение на сделку застройщика, ему не вернутся.
Порядок оформления уступки в рамках долевого строительства
Помимо общих требований, которые предъявляет ГК РФ к данному виду правоотношений, уступка по соглашению о долевом участии в строительстве здания должна соответствовать специальным правилам ст. 11 Закона № 214-ФЗ. Таким образом, чтобы передать указанное право третьему лицу, требуется в обязательном порядке соблюсти следующие условия:
- дольщиком должна быть полностью уплачена стоимость по основному соглашению, либо сумма задолженности перейдет одновременно с правом требования;
- оформление уступки возможно только до подписания контрагентами акта о сдаче готовой квартиры;
- уступка по такой категории сделок требует обязательной регистрационной процедуры в органах Росреестра.
Для возможности передать сторонним лицам свое право, дольщик должен надлежащим образом зафиксировать свое право путем внесения полной стоимости по исходному соглашению. В качестве альтернативы, статья 11 Закона № 214-ФЗ допускает передачу остатка долга перед застройщиком одновременно с передачей прав иному лицу.
Чтобы сделка по переходу прав на стороннее лицо приобрела юридическое значение, не требуется согласие застройщика. Боле того, даже отсутствие доказательств уведомления строительной компании не будет означать недействительность оформленной передачи прав, однако в этом случае все риски неблагоприятных последствий будет нести лицо, получившее указанное право.
Исключение предусмотрено для ситуаций, когда первоначальный участник не уплатил стоимость по контракту до оформления перехода прав. В этом случае на одновременный перевод требования и остатка задолженности будет необходимо получить согласие строительной компании.
Что собой представляют сомнительные долги
Это такая задолженность, которая возникла из-за неуплаты в установленный срок перед налогоплательщиком.
В бухгалтерии сомнительные долги оформляют таким образом: фирма «З» провела отгрузку товара— фирме «А» на общую сумму 110 000 руб. По соглашению срок оплаты составляет 15 дней с момента отправки товара. Тем не менее, покупателем не был произведен платеж за товар в определенный срок.
Когда нужна уступка права требования неустойки по ДДУ
В силу ст. 6 Закона № 214-ФЗ обязанностью застройщика является передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства не позднее срока, который предусматривает ДДУ.
На сегодняшний день суды до отказа забиты исками участников долевого строительства, которые требуют неустойки за нарушение сроков сдачи квартиры по ч. 2. ст. 6 ФЗ № 214-Ф.
Это происходит в тех случаях, когда от добровольной выплаты пени (неустойки,) компенсирующей нанесенный вред, застройщик уклоняется.
Но бывает и так, что застройщик в виду к своей финансовой неустойчивости обанкротился и не может производить выплаты поскольку у него попросту нет на это денег.
Законодатели, защищая интересы дольщиков, разработали и внедрили в действие специальные правовые механизмы. Их умелое использование гарантирует получение с застройщика компенсаций штрафов пени, и в некоторых случаях, возврат вложенных денег.
Дольщик всегда может попытать счастья и взыскать неустойку самостоятельно. Однако достаточно сложная нормативная база, низкая правовая грамотность дольщиков и отсутствие опыта правоприменения, а зачастую простая нехватка временного ресурса на регулирование спора в судебном разбирательстве с застройщиком, не позволяют сделать это эффективно.
Правовые нормы российского законодательства содержат возможность переуступки прав требования неустойки по ДДУ дольщиком, в качестве кредитора другому лицу.
Когда дольщику выгодно уступать право требования неустойки?
Практика правоприменения содержит нюансы истребования неустойки через суды общей юрисдикции и через Арбитраж. Исходя из норм действующего законодательства, для разрешения споров в арбитраже необходимо наличие спора между двумя субъектами хозяйствования. Гражданское судопроизводство осуществляется всегда, когда в деле участвует в физ. лицо.
Как оформляется переуступка прав на квартиру ДДУ
Оформляя уступку прав собственности в долевом строительстве, необходимо придерживаться установленного порядка действий.
После согласования с компанией, которая будет взыскивать неустойку через Арбитраж, основных моментов соглашения по уступке прав требования (размера компенсации, условий ее оплаты и т.д.) необходимо:
- Известить компанию застройщика о переуступке права требования неустойки и смене кредитора, а если договор содержит условия о получении у застройщика согласия, то необходимо его получать в письменном виде.
- Составить и подписать договор уступки требования (цессии).
Поскольку такой договор является юридическим документом, он должен содержать:
- данные дольщика;
- данные компании застройщика;
- реквизиты третьей стороны, которая получает право на неустойку;
- подробную информацию о квартире;
- сроки сдачи объекта, которые указаны в ДДУ;
- условия, согласно которых происходит уступка прав требования на неустойку;
- другие сведения, о которых стороны договорились как о существенных.
Кроме прочего, в договор можно внести сведения о способах разрешения возможных споров и ответственности сторон.
После того, как договор был подписан и прошел гос. регистрацию цессионарий (в данном случае дольщик), получает положенную компенсацию, а цедент (компания, которой передано право требования неустойки), получает возможность требовать с застройщика взыскания неустойки по ДДУ через Арбитраж.
Согласовать все условия подписания договора уступки прав на неустойку по ДДУ нужно со специалистом, обладающим опытом правоприменительной практики в подобных делах.
Только так вы сможете оценить реальную выгоду и эффективность заключения договора цессии. Это поможет избежать необоснованных финансовых рисков, исключить неграмотное составление договора и определить экономическую обоснованность данного мероприятия.