Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как можно продать дом, купленный за материнский капитал (МК) в 2020 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Условия продажи жилья.
Главное условие при продаже жилплощади, купленной на средства семейного капитала — это соблюдение интересов детей. Чтобы контролировать выполнение требований, касающихся малолетних граждан, ООП уполномочен контролировать соблюдение их прав при совершении сделки. С посещения ООП рекомендуется начинать сбор документов, если в продаваемой площади доли принадлежат несовершеннолетним детям.
Госучреждение вправе требовать разъяснения по процессу реализацию жилого владения. Если взамен продаваемой жилплощади покупается другая, важно оформить с продавцом предварительный договор. Документ заверяется нотариусом и должен содержать прописанные поимённо доли. Детские части не могут стать меньше, чем были.
Одобрение ООП выдаст только после проверки. Возможен выезд специальной комиссии с целью исследования продаваемых и приобретаемых площадей. Сотрудники ООП вправе отказать в выдаче разрешения. Чтобы избежать негативного исхода важно указать специалистам опеки конкретные факты, которые повлияют на улучшение качества жизни несовершеннолетних лиц, подтвердить, что не пострадают их имущественные интересы.
Условия продажи
Нюансы зависят от возраста детей. Если к моменту, когда семья решила продать дом, они выросли и стали совершеннолетними, достаточно получить письменное согласие всех владельцев долей. Напомним, что обязательное условие покупки дома на маткапитал – это оформление жилья в общую долевую собственность каждого члена семьи.
Если же детям пока нет 18 лет, сделку не провести без разрешения органов опеки и попечительства. Такой документ удастся получить, только если вы докажете госоргану, что права и интересы несовершеннолетних будут соблюдены. Что это значит:
- за детьми сохранятся их доли в другом помещении;
- новое жилье будет больше, чем старое, или такой же площади.
Процедура продажи дома
После получения согласия органа опеки продажа жилой недвижимости разрешается на общих основаниях. Для этого родителям предстоит одновременно провести обе сделки и зарегистрировать права на вновь приобретенный объект.
Как правило, разрешение органа опеки выдается на срок от двух до шести месяцев, именно в указанный период времени родители должны успеть продать дом, купленный на материнский капитал, и оформить права на новое жилье.
Регистрация сделок будет осуществляться по правилам, регламентированным Федеральным законом № 218-ФЗ. После регистрационных действий в отношении сделки продажи дома, в органы опеки нужно представить выписку из реестра ЕГРН с подтверждением права собственности у каждого ребенка.
Законодательная база
В ходе рассмотрения этой темы нужно опираться на Федеральный закон №256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”.
Этот документ устанавливает все правила по использованию сертификата. В этом законе можно найти следующие положения:
- статья 6 — какой размер выплаты;
- статьи 10, 11, 12, 13 — говорят о вариантах распоряжения денежными средствами;
- статья 5 устанавливает правила выдачи сертификата.
Письмо Минобразования под номером 09-М “О защите жилищных прав несовершеннолетних” говорит о том, как проводится продажа недвижимости.
Ограничивает возможность продавать жилье и Гражданский кодекс Российской Федерации. В статьях 28 и 37 оговаривается процедура распоряжения имуществом детей. Такая же информация содержится в Федеральном законе “Об опеке и попечительстве” в статье 21.
Особенности сделки без органов опеки
Этот вариант продажи жилой недвижимости может быстро осуществляться на основании достижения детьми-собственниками 18 лет.
Тогда главным условием будет получение от них согласия на продажу недвижимости. В качестве подтверждения граждане получат документ от органов опеки и попечительства.
И только при его наличии проводится продажа недвижимости. Если его нет, то сделку в других органах — при оформлении договора купли-продажи, совершить сделку не получится.
Если же дети не достигли 18 лет, продать дом без получения разрешения от органов опеки не получится. Этот этап является обязательным, поскольку защищает права ребенка на жилье.
Последовательность шагов для получения разрешения ООП
- Подобрать жильё, соответствующее нормам закона, охраняющим права детей.
- Внимательно ознакомиться со списком документов и начать их сбор (о том, что должно входить в пакет, рассказано ниже).
- Подать заявление в ООП на выдачу разрешения.
- Получить разрешение опеки.
- Оформить предварительные договоры по реализации и покупке недвижимости.
- Представить их в опеку не позже одного месяца со дня получения её согласия.
Для того, чтобы подтвердить выполнение необходимых условий, нужно оформить предварительные договор купли-продажи домов, указав в них, в том числе, характеристики, касающиеся детских долей и площади недвижимости.
Они представляются в ООП в продолжение одного месяца после получения разрешения. При пропуске срока придётся обращаться за санкцией опеки повторно (Письмо Минобразования № 09-М от 02.02.1995). В предварительных договорах должна быть указана одна и та же дата заключения окончательных договоров, так как дети не могут оставаться без жилья в промежутке между продажей старого дома и покупкой нового жилья.
Дополнительные документы
Помимо указанной выше документации может понадобится и дополнительная.
- Обязательство о выделении долей. Одним из таких случаев является покупка дома с обременением. Обременение — это ограничение, которое налагается на имущество, например, при ипотеке, когда дети не являются собственниками при её оформлении. При покупке такого дома родители должны представить в ООП обязательство о том, что детям будут выделены доли в нём в срок, не превышающий 6 месяцев с момента, когда обременения будут сняты. Оно в обязательном порядке заверяется нотариально.
- Согласие банка. Если дом покупался с привлечением средств по ипотечному кредиту, который на момент реализации недвижимости не погасился, необходимо согласие банка на переход обязанности по его закрытию на нового собственника.
Сроки продажи
Саму сделку можно совершить в любой момент после покупки квартиры на материнский капитал. Главное — получить разрешение. Без разрешения на продажу имущества несовершеннолетних нотариус не удостоверит сделку, а Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. После получения выписки из ЕГРН на приобретенную недвижимость, нужно предоставить ее в органы опеки в течение 30 дней после регистрации. Если сделку не удалось завершить, придется получать новое разрешение.
Как рассчитать налог
Вы купили квартиру до 1 января 2016 года
Если срок владения не дотягивает до 3 лет, вам подойдут два способа налогообложения при ее продаже.
💰 продажная стоимость по договору отчуждения минус 1 000 000 рублей имущественного налогового вычета, если полагается;
💰 продажная стоимость по договору отчуждения минус документально подтвержденная цена приобретения квартиры.
В обоих случая нужно самостоятельно подать декларацию на налоговый вычет, потому что налоговая не предоставляет такой процедуры по-умолчанию. В этом варианте не учитывается кадастровая стоимость жилья.
Когда можно продать квартиру, купленную на маткапитал?
– Мы приобрели квартиру с использованием маткапитала. Подскажите, через сколько ее можно будет продать, чтобы не было акта мошенничества, и как это сделать? Дети должны иметь собственность в другой квартире или им нужно будет только сделать постоянную регистрацию по другому адресу?
Отвечает генеральный директор «Форос Аудит» Елена Васильева:
Жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, Вы можете продать в любой момент. Конечно, если стоимость приобретаемого жилья на момент сделки оплачена полностью, и нет иных обременений (ипотека и т. д.). Если сделка не была подозрительной, то есть, к примеру, Вы не приобретали жилье у своих родственников или по заведомо завышенной стоимости, то можете продавать жилье хоть на следующий день после регистрации на него прав собственности.
В ситуации, когда у Вас нет уверенности, что Вашей сделкой никто не заинтересуется, то можно подождать три года (это срок исковой давности) и продавать квартиру уже после истечения этого срока. Но Вы должны учесть, что чтобы не нарушать права несовершеннолетних детей, которые участвуют в сделке с привлечением материнского капитала, Вам необходимо предоставить им иное имущество (долю в квартире, доме) причем по площади, стоимости и удобствам не хуже, чем квартира, которую Вы намерены продать. Просто прописать детей на новой жилплощади недостаточно.
Отвечает ведущий юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:
Материнский капитал выдается матери для того, чтобы она улучшила жилищные условия своих детей, которые априори должны быть собственниками этого жилья. Продать этот объект можно в любой момент, так как моратория на маткапитал нет, но детей необходимо сразу наделить собственностью в каком-то другом месте либо выполнить иное требование органов опеки и попечительства.
Отвечает юрисконсульт офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Наталья Каретова:
Для того чтобы на момент продажи квартиры были соблюдены законные требования, необходимо выполнить все условия предоставления материнского капитала. В том числе наделить всех членов семьи долями в квартире, приобретенной за счет средств материнского капитала. Также важно получить одобрение органов опеки и попечительства на продажу такого жилья. Как правило, одобрение таких сделок происходит при условии того, что одновременно на имя несовершеннолетних будет куплено другое жилье.
При этом новое жилье оценивается по совокупности факторов: наличию приемлемой инфраструктуры, площади, году постройки (жилье не должно быть ветхим или находиться в аварийном состоянии), местонахождению, наличию обременений. Обычно органы опеки проверяют, чтобы новое жилье было не хуже того, которое было куплено с использованием средств материнского капитала. При этом решение выносится индивидуально: к примеру, органы опеки могут одобрить покупку жилья большей площади в районе с менее развитой инфраструктурой или покупку жилья в другом регионе, если родители предоставят документы, подтверждающие смену места работы.
Кроме того, нужно иметь в виду, что если недвижимость приобреталась за счет кредитных средств банка и обременение еще не погашено, то необходимо получить согласие банка на продажу квартиры. А банк, в свою очередь, может установить дополнительные условия и ограничения для сделки.