Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры по переуступке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Переуступки от физических и юридических лиц: в чем отличия?.
Окончание строительства — 4 квартал 2019 года. Оформление сделки по договору долевого участия. Артикул квартиры по базе застройщика 17К-15.2-375.В шаговой доступности от жилого комплекса находится станция метро Столбово (1.8 км).Жилой комплекс Скандинавия находится в 6,5 км от МКАД на юго-западе. Несмотря на близость к трем станциям метро и трем крупным шоссе, жилые дома защищены от суеты и шума мегаполиса. Бутовский лесопарк и небольшие водоемы создают обособленное пространство для гармоничной жизни и спокойного отдыха в окружении природы. Микрорайон возводится в уже сложившемся районе Новой Москвы, где для детей уже построены детские сады и школа, а для взрослых работают магазины, банки и кафе.
Наиболее безопасный и прозрачной сделкой является переуступка квартиры по ДДУ, так как этот договор в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреестре. Но и другие схемы продаж не запрещают совершать цессию. Единственное, что подобные сделки сложнее в плане документального сопровождения, и без помощи специалистов в данном случае не обойтись.
Продавец, уступающий свои права, называется цедентом, а покупатель – цессионарием. Происходит это обычно следующим образом: некто принимает решение вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия и по очень выгодной цене получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.
С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.
Что такое переуступка квартиры в новостройке в 2019 году
Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его. В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки. Уступка права может быть совершена только после окончательной оплаты цены договора долевого участия в строительстве или же одновременно с переводом долга на нового владельца.
О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.
Также третьей стороной акта выступает застройщик, который непосредственного участия в процедуре не принимает, однако все вопросы в отношении жилья, которые могут возникнуть в дальнейшем у покупателя, будут обсуждаться именно с ним.
Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке
Расходы на оформление цессии несет покупатель. Он оплачивает часть государственной пошлины в размере 350 ₽. Сумма, которую цессионер платит цеденту, зависит только от требований покупателя.
Налог при продаже квартиры по переуступке фиксированный, составляет 13% от выручки — то есть от разницы сумм при заключении ДДУ и передачи права.
Договор переуступки в новостройке и риски, связанные с ним
Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.
Двойные продажи
Стать обманутым дольщиком в наше время достаточно сложно. Еще десять лет назад любым средством обмана доверчивых граждан была двойная продажа недвижимости. Застройщик брал квартиру, продавал ее нескольким людям и потом исчезал. В итоге полиция и суды рассматривали массу требований на одну и ту же жилплощадь. С появлением Росреестра и обязательной регистрации сделок в нем стало проще. Двойные продажи застройщиком, если работает механизм ДДУ, практически исключены. Другое дело цессия – здесь вы не застрахованы от двойных продаж, если продавец решил действовать по предварительному договору купли-продажи.
Что значит переуступка при покупке квартиры
Переуступка прав – это возможность для физического или юридического лица реализовать еще не достроенную недвижимость в пользу другого человека. Переуступка прав возможна, если изначально ФЗ или ЮЛ заключило с Застройщиком:
- либо договор долевого участия (ДДУ);
- либо предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП).
Цепочка перехода прав может быть практически бесконечной. Продавцы могут реализовывать объект недвижимости в пользу все новых и новых Покупателей, если Застройщик дает свое согласие на такие действия. Однако важно помнить, что последний Покупатель всегда должен иметь на руках:
- исходный договор (долевого участия или предварительный);
- договор о переуступке прав на свое имя;
- предыдущие договоры о переуступке прав (для отслеживания всей цепочки).
Порядок проведения сделки купли-продажи
Купля-продажа квартиры по переуступке прав включает в себя сразу ряд этапов.
Проверка юридической надежности Застройщика
Вам понадобится изучить и проверить:
- Как долго Застройщик трудится на рынке недвижимости.
- Какова успешность и результативность Застройщика.
- Не был ли Застройщик вовлечен в судебные разбирательства и крупные скандалы (с мошенничеством, заморозкой стройки и т.д.).
- Наличие технической и учредительной документации (разрешение на строительство, проектный план на конкретный дом, свидетельство о регистрации Застройщика в качестве юридического лица, договор долгосрочной аренды земельного участка или договор купли-продажи земельного участка).
Что такое переуступка прав на недвижимость и кому она нужна
Переуступка – это договор, который подписывается между сторонами и подлежит государственной регистрации. Суть его в том, что права, которые есть у одного лица, переходят к другому за определенное денежное вознаграждение.
Типичная схема выглядит так: человек решает вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) и за сравнительно небольшую сумму получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.
Преимущества и риски переуступки прав на жильё
В каком то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный ДДУ. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности.
Основные сложности с оформлением переуступки связаны с тем, что кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица – застройщик и банк, если новостройка покупалась в кредит. Нередко девелопер требует слишком большой процент «отступных» и у дольщика нет юридических оснований оспорить его самодурство. А в случае с ипотекой в кредитном договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка. Соответственно вопрос с кредитной организацией придется решать до заключения договора уступки прав.
Не считая этих специфических обстоятельств, уступка прав на недвижимость считается достаточно безопасной сделкой. Также, как и ДДУ, договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ-2014. Это практически сводит на нет риски покупателя не получить право на недвижимость.
Переуступка – выгодная сделка
Основной схемой, позволяющей стать обладателем квартиры в новостройке, является заключение договора долевого строительства. Но есть еще один весьма распространенный на рынке способ приобретения недвижимости: это договор переуступки прав собственности на квартиру.
Так что такое переуступка квартиры в новостройке и каковы ее особенности? На юридическом языке переуступка называется цессией. Цессия – это переход прав и обязанностей по договору от продавца к покупателю. После оформления переуступки квартиры новый собственник будет обязан вносить ежемесячные платежи, если квартира изначально была куплена в рассрочку или по ипотеке.
Заключить договор переуступки квартиры можно только до момента ввода жилья в эксплуатацию и оформления на него прав собственности. По сути, цессия – это смена дольщика, причем не важно, по какой схеме: ДДУ, ЖСК, ПДКП изначально приобреталось жилье, и кто являлся первым покупателем, частное лицо или организация.
Наиболее безопасный и прозрачной сделкой является переуступка квартиры по ДДУ, так как этот договор в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреестре. Но и другие схемы продаж не запрещают совершать цессию. Единственное, что подобные сделки сложнее в плане документального сопровождения, и без помощи специалистов в данном случае не обойтись.
Подводные камни переуступок
Нередко потенциальные цессионарии (приобретатели недвижимости) задаются вопросом: есть ли риски покупки квартиры по переуступке? Да, к сожалению, есть.
Возможность признания сделки недействительной. Это возможно в том случае, если в ходе сделки были нарушены права третьих лиц, например, супругов или детей цедента.
Вероятность двойных продаж. Этот пункт актуален только в том случае, если изначальный договор был оформлен не по ДДУ. Поэтому договоры ЖСК и ПДКП требуют особенно тщательной проверки.
В случае приобретения жилья у юридического лица — подрядчика, можно оказаться втянутым в тяжбу между застройщиком и подрядчиком, которые не сошлись в цене по произведенным работам и стоимости выданной в счет оплаты услуг квартиры.
Наконец, поскольку переуступка осуществляется только на квартиры в строящихся домах, всегда сохраняется риск возможной задержки сроков сдачи жилья или даже недостроя. Поэтому лучше выбирать жилье в объектах надежных застройщиков.
Как продать или купить квартиру по переуступке: этапы сделки
В целом подписание договора переуступки – это стандартная юридическая процедура, требующая внимательного изучения документов и проверки их подлинности. Но есть несколько особенностей, отличающих документальное сопровождение цессии от обычной продажи:
- необходимо получить согласие застройщика на переуступку жилья и акты взаиморасчетов по оплате квартиры текущим владельцем;
- в случае, если изначально квартира приобреталась в ипотеку, нужно заручиться согласием банка на передачу прав и обязанностей по выплатам;
- перезаключить договор на нового владельца;
Важно помнить, что нужно в обязательном порядке заплатить налоги с покупки и продажи квартиры по переуступке. Для продавца налогом облагается разница между суммой, затраченной на покупку квартиры у застройщика и полученной в результате продажи по переуступке. Ну а покупатель может рассчитывать на налоговый вычет, предоставив в органы декларацию 3-НДФЛ.