Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Досрочное расторжение договора аренды земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Расторжение договора аренды земельного участка – что говорит закон?.
Процедура расторжения договоров любого характера регулируется Гражданским кодексом РФ. Что касается сделок с земельными участками, подробные рекомендации, а также условия расторжения договоров аренды земельного участка, содержаться в Земельном кодексе РФ.
Согласно ст. 46 ЗК РФ, причинами преждевременного расторжения договора аренды могут быть:
- Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование, а арендатором физическое лицо.
- Инициатива одной из сторон. В этом случае, скорее всего, также придется обращаться в судебные органы, так как мирным путем подобные вопросы решаются редко.
Как правило, в ходе разбирательства и для принятия решения суд будет опираться на Гражданский кодекс, но для конкретизации часто требуется обратиться к нормативным актам в области земельного законодательства.
Обращаться в судебные органы не придется, если стороны заключат дополнительное соглашение о расторжении к договору аренды. Поэтому, прежде чем написать исковое заявление, сторона-инициатор прекращения арендных отношений должна уточнить мнение второй стороны по договору. В противном случае суд не сможет принять иск.
Расторжение договора аренды земли через суд
Исковое заявление подается только после использования возможности досудебного урегулирования вопроса. Истец должен доказать, что предпринял необходимые действия, чтобы прийти к соглашению сторон. В суд необходимо предоставить подтверждение отправки уведомления второй стороне договора, а также обоснование требования расторгнуть арендные отношения.
Правила оформления уведомления о расторжении договора аренды
Согласно требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, инициатор расторжения обязан уведомить другую сторону договорных отношений о желании прекратить действие договора аренды земельного участка. Необходимо отметить, что оформление и направление второй стороне сделки уведомления не означает, что договор автоматически расторгается.
Основания для расторжения договора аренды земельного участка
Арендным правоотношениям с землей посвящена ст. 606 Гражданского кодекса и нормы Земельного кодекса РФ. В ст. 46 ЗК РФ прописаны основные условия расторжения арендного договора:
- арендатор существенно ухудшил состояние надела;
- земля используется не по целевому назначению;
- арендатор более двух раз подряд не внес арендную плату;
- здания или сооружения на участке существенно повреждены;
- земля передана в субаренду, несмотря на указанный в соглашении запрет;
- стороны нарушили другие условия договора.
Самая распространенная причина расторжения договора — различные нарушения со стороны арендатора.
Аннулировать арендный договор можно двумя путями: по инициативе одной стороны или по соглашению обоих участников сделки. Рассмотрим каждую процедуру подробнее.
В одностороннем порядке
Зачастую инициативу проявляют землевладельцы. Однако в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды земли сложнее, чем по обоюдному согласию. По сути, у вас всего два пути прекратить сделку:
- в мировом порядке — если в арендном соглашении учтена такая возможность;
- в судебном порядке — если данный порядок не предусмотрен.
Аннулировать арендное соглашение можно мирно или через суд.
Как расторгнуть договор аренды земельного участка мирно?
Если вы хотите досрочно расторгнуть арендный договор по одному из указанных в нем оснований, нужно уведомить второго участника сделки. Извещение направляйте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Срок отправки — 2 месяца до даты расторжения договора аренды земли. Если оппонент не заявил возражений, обратитесь в Росреестр с заявлением о прекращении сделки.
Если хотите аннулировать договор аренды земельного участка, письменно известите вторую сторону.
По инициативе арендодателя
Ст.619 ГК ч.2 указывает на следующие возможные причины для досрочного расторжения арендного соглашения по инициативе собственника, если арендатор:
- В ходе эксплуатации земли существенно ухудшил имущество арендодателя.
- Использовал имущество с нарушениями договорных обязательств.
- Не производит обязательные работы, предусмотренные договором сроки.
- Нарушил свои обязательства по внесению арендных платежей в течение двух раз подряд.
Судебная практика указывает на тот факт, что даже наличие построек на земле, которые принадлежат арендатору, не исключают возможности расторжения договора при условии предоставления веских доказательств существенного нарушения им обязательств.
Законодательством установлено, что указанный здесь перечень правовых оснований досрочного расторжения не является исчерпывающим и договором аренды могут быть предусмотрены иные условия.
Земельный кодекс предусматривает еще одну причину досрочного расторжения: это изъятие участка для государственных/муниципальных нужд.
Как составить исковое заявление
Если стороны исчерпали все попытки досудебного урегулирования спорных вопросов или одна из сторон игнорирует законные требования – другой, то они могут обратиться в суд с исковым заявлением. Рассмотрением подобных споров занимаются районные суды или арбитражные суды, если сторонами являются юридические лица или предприниматели.
Исковое заявление подается по местонахождению ответчика или как вариант – по адресу земельного участка.
В нем истец должен указать:
- Наименование суда, в который подается иск.
- Паспортные и контактные данные истца и ответчика.
- Ссылку на договор аренды с указанием его реквизитов.
- Ссылку на пункты договора, которые не были выполнены контрагентом или на Гражданский/Земельный кодекс.
- Подтверждение обстоятельств, указанных в заявлении.
- Подтверждение обстоятельств, указывающих на исчерпание всех возможных вариантов досудебного урегулирования (сведения об отправке уведомления ответчику и его реакция на этот документ).
Непосредственная просьба вынести судебное решение о досрочном расторжении договора аренды и компенсации всех издержек истцу.
К исковому заявлению прилагается документальная доказательная база, договор аренды и квитанция с оплаченной госпошлиной (если истец выиграет дело, он может рассчитывать на компенсацию своих издержек ответчиком).
Размер госпошлины составляет сегодня 300 р. для физлиц, 6000 р. – для юридических, а муниципальные власти от ее уплаты освобождены.
Исковое заявление рассматривается в течение двух месяцев после его поступления в суд.
Уведомление по инициативе арендатора
Поговорим о том, в каком случае может требовать расторжение аренды арендатор, а также как осуществима эта процедура. В первую очередь следует помнить о том, что всегда существует возможность попытаться пойти навстречу друг к другу, а поэтому попросить арендатора о взаимном расторжении договора. В этом случае, процедура расторжения описана в пункте выше.
Какие документы нужны?
Для судебного разбирательства подойдут доказательства, которые содержатся на бумажном носителе, видео или фото файле.
Также, вполне достаточным доказательством будут свидетельства очевидцев.
Полезно указать информацию, которая будет свидетельствовать не только о факте нарушения прав той или иной стороны, но также факт того, когда, и в какой ситуации эти права были нарушены.
Законодательство
Процессы расторжения соглашений, независимо от их типа, регулируются Гражданским и Земельным кодексами. Заключение контракта найма земли завершается по основаниям, предусмотренным гражданской законодательной властью.
Условия, порядок разрыва сделок, касаемых участков земли, обозначены в Земельном кодексе РФ.
В соответствии со статьей 46причинами заблаговременного завершение отношений выступают:
- наличие судебного решения — когда владельцем территории является муниципалитет, а арендатором — гражданин;
- решение одного из участников.
При разбирательстве и принятии окончательного решения суд руководствуется положениями ГК.
Пункт 3 ст. 46 земельного кодекса перечисляет основания, когда прекращение аренды недопустимо. Пункт 6 статьи 46 гласит, что при расторжении договора найма убытки за возведенные на участке строения арендатору не возмещаются.
Статья 610 Гражданского кодексадопускает прекращение арендных отношений в одностороннем порядке. Главное условие — своевременное извещение второй стороны.
По закону на это отводится 3 месяца, но участники вправе установить другой срок. Статья 450 (п. 2) ГК допускает расторжение сделки через суд. Статья 46 (п. 1) ЗК РФ содержит основания прекращения аренды земли по решению собственника участка.
В соответствии с установленными законодательными требованиями в отдельных случаях расторжение соглашения недопустимо. На основании Земельного кодекса нельзя разорвать арендные отношения, если это навредит состоянию участка. Недопустимо расторгать договор в период проведения с/х работ.
Процедура прекращения аренды участка в связи с истечением срока действия заключенного между сторонами договора или в связи с отказом от договора, заключенного на неопределенный срок
Срок исковой давности – это временной промежуток, когда на сторону можно подать в суд для расторжения договора или принуждения его к исполнению обязательств. На общих условиях он составляет три года с того дня, когда истец узнал, что его права нарушены, и он точно знает, кто должен ответить за правонарушение по закону. Законодательством предусмотрен и более долгий специальный срок, но и он не может быть больше десяти лет.
Если подать иск после его истечения без уважительных причин, то суд имеет право отклонить исковое заявление.
Когда арендатор вправе потребовать расторгнуть договор аренды?
Да, по инициативе арендатора расторжение арендного соглашения по земле также возможно. Основания для этого закреплены в статье 620-й Гражданского кодекса. Одно из таких оснований может быть отказ арендодателя фактически предоставить надел для использования. Расторжение договора аренды земельного участка возможно и тогда, когда арендодатель чинит препятствия для использования земли по назначению, если в самой земле обнаружились недостатки, которые:
- не были оговорены при заключении арендного соглашения;
- препятствуют использованию земельного надела.
Арендатор, заключая соглашение, вправе рассчитывать на то, что землю можно использовать в определенных целях. И, если сданное в аренду имущество не может быть использовано так, как на это рассчитывал арендатор, причем по независящим от него причинам, то и это позволяет ставить вопрос о том, чтобы расторгнуть договор аренды земли.