Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить залог при покупке квартиры или вернуть его». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Что происходит с задатком при отмене сделки?.
Задаток является гарантией серьезности намерений – без последствий отказаться от обязательств не получится. Многие продавцы предпочитают обезопасить себя от финансовых потерь, поэтому отдают предпочтение авансу – если найдется более выгодный покупатель, они могут просто вернуть деньги без каких-либо санкций.
В случае с задатком полученную сумму придется отдать покупателю в двойном размере (т.е. получив 50 тыс., нужно вернуть 100 тыс.). Рассчитывать на двойную компенсацию покупатели могут, если продавец:
- отказался продавать свою недвижимость, несмотря на предварительный уговор;
- не выписал жильцов, зарегистрированных на жилплощади;
- имеет долги по коммунальным платежам и не погасил их перед продажей;
- умолчал важные сведения (например, что имеется еще собственник или что прописаны несовершеннолетние жильцы);
- нарушил оговоренные условия;
- проигнорировал сроки подписания.
Во всех этих случаях продавец обязан расплатиться с покупателем. Если он отказывается это сделать добровольно, то его обяжет суд (покупателю придется обратиться в судебную инстанцию с иском).
Правовой механизм
Приобретение недвижимости предусматривает крупные капиталовложения. Многие покупатели пользуются заемными средствами, возврат которых гарантирует залог.
Он является правовым механизмом. При правильном оформлении договора будут предусмотрены права обеих сторон, а не только в пользу продавца.
- Залог является гарантией возврата денежных средств, которые были одолжены на приобретение недвижимости.
- В случае невозврата, кредитор имеет все юридические права на возмещение суммы, которая будет равна сумме непокрытой задолженности по кредиту.
- Гарантией компенсирования долга является имущество, которое выступает в договоре в качестве залога.
Не стоит путать его с задатком. Залог является гарантией выполнения обязательств.
Предметом договора является сама квартира или дом. А задаток – это часть от стоимости недвижимости, выплаченная предварительно. Задатком покупатель подтверждает свое желание приобрести данную недвижимость.
Задаток является гарантией проведения сделки купли-продажи. Но стоит не забывать, что задаток может быть только гарантией заключения сделки, в то время как залог является гарантией возврата суммы, взятой взаем.
Недвижимость в качестве залога
Одним из самых надежных способов при приобретении недвижимости является ипотека. Согласно ФЗ № 102, понятие «ипотека» и «залог» стали синонимами.
- Исходя из этого, многие юристы называют ипотеку договором залога.
- При оформлении ипотеки, должник может пользоваться квартирой, которая находится у банка.
- Для оформления ипотеки стоит придерживаться следующих правил, которые указаны в законе «Об ипотеке»:
- необходимо провести оценку квартиры с привлечением оценщика (этого потребует только банк);
- оформить закладную (именно эта ценная бумага дает право на получение денежных средств, которые обеспечивает ипотека);
- зарегистрировать договор ипотеки.
После подписи договор нужно зарегистрировать в Госреестре. Документы отправляются в тот территориальный отдел, в районе которого располагается недвижимость.
Пакет документов, который для этого требуется, следующий:
- заявление обеих сторон;
- основной договор;
- квитанция, в которой указана оплата госпошлины;
- закладная (если таковая имеется в наличии).
Правила составления договора с залогом
Договор покупки жилья с залогом предполагает, что купленная квартира будет находиться в залоге у продавца до момента полного исполнения покупателем своих обязательств по сделке. Такой договор заключается при покупке квартиры в рассрочку или при предоставлении покупателю единовременной отсрочки оплаты для поиска денежных средств.
Регистрация сделки в Росреестре при договоре с залогом обычно осуществляется до внесения всей суммы покупки, но в случае отказа покупателя от оплаты квартира переходит обратно в собственность продавца.
Залог при покупке
Покупка квартиры или другой недвижимости требует крупных денежных вложений. Поэтому покупатели зачастую прибегают к заемным средствам, возврат которых иногда обеспечивается залогом. Его часто путают с задатком, но это – разные понятия.
Хотя и тот, и другой механизм выступают в качестве гарантий, но внесение залога при покупке квартиры гарантирует, что заемная сумма будет возвращена в будущем. Еще одно отличие состоит в том, что залог возвращают, а задаток – нет. К тому же, предметом залога не бывают денежные средства.
Человека, который предоставляет залог, называют залогодателем, а того, кто принимает такое имущества в качестве обеспечения платежей по долгу – залогодержателем.
По нормам Гражданского кодекса России, договор залога составляется в письменной форме и если того требует договор, обязательства которого он призван обеспечить, он заверяется нотариально. Одним из наиболее распространённых видов залога является недвижимость. Также залоговым имуществом бывают:
- драгоценности;
- ценные бумаги;
- автомобили и др.
При этом стоит отметить, что отношения между покупателем и продавцом в этом случае будут регулироваться разными законами.
Если заложена не недвижимость, некоторые виды имущества могут передаваться во владение и пользование залогодержателю, который может использовать их для погашения долга покупателя. Тогда такой залог называется закладом.
Залог признают одним из самых надежных способов обеспечения займа. Тогда заемщик не может распорядиться своим имуществом без согласия кредитора. Преимуществами залога называют:
- гарантию сохранности имущества, но которое обращают взыскание;
- другие кредиторы претендуют на такое имущество только после погашения долга кредитодателю.
Задаток плюсы и минусы
У задатка, как и любого способа обеспечения обязательств, есть свои особенности, которые необходимо учитывать. К плюсам задатка можно отнести:
- задаток – удобный способ обеспечения обязательств, которые вытекают из преддоговорной ответственности покупателя и продавца;
- задаток может быть возвращен, если это предусмотрено оформленным договором.
Что касается недостатков, к ним относится:
- отсутствие четкой законодательной базы касательно задатка. Так как закон можно трактовать по-разному, взыскание задатка в двойном размере может быть поставлено под вопрос, даже если это прописано в договоре;
- отчасти в силу предыдущего недостатка в судебной практике задаток часто называют авансом, что влияет на сумму возврата;
- в случае срыва сделки, виновник этого теряет деньги.
Договор задатка
Договор задатка не требует отдельной формы, поэтому нотариусы прописывают информацию об обеспечении выполнения условий сделки в предварительный договор. В законах и кодексах не установлено обязательных пунктов этого соглашения. Но договор задатка за квартиру за 2019 или другой год должен содержать такие данные:
- об основном договоре, выполнение которого обеспечено этим задатком;
- точная сумма, а также кто, сколько и кому передал;
- перечень условий, за что переданы деньги, а также последствия и гарантии в случае отказа от предварительных договоренностей;
- порядок и сроки возврата задатка виновной стороной;
- штрафные санкции.
Как правильно оформить передачу недвижимости продавцу в залог при покупке квартиры? Образец договора на сделку
Для заключения договора залога при покупке квартиры требуются определенный предпосылки, поскольку его оформление не является обязательным, но зачастую будет не лишним.
Это соглашение необходимо для того, чтобы стороны договорились об условиях будущей сделки.
Если говорить юридическим языком, то данный документ будет называться, как предварительный договор на приобретение объекта недвижимого имущества с обеспечительным платежом.
В договоре залога при покупке квартиры образец заключается в следующем: сторона, которая передает денежные средства гарантирует таким образом полноценное, в соответствии с условиями указанного договора, осуществление всех своих намерений в будущем в отношении приобретения жилья.
Это говорит о том, что договор залога при покупке квартиры является документом, который гарантирует исполнение принятых на себя обязательств в указанный срок.
О том, когда и кто имеет право оформлять такое соглашение, закон не даёт чётких разъяснений, в большей степени это зависит от воли сторон.
В первую очередь следует отметить, что у обеих сторон рассматриваемого соглашения имеются свои права и обязанности. Сумма залога не должна быть завышенной, но, вместе с этим, её размер должен соответствовать смыслу заключения договора, чтобы у сторон не было возможности легко менять условия соглашения, а появлялась необходимость в чётком их исполнении.
Разбираясь в том, как правильно оформить такой документ требуется запомнить следующее обстоятельство, установленное действующим законодательством, а именно: какой бы не была сумма залога, она не будет возвращена покупателю, если он откажется от сделки, а если от продажи квартиры будет уходить другая сторона соглашения, то ей придётся уплатить покупателю двойной размер задатка.
Почему вносится задаток? А может быть – аванс?
При осуществлении сделки купли-продажи квартиры особое внимание уделяется оформлению залога. Залоговые обязательства обеспечивают гарантии выполнения условий договора для продавца недвижимого имущества.
В качестве залога может выступать как определенная сумма денег, так и другой вид обременения. Это может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги или иные вещи, стоимость которых удовлетворяет оговоренной сумме.
Люди, не разбирающиеся в юридической терминологии, часто путают понятия «залог» и «задаток». Вроде бы похоже звучит. Но в действительности это совершенно разные вещи. И неправильно применённое понятие в договоре купли-продажи может привести к неприятным последствиям.
Самое простое объяснение отличия залога от задатка состоит в том, что залог возвращается в полном объеме при выполнении договоренностей, а задаток не возвращается. К сумме задатка покупатель доплачивает необходимые по договору деньги. То есть задаток является частью стоимости приобретаемой квартиры, при условии исполнения сторонами сделки взаимных обязательств.
Как наложить обременение?
Условие считается согласованным и залог возникает, когда:
- В основном договоре купли-продажи нет никаких упоминаний обременении. Тогда оно возникает в силу закона.
- В соглашении прямо предусмотрено, что возникает залог.
Если в сделке указано, что залог не возникает на стороне продавца, то при регистрации он не будет зарегистрирован
Прописать условие нужно в основном договоре купли-продажи отдельным пунктом, отдельного соглашения об этом составлять не нужно.
Как правильно оформить в предварительном договоре?
Когда речь идет о предварительном договоре купли-продажи, то под залогом чаще всего на практике имеют в виду задаток. Залог и задаток – это термины, которые обозначают обеспечительные меры, направленные на повышение гарантий сделки. В предварительном соглашении – это сумма задатка, которую покупатель вносит в обеспечение серьезности своих намерений.
Если покупатель в будущем решит не заключать договор купли-продажи, то задаток ему не возвращается. Если же продавец откажется от заключения основного договора купли-продажи, то он возвращает сумму задатка покупателю в двойном размере.
О гарантиях и рисках предварительного договора купли-продажи можно прочитать по ссылке.
Как снять?
Чтобы снять обременение, в первую очередь нужно исполнить обязательство, в обеспечение которого это обременение возникло. Проще говоря, нужно полностью оплатить квартиру и погасить возможные долги в виде неустоек и штрафов, если они были предусмотрены договором.