Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Распространенные риски продавца при продаже квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Виды безопасных расчетов.
- Аккредитив (перечисление денег на счет продавца при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности).
- Банковская ячейка (получение денег в банке при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на имя покупателя).
- Номинальный счет в банке (перечисление денег банком после получения информации о регистрации перехода права собственности на имя покупателя).
Номинальный счет
Здесь схема следующая: покупатель переводит средства на специальный номинальный счет банка, после чего кредитное учреждение запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. После регистрации деньги зачисляются на счет продавца, оформление услуги занимает не более 15 минут. Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку или брать расписку. Деньги хранятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре, после чего покупатель получает уведомление о том, что сделка состоялась. Только после этого деньги переводятся на счет продавцу. Продавцу не нужно приезжать за деньгами — достаточно на сделке сообщить реквизиты счета для перевода средств, куда и будут направлены деньги после регистрации сделки в Росреестре.
Но имейте в виду, что иногда происходит нарушение заявленных сроков. Объяснить серьезные задержки сотрудники банка не всегда могут. Конечно, это происходит крайне редко, но от этого участникам сделки, попавшим в подобную переделку, не легче. Поэтому при планировании сроков окончания сделки учитывайте это обстоятельство!
Несовершеннолетний собственник
В этом случае собственник не может самостоятельно заниматься своими имущественными делами. Если он достиг 14 лет, то он вправе ставить свою подпись в договоре купчей и заявлении на регистрацию сделки, но рядом должна стоять личная подпись его законного представителя. Таковым может являться:
- мать или отец;
- усыновитель;
- опекун;
- представитель учреждения, где собственник пребывает на текущий момент.
Кроме этого представитель собственника обязан оформить разрешение в органах опеки и попечительства. На основании поданного представителем заявления орган опеки выдаёт разрешение, которое прилагается к пакету документации для регистрации договора. После регистрации родители или опекуны обязаны представить отчёт о соблюдении интересов ребёнка в результате продажи жилья.
Наличие обременений
Если квартира в залоге – оформление и регистрация договора недопустимо. Этот факт проверяется кадастровой справкой об отсутствии обременений. Однако потребительский кредит под залог квартиры недобросовестный покупатель мог оформить после получения кадастровой справки.
Поэтому перед сделкой целесообразно потребовать новую справку, гарантирующую отсутствие залога. Если продаётся ипотечная квартира, то таким же образом следует удостовериться в том, что она не подверглась аресту за долги.
Подозрительные покупатели
Владельцы жилья периодически сталкиваются с такими «псевдопокупателями», которые только смотрят квартиры, но на самом деле приобретать их вовсе не собираются. Некоторые из подобных персонажей совершенно безобидны. Но есть среди них и те, кто может работать в сговоре с преступниками. Например, они могут быть наводчиками воров-домушников.
Поэтому если вы хотите себя обезопасить от подобного развития событий, стоит просить всех потенциальных покупателей подписывать акт просмотра квартиры и предоставлять свои данные. Если вы обратились к риелтору, то подобный акт он сам составит за вас и предложит на подпись покупателю. А ещё лучше – постарайтесь, если это возможно, вывезти часть обстановки и дорогую технику из квартиры до показов.
Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:
Можно поступить следующим образом: обратиться в ближайший многофункциональный центр государственных услуг «Мои документы», взять талон на услуги Росреестра «Подача документов» и в окошке сказать, что хотите поставить свою квартиру «на контроль». То есть чтобы без Вашего личного присутствия никаких сделок по квартире не могло бы быть, в том числе это касается и передачи жилья в качестве залога под кредит.
Способ №2: Аренда банковской ячейки
Аренда банковской ячейки – проверенный и надежный способ расчета по сделкам с недвижимостью.
Суть расчетов через банковскую ячейку заключается в следующем:
- В любом подходящем банке арендуется банковская ячейка.
- Покупатель закладывает в нее наличные денежные средства до подписания договора.
- Подписывается договор купли-продажи недвижимости и все документы сдаются на регистрацию.
- После регистрации права собственности продавец имеет право забрать деньги и получает доступ к ячейке без покупателя, если предъявит договор с отметкой о регистрации права собственности на нового владельца.
Минусы такого способа: продавцу нужно самостоятельно и очень внимательно проверять сумму и подлинность денежных купюр при закладке в банковскую ячейку. Можно попросить в банке счетную машинку и машинку для проверки подлинности купюр. Банк отвечает только за правильный порядок доступа к ячейке и сохранность ее содержимого, но не за подлинность и количество денег при закладке.
Безопасность при покупке квартиры
Аксиома рынка недвижимости в том, что Покупатель всегда рискует гораздо больше, чем Продавец. Объясняется это просто. Покупатель на самом деле покупает не столько сам объект (квартиру), сколько ПРАВО на него. А «право» – это такое понятие, которое зависит от многих факторов, не всегда очевидных, и не всегда однозначных. Продавец же в результате сделки получает всего лишь деньги, которые вполне осязаемы и контролируемы.
Именно поэтому Покупателю следует позаботиться о безопасности сделки с квартирой в большей мере, чем Продавцу. Как именно? Сейчас поясним.
Меры безопасности при покупке квартиры сильно различаются в зависимости от того, на каком рынке мы квартиру покупаем – на первичном или на вторичном.
На первичном рынке мы покупаем квартиру в строящемся доме. Правовая история такой квартиры отсутствует – ей еще никто никогда не владел, прав собственности на нее не оформлял, и прав пользования ею не имел. А потому все вопросы безопасности при покупке квартиры в новостройке сводятся к изучению и оценке компании-девелопера.
Если финансовое положение Девелопера/Застройщика стабильно, его бизнес успешно развивается, а его дома строятся – значит, риск покупки квартиры у него минимален. Как проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ (по ссылке) – в разделе для Покупателя квартиры на первичном рынке.
Безопасность при продаже квартиры
Какая задача стоит у Продавца при продаже своей квартиры? Правильно, получить за нее деньги. И всё! Все остальные вопросы, связанные с правами, регистрациями, обременениями и т.п. будут касаться Продавца только в плане получения различных справок и выписок. И то только по требованию регистратора или Покупателя. Проверка всех этих документов лежит на плечах Покупателя. Продавец здесь может отдыхать.
А что будет волновать Продавца в плане обеспечения безопасности в сделке продажи своей квартиры? Только условия получения денег по договору купли-продажи. Но способы передачи денег в сделках с квартирами давно отработаны, и вполне безопасны (см. по ссылке). Если их придерживаться, то риск сделки для Продавца будет близок к нулю.
Для Продавца квартиры в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ предусмотрен отдельный раздел, где последовательно описываются все его действия, в том числе и как получать деньги при продаже своей квартиры.
Кроме того, каждый собственник может дополнительно обезопасить себя от действий мошенников, запретив регистрацию любых действий с квартирой без своего личного присутствия (как это сделать – см. по ссылке).
Итог: Каждый разумный человек, намереваясь купить или продать квартиру, должен уделить особое внимание такому фактору как безопасность сделки. Наш сайт Квартира-без-Агента.ру целиком посвящен правилам купли-продажи квартир, и грамотному и безопасному решению своих жилищных вопросов.
Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Проведение сделки в состоянии алкогольного или наркотического опьянения — возможность признать сделку недействительной!
В случае совершения сделки продавцом квартиры в состоянии алкогольного опьянения сделку могут признать недействительной. Конечно, это нужно еще доказать. Но на какие только хитрости не идут люди, так например, встречались случаи, когда человек, с утра выпив немного, намеренно попадал в вытрезвитель, где проходил освидетельствование и получал соответствующую справку.
Если вы владелец квартиры
Чаще всего владельца квартиры, ставшие жертвами мошенников, до последнего момента не подозревают о случившемся. У кого больше всего шансов столкнуться с мошенничеством?
1. Люди, сдающие квартиры. Тут мошенникам полное раздолье. Во-первых, при договоре аренды они могут попросить у вас предъявить правоустанавливающие документы, якобы для того, чтобы убедиться, что вы сдаете квартиру законно. Сфотографировать эти документы – дело нехитрое. А изготовление подделок по имеющейся копии у таких людей поставлено на поток. Сняв вашу квартиру, они выступают перед потенциальными покупателями в роли хозяев, показывают им жилье, а затем продают его при помощи поддельных документов и липовой доверенности. Иногда эти фальшивки – такого высокого качества, что хозяин квартиры и сам начинает сомневаться – а не его ли это подпись?
2. Люди, которые не так давно потеряли ключи от квартиры. Проникнуть к вам в дом и сделать копии правоустанавливающих документов – не так сложно. А осмотр квартиры можно проводить, когда вы на работе.
3. Люди, которые надолго уезжают в другие города, и при этом в квартире никого не остается. Тут мошенники действуют несколько иначе – вскрывают вашу квартиру, меняют в ней замки, забирают правоустанавливающие документы, подделывают доверенность – и выставляют на продажу.
4. Люди, квартиру которых обворовали, украв документы на недвижимость. В этом случае мошенникам придется подделать лишь доверенность.
5. Люди, потерявшие паспорт. Далее – по аналогичному плану.
Деньги есть, но вы держитесь: как обезопасить себя при сделках с недвижимостью
Риелтор Марат Галлямов — о том, как не оплошать, когда купля-продажа жилья вышла на финишную прямую
Марат Галлямов, директор федеральной риелторской компании «Этажи-Казань», продолжает рассказывать читателям «Реального времени» о тенденциях и особенностях рынка жилья. В сегодняшней его колонке речь пойдет о безопасных расчетах при покупке и продаже объектов недвижимости.
Для начала приведу реальный пример из практики, который поможет понять суть и важность безопасных расчетов. В риелторскую компанию обратился клиент с просьбой продать его квартиру.
По результатам юридического анализа документов (свидетельство о государственной регистрации, документы основания, выписка из ЕГРП) и дополнительных проверок (проверка объекта и клиента по интернет-ресурсам, проверка паспорта на ультрамаге) все они оказались в полном порядке, и сомнений в чистоте сделки на тот момент не возникало. К слову, стоимость квартиры составляла 6 миллионов рублей. После подачи документов в Росреестр на регистрацию перехода права собственности к покупателю выяснилось, что продавец уже сдал аналогичный пакет документов с другим покупателем. Сделка была приостановлена, и покупатель смог свободно вернуть свои деньги лишь потому, что расчет за квартиру производился с использованием банковской ячейки. В противном случае покупатель остался бы ни с чем.