Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок оформления участка, находящегося под новостройкой». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Особенности использования участка в долевой собственности.
Зона жилой застройки предполагает соблюдение при разработке документов территориального планирования особых градостроительных требований и правил, в том числе относящихся к доступности объектов социальной инфраструктуры. Таким образом, при покупке квартир в жилых домах можно быть уверенным в том, что поблизости расположены (или будут созданы) школы, поликлиники, объекты транспортной инфраструктуры.
Споры о том, можно ли расторгнуть договор аренды земельного участка, на котором построен жилой дом и квартиры переданы дольщикам, неоднократно становились предметом судебного разбирательства. Одни суды допускают такую возможность (например, постановления ФАС Центрального округа от 18.06.2010 по делу № А08-9115/2009-6 и Московского округа от 18.10.2010 по делу № А40-148039/09-139-1002).
Подробное описание сути соглашения – продажа и передача объекта недвижимости в конкретно указанный срок. По мнению застройщика, он имел право расторгнуть договор аренды и передать земельный участок обратно мэрии, а у Росреестра не было причин отказать в регистрации соглашения о расторжении договора. Поэтому общество обратилось за защитой своих интересов в суд.
Распоряжение ЗУ, которые находятся в общей долевой собственности
Если с владением и пользованием всё предельно просто – распределяй доход и неси расходы соразмерно доле, а пользуйся по соглашению с совладельцами, то в вопросах распоряжения таким ЗУ есть определенные сложности.
Согласно нормам ст.246 ГК РФ, распоряжение ЗУ, который находится в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех совладельцев. Иными словами, если собственники решают продать участок, то они договариваются об этом между собой и осуществляют соответствующую гражданско-правовую сделку. Т. е., со стороны «Продавца» сособственники будут выступать вместе.
Выдел доли
Ситуация, когда у ЗУ несколько собственников, конечно же, накладывает определённые ограничения. При продаже доли цена её будет значительно отличаться в меньшую сторону, нежели продавался бы единый участок.
Да и сам процесс пользования, а уж тем более распоряжения ЗУ, также обязательно должен быть согласован с иными совладельцами. Это не всегда удобно. Но такое положение дел можно прекратить, если из общего участка осуществить выдел долей.
Данный вопрос регулируется нормами ст.252 ГК РФ. Согласно данной норме, общедолевое имущество может быть разделено между совладельцами по их обоюдному соглашению. Если такого согласия достичь не удаётся, каждый из совладельцев имеет право требовать такого выдела в судебном порядке. Каждый собственник по закону может требовать такого выдела.
В некоторых случаях закон запрещает осуществлять выдел:
- В отношении ЗУ под многоквартирным домом – он является неделимым;
- В отношении ЗУ сельхозназначения, если после выдела размер такого участка окажется меньше минимально установленного субъектами РФ размера (такой минимальный размер устанавливает непосредственно законами субъектов).
Даже исходя из беглого анализа правовых норм, можно заметить, что земли сельскохозяйственного назначения пользуются со стороны законодателя особенной защитой. Это связано с тем, что такие земли имеют стратегическое значения для страны.
Если выдел в натуре невозможен, допускается проведение выплаты стоимости соответствующей доли.
Сколько земельных участков можно иметь в собственности?
Законодательством не предусмотрен регламент количества участков, оформленных в собственность физических или юридических лиц. Единственное ограничение накладывается на приватизацию ЗУ – она допускается единственный раз в течение жизни правообладателя. При этом муж и жена не несут солидарной ответственности за приватизацию друг друга. Соответственно, каждый член семьи вправе оформить один земельный участок.
Безвозмездное получение земельных участков в собственность многодетной семье допускается только при условии, что муж или жена ранее не участвовали в приватизации земель.
На гражданские сделки по приобретению наделов, ограничения не устанавливаются.
Отказ в предоставлении. Основания и что делать?
И, конечно, стоит рассмотреть отказ от собственности на земельный участок.
Собственник может отказаться от владения объектом по некоторым основаниям, которые нарушили его право, снизив эффект использования участка не по его вине. Например, в результате стихийного бедствия, участок пришёл в негодность. Или расположенное поблизости от ЗУ промышленное предприятие повредило верхний плодородный слой почвы. Такие инциденты требуют комиссионной проверки, с установлением степени невосполнимых повреждений. То же может произойти при оформлении публичного безвозмездного сервитута, в результате чего собственник лишится существенной доли надела.
Право на бессрочное постоянное пользование земельным участком
До того момента, пока не начал действовать новый ЗК РФ, его можно было передать даже в аренду или безвозмездное пользование. В настоящее время землевладельцы такими правами не обладают. Они могут только владеть и пользоваться, но сдать в аренду или продать участок может только собственник.
Определенные нормы законодательства запрещают вносить право постоянного бессрочного пользования земельным участком в уставные и иные капиталы коммерческих организаций и предприятий. При этом данные юридические лица могут переоформить его в аренду или приобрести в собственность. В данном случае религиозные организации (церкви и храмы) должны были совершить такие действия до начала текущего года.
Заключение договора аренды
Договор аренды регулируется главой 34 ГК РФ. Понятие данного соглашения мы уже рассмотрели, теперь определим порядок оформления сделки.
В соответствии со ст. 609 ГК РФ соглашение об аренде должно быть составлено в письменной форме в следующих случаях:
- одной из сторон сделки является организация;
- договор аренды будет подписан на период, превышающий 12 месяцев.
Данное соглашение подлежит регистрации, если оформляется в отношении недвижимого объекта (п.2 ст. 609 ГК РФ). Таким образом, договор на землю должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Правовое регулирование
ГК РФ регулируется вопросы, которые связаны с процессом продажи недвижимости. В числе прочих законодатель определяет основные моменты перехода прав на земельный участок, на котором возведен дом (ст. 552 ГК РФ).
Именно данная норма определяет, что покупатель получает на надел те же права, которые имел и продавец.
Мнение владельца участка не учитывается, а его согласие не требуется, если иное не предусмотрено в законодательстве РФ.
В данном кодифицированном акте закреплены и вопросы, посвящённые аренде (гл. 34).
В частности, сказано о необходимо регистрировать соглашение о передачи во временное владение объектов недвижимости.
Несоблюдение данного требование влечет за собой недействительность акта. Порядок прохождения процедуры регистрации урегулирован в ФЗ №122 от 1997 года.
Особенности договора аренды земельного участка, который пребывает в государственной или муниципальной собственности, закреплены в ЗК РФ.
Земля у застройщика в аренде: риски
До 2015 года застройщик мог получить земельный участок от Нижегородской области в обмен на завершение долгостроя, дольщиков которого поддерживает региональное Правительство.
Однако с отменой положений Земельного кодекса РФ о возможности предоставления юридическим лицам земли в собственность под застройку, соответствующий Закон Нижегородской области был отменен.
Лишь один застройщик получил землю в этом порядке.
Поэтому законодательное собрание Нижегородской области недавно было вынуждено рассматривать варианты, позволяющие предоставлять землю в аренду по конкурсу, если компания берется завершить какой-либо долгострой.
Могут ли местные власти отказать в межевании земельного участка под МКД?
Обратимся к Постановлению Президиума ВАС РФ от 19.02.2013 N 12736/12 по делу N А40-80260/11-9-692, где рассматривалось заявление ООО о признании недействительным отказа Департамента земельных ресурсов г. Москвы в формировании земельного участка, занятого многоквартирным домом (ООО купило нежилые помещения в МКД, который расположен на особо охраняемой природной территории).
Президиум ВАС сделал вывод: поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.
Президиум ВАС указал: в связи с тем, что на соответствующие уполномоченные органы федеральным законом возложена публичная обязанность сформировать земельный участок, департамент не вправе был отказать в формировании земельного участка, в том числе и по мотиву отсутствия проекта межевания территории квартала, на которой расположен жилой дом.
Земля под нежилыми зданиями
Право собственности на арендованные земельные участки под вновь построенными нежилыми зданиями не переходит автоматически к собственнику здания — арендатору такого земельного участка. В этом случае застройщик вправе выкупить земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности, по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. При этом цена таких земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость (п. п. 1.1 и 1.2 ст. 36 ЗК РФ).
В п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 указано, что согласно абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. И приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами. В следующем абзаце поясняется: никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.
Примечание. Собственник объекта незавершенного строительства не имеет права на приватизацию земельного участка, поскольку объект незавершенного строительства не поименован в ст. 36 ЗК РФ.
Земля под многоквартирным домом аренда или собственность
Финансовые риски и нюансы Стоимость жилья в случае, когда собственником земли выступает застройщик, будет выше, чем если бы он арендовал участок. Это прямые дополнительные расходы потенциальных участников договора долевого участия в строительстве. Многие покупатели предпочитают иметь дело со строительными компаниями, являющимися собственниками земли, так как это якобы повышает шансы на успешное завершение стройки и получение желаемого имущества.
Земельные новости
Одним из способов обеспечения является залог.С момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (часть 1 статьи 13 названного Закона).
Согласно пункту 1 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.