Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка пая в ЖСК: рискованные схемы». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Ответственность.
Член ЖСК может быть исключён из кооператива пайщиков в судебном порядке. Основанием для исключения служит неоднократное неисполнение предусмотренных Уставом ЖСК обязательств:
- постоянное нарушение сроков внесения взносов;
- недоплата их более 3-х раз в год;
- просрочка оплаты.
Если в кооперативе немного пайщиков, то решение об исключении принимается общим собранием. В больших кооперативах такое решение принимает Правление.
Заключение
Цель создания ЖСК:
- строительство жилья для участников кооператива;
- организационно-правовая форма содружества граждан, стремящихся достроить жильё в случае, когда нечестный застройщик, использующий их средства, приостанавливает строительство.
Чтобы не стать жертвой махинаций, вступающему в ЖСК, нужно скрупулёзно осведомиться о репутации застройщика, просмотреть его рекомендации и проконсультироваться с юристом.
Необходимо внимательно изучить все документы ЖСК:
- Устав.
- Договор с пайщиком.
- Положение о кооперативе.
И тогда никакие аферы на жилищном рынке Вам не страшны.
Налоговый вычет при покупке квартиры через ЖСК
В целях поддержания конкурентоспособности объекта строительства, возводимого кооперативом, размер паевого взноса за который членам обещают передать квартиру, как правило, на 12–20% ниже, чем стоимость жилья по договорам долевого участия.
На начальном этапе строительства пониженная цена за квартиру в новостройке обусловлена тем, что кооператив лишен необходимости осуществлять большинство затрат — сбор средств может осуществляться без наличия прав на земельный участок и без подготовки разрешительной и проектной документации.
Переуступка
Нет специальных норм о передаче прав требования в ЖСК. Гражданский кодекс не содержит отдельный положений об уступке пая. Жилищный кодекс тоже никак не регулирует процедуру.
С юридической точки зрения при отчуждении пая происходит выход из ЖСК прежнего пайщика и вступление нового.
Стать членом кооператива можно после одобрения общим собранием решения правления о принятии нового участника.
Хотя законодательных гарантий нет, правлению ЖСК удобнее иметь дело с переуступкой, чем с уходом члена. Выход участника обяжет правление вернуть деньги. Затем пай будет передан новому члену. Договор уступки позволяет не вынимать средства из оборота. Руководство кооператива это ценит.
Помните, что к покупателю в собственность переходит пай, не квартира. Право получить жилое помещение в собственность появится с утверждением общим собранием решения о принятии покупателя в ряды.
Где найти деньги?
Кредиты
Кредиты на покупку квартиры в ЖСК получить сложно. Банки не идут на риски предоставления денег без обеспечения.Право требования, приобретаемое в результате вступления в члены ЖСК, ничем не обеспечено:
- право собственности возникает только после постройки жилья и выплаты всех паевых взносов;
- вернуть паевые взносы и обратить взыскание на них можно только, если у кооператива есть деньги или друге имущество.
Договор
Несколько советов, как обезопасить сделку.
Подпишите соглашение у нотариуса. Поскольку требований к форме сделки не предусмотрено, то в целях экономии вы можете заключить сделку путем подписания простого письменного договора.
С другой стороны, чтобы подтвердить личность продавца и установить его дееспособность, лучше обратиться к нотариусу.
Акт приёма передачи
Пайщик получает по передаточному акту квартиру в собственность, если:
- дом введен в эксплуатацию;
- жилое помещение поставлено на государственный кадастровый учет;
- органами управления ЖСК принято решение о вселении пайщика в квартиру.
Оформление права собственности
Регистрируют право собственности по двум документам:
- акту приёма-передачи квартиры,
- справке о выплаченном пае.
Право распоряжаться недвижимостью возникает у пайщика с момента регистрации.
Кому допускается переуступка
Другому гражданину
В этом случае процедура регулируется законом (ФЗ —, 214). Основываясь данным законом новый покупатель пая вправе требовать от строительной компании, а также кооператива предоставление квартиры в установленные сроки. При этом вместе с правами переходят и обязанности по выплате суммы за данный пай в полном размере.
Паевый взнос в ЖСК — это что?
Паевый взнос жилищного кооператива, или пай – денежная сумма, вносимая в общий фонд кооператива пайщиком. Дает право на использование доли в общем имуществе членов кооператива и последующее становление собственником жилья.
Подав заявку на вступление в жилищный кооператив и уплатив вступительный взнос, гражданин вправе рассчитывать на предоставление ему в личное пользование жило площади, соответствующей величине внесенных денежных средств.
Функции, выполняемые паевыми взносами в жилищном кооперативе, могут быть следующими:
- денежные взносы идут на оплату услуг дворников, уборщиц, сантехника, электрика и другого обслуживающего дом персонала;
- из общих денежных взносов выделяется сумма, предназначенная на оплату ремонта подъезда, крыши и дома в целом, благоустройство придомовой территории;
- председатель жилищного кооператива при общем согласии большей части его учредителей может использовать паевой капитал для вложения в бизнес, дивиденды от которого будут распределяться между всеми пайщиками.
Паевые взносы могут быть единовременными, либо постоянными. Порядок их внесения определяется уставом жилищного кооператива. Как правило, для приобретения статуса собственника жилья в многоквартирном доме требуется внести несколько паевых взносов.
Но данное обстоятельство не означает, что до полной выплаты всех средств, гражданин должен оставаться на улице, он может проживать в отведенном ему помещении и вносить паевые взносы в сроки, установленные заключенным между ним и ЖСК договором.
После выплаты всего паевого взноса гражданин становится собственником жилья, оставаясь при этом членом жилищного кооператива. Правление кооператива вправе обязать пайщиков вносить дополнительные паевые взносы.
Заключение
ЖК – организация собственников жилья на паевых началах. Пай в ЖК дает право на получение в собственность квартиры в строящемся, либо сданном в эксплуатацию доме. Для вступления в ЖСК следует подать заявление и внести паевый взнос. Членами кооператива могут быть исключительно владельцы жилья в многоквартирном доме. Пай в ЖСК может быть переступлен.
Держателями пая могут быть юридические и физические лица. Чтобы получить право собственности необходимо выплатить все положенные взносы и быть членом ЖСК.
Получение квартиры путем вступления в жилищный кооператив является долговременным и не всегда выгодным процессом. Чтобы избежать мошенничества необходимо внимательно изучать все сопутствующие документы и при необходимости пользоваться услугами опытных юристов.
Стоит ли покупать квартиру через жилищный кооператив? Ответ на данный вопрос дан в следующем видео:
Как получить квартиру?
Строительство жилья ведется на средства членов — паевые взносы. Пайщики принимают участие в деятельности кооператива, голосуя на общем собрании или участвую в правлении. Правление руководит текущей деятельностью организации.
Справка о выплате пая
Документ выдается участнику жилищного кооператива после полного погашения пая. Справка содержит информацию о размере пая и дате полной оплаты его стоимости.
Что нужно запомнить?
- Переуступка пая – это выход старого члена и вступление нового.
- Не передавайте деньги за пай до внесения своей фамилии в реестр участников.
- Оформите собственность после завершения стройки и полной оплаты пая.
- Воспользуйтесь налоговым вычетом, когда на руках будет документ о собственности.
Законодательная база
Вне зависимости от предмета договора, переуступка является юридической сделкой гражданского характера.
Нормы и параметры заключения сделки регулируются гражданским законодательством – ст. 388—390 ГК РФ.
Так как речь идёт о жилищном строительном кооперативе, то стоит опираться на нормы раздела 5 ЖК РФ.
Регистрация договора цессии происходит в соответствии с нормами ст. 164 ГК РФ. Уступка права на пай оформляется в соответствии с Федеральным законом от 30. 12. 2004 года № 214-ФЗ «О ДДУ».
Другому физическому лицу
Уступка права пая другому физическому лицу регулируется Законом № 214-ФЗ. То есть, новый покупатель пая, в соответствии с этим законом, подписавший соответствующее соглашение с дольщиком, имеет право требовать от застройщика и кооператива сдачи объекта в установленные сроки.
При этом он принимает на себя обязанности по выплате данного пая в полном объёме.