Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры через агентство недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Заключение.
Сегодня покупка квартиры через агентство — это удобный и вполне безопасный способ приобретения недвижимости. Безусловно, покупатель может осуществить покупку и самостоятельно, но, не обладая необходимым набором знаний в правовой области, гражданину будет крайне сложно совершить все необходимые действия.
Риэлторы занимаются поисками жилья, отсеивая ненужные варианты из большой массы предложений, проверяют юридическую чистоту сделки, занимаются необходимым сбором документов и оформлением права собственности клиента. Однако покупателю не стоит забывать и о возможных случаях мошеннических действий со стороны агентств недвижимости, необходимо подходить к выбору такой фирмы с осторожностью и тщательностью.
Налогообложение
Указанная в договоре купли-продажи сумма не всегда соответствует фактической. Это связано с попыткой уменьшить «налог с продажи жилья» (на самом деле это налог с доходов физических лиц — НДФЛ). Поэтому в договоре нередко указывается сумма, существенно меньше реальной. Это незаконно и может поставить под удар успешность сделки, а также чревато последствиями для обеих сторон.
Чем это грозит продавцу? Кроме риска так и не получить полную стоимость (если передача «не засвеченной» части стоимости планируется отдельно), есть еще риск попасть в поле зрения налоговой инспекции, если информация о сделке станет известна, что чревато уже и санкциями, и возможным уголовным наказанием.
Кроме того, такой договор не выгоден покупателю и он вполне может отказаться от сделки. Во-первых, если декларируемая сумма сделки менее двух миллионов, то он не сможет получить весь налоговый вычет (о вычете будет далее). Во-вторых, для него это риск, что в случае признания сделки не действительной (на это может быть много причин), он не сможет вернуть всю уплаченную им сумму.
Наша позиция в данном вопросе — необходимо соблюдать законы своей страны. К тому же, продавец в любом случае будет обязан подать декларацию о доходах за отчетный год в налоговую инспекцию с указанием суммы сделки, независимо от того, облагается этот доход по его мнению или нет. Поэтому давайте разберемся сколько и в каком случае придется заплатить государству.
Доходы физических лиц, резидентов Российской Федерации, облагаются по ставке 13% (п.1 ст. 224 НК РФ). Доходы не резидентов — по ставке 30%. Резидентом считается лицо, находящееся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
Риски покупки квартиры через риэлтора
Второй способ покупки — обратиться за помощью к риэлтору. В любом крупном городе масса таких специалистов, и большинство из них — профессионалы своего дела. Они выслушают ваши пожелания, исходя из которых подберут объекты для просмотра, проверят надёжность застройщика и будут сопровождать на всех этапах сделки. И всё бы хорошо, но риски поджидают вас и тут.
Во-первых, история знает масса случаев, когда неблагонадёжные риэлторы, аффилированные с конкретным застройщиком, всеми способами склоняют людей к покупке конкретной квартиры. Не факт, что это лучшее предложение на рынке.
Во-вторых, частный риэлтор может попросту быть не особенно эффективным и быстрым. Или попросту пропасть в какой-то момент. А это всегда лишние нервы и потеря времени.
В-третьих, и это самое печальное, всегда есть риск наткнуться на «чёрных риэлторов», по сути занимающихся мошенничеством. Вы и сами догадываетесь, чем может вылиться взаимодействие с такими людьми.
Зачем застройщику риэлтор?
На сегодняшний день купить квартиру можно напрямую у застройщика или через риэлторское агентство. Оба варианта достаточно широко распространены. Однако возникает вопрос: для чего строительные фирмы сотрудничают с агентствами?
Реализовывать квартиры напрямую, казалось бы, проще и дешевле, а вот за услуги риэлтора застройщику придется заплатить – не менее 2–3% от сделки. Оказывается, выгода в таком сотрудничестве все же есть. Соглашение о взаимодействии с агентством недвижимости заключает застройщик, который не имеет собственного отдела продаж. Строительная компания может не нанимать штатных специалистов по реализации жилья по нескольким причинам. Во-первых, из-за небольших объемов продаж. Во-вторых, из-за отсутствия постоянного клиентского потока. За счет агентства у застройщиков отпадает необходимость в создании дополнительных рабочих мест.
За помощью к риэлторам зачастую обращаются малоизвестные бренды, которые ввиду низких объемов строительства не проводят масштабные рекламные кампании. Кроме того, с агентствами недвижимости сотрудничают молодые фирмы, которые еще не успели заработать репутацию на рынке. Шанс, что человек обратится за покупкой жилья к неизвестному застройщику, крайне низок. На помощь таким компаниям приходит риэлтор. Как правило, обращаясь в специализированное агентство, покупатель в первую очередь смотрит на характеристики лота: местоположение, размер, особенности инфраструктуры. Если эти параметры удовлетворяют потребности клиента, он обязательно сделает выбор в пользу приглянувшегося лота. При этом застройщик может оказаться малоизвестным.
Минусы покупки жилья через риэлтора
— Неоправданные ожидания
Есть вероятность, что за дело возьмется риэлтор, который не оправдает ожидания клиента. Например, молодой специалист ввиду отсутствия опыта и глубоких знаний просто-напросто может не учесть все запросы покупателя.
— Нет страховки от недостроя
Не стоит забывать, что риэлтор оказывает лишь информационные услуги. Поэтому он вряд ли сможет оградить клиента от всех рисков, связанных с покупкой жилья в новостройках. Вместе с тем стоит учитывать, что крупные и авторитетные агентства недвижимости не станут продавать квартиры в сомнительных объектах.
Если наследование будет оспорено
Если продавец получил квартиру по наследству, то есть вероятность того, что другие наследники будут оспаривать в суде его право собственности. В этом случае есть риск, что сделка окажется недействительной.
Защититься здесь проще всего – нужно лишь не покупать квартиры, с момента регистрации которых на продавца прошло менее года. Именно такой срок давности установлен для исков об оспаривании наследования.
Дополнительно можно защититься и нотариально зарегистрировав договор. Это повысит шансы на то, что покупатель будет рассматриваться судом как добросовестный приобретатель, у которого в этом случае, согласно ч. 1 ст. 302 ГК РФ, имущество отобрано быть не может.
Низкое качество помещения
По закону, квартира должна быть пригодной для проживания. Однако пределы пригодности стороны могут трактовать по-разному. Поэтому перед оформлением документов и передачей денег покупателю стоит самому взглянуть на то, в каком состоянии пребывает его потенциальная собственность. В случае необходимости к осмотру квартиры можно привлечь независимого специалиста. Это позволит объективно оценить состояние жилья и избежать споров по поводы цены на квартиру.
Столкнуться с низким качеством чаще всего можно в двух случаях:
- в новостройках, сданных в эксплуатацию с нарушениями;
- наоборот – в старых и уже изношенных домах.
В обеих случаях всё решает личный осмотр с привлечением экспертов, в случае сомнений.
Как проверить историю?
Одним из элементов «юридической чистоты» является история квартиры. Продавец должен предоставить полный набор копий документов – от акта приёма-передачи новостройки или ордера на вселение (если квартира приватизирована), до последней выписки из ЕГРН. Но в действительности мало кто получает все эти документы, а потом хранит их.
Все эти документы неплохо заменяет выписка из ЕГРН. Она, правда, мало что даст в плане информации о том, что было до января 1998 года, когда вступил в действие первый федеральный закон о едином госреестре прав на недвижимость. Однако вероятность наткнуться на конфликт, актуальный с конца 90-х, с каждым годом всё меньше.
Тем не менее, копии документов у продавца запрашивать надо. У него на руках должны быть как минимум документы о том, на каких основаниях он приобрёл квартиру. Передавать покупателю он может и копии, но продемонстрировать оригиналы обязан.
Чем занимаются агентства недвижимости
- Помощь в аренде квартиры, дома, нежилых помещений,
- Продажа недвижимости;
- Покупка недвижимости;
- Размен квартир;
- Срочный выкуп недвижимости, если вам нужно продать квартиру срочно и быстро получить деньги;
- Проверка юридической чистоты недвижимости;
- Помощь при составлении договора, консультации юристов по всем возникающим вопросам;
- Получение разрешения на перепланировку квартиры;
- Консультации по подбору, продаже, переоформлению жилья и коммерческой недвижимости.
Схема работы агентства недвижимости при продаже квартир
Многие думают, что при продаже недвижимости агент выступает только как посредник и его услуги не так уж нужны. Но посредничество между продавцом и покупателем — только малая часть работы.
Для начала необходимо адекватно оценить стоимость квартиры, а также выяснить, сколько собственник планирует выручить от ее продажи. Продать по цене сильно выше рынка не получится ни у одного, даже самого востребованного, риэлтора, поэтому если хозяин не согласен с независимой оценкой, на согласование цены могут уйти месяцы. Продажа квартиры через агентство недвижимости актуальна, если деньги нужны срочно: сделка проходит по сниженной цене, хозяин получает 85% от стоимости.
В случае быстрого согласования цены, средняя продолжительность продажи квартиры через агентство — две недели.
Выбор агентства недвижимости
При выборе агентства нужно учитывать:
- Время нахождения на рынке.
- Количество сотрудников в компании.
- Наличие официального сайта.
- Стоимость оказываемых услуг.
- Наличие офиса и его местоположение.
- Членство в объединении, типа «Российской гильдии риэлторов».
- Наличие наград.
- Отзывы клиентов.
Как правильно купить квартиру на вторичном рынке
Купля-продажа квартиры через агентство на вторичном рынке имеет свои особенности. Агент должен проверить:
- работу инженерных коммуникаций;
- отсутствие незаконных перепланировок;
- возможные юридические проблемы (фальшивые документы, отсутствие согласия на сделку от второго супруга, наличие малолетних жильцов).
Порядок покупки квартиры через агентство предполагает максимальную защиту интересов клиента. Однако гарантировать 100% надежность сделки никто не может. Риэлторы – тоже люди. Они не могут предугадать все возможные риски.
Что входит в услуги эксперта при покупке?
- Анализ рынка недвижимости и подбор подходящих заказчику вариантов.
- Подбор выгодных схем кредитования, если сделка планируется с привлечением средств банка.
- Организация показов объектов.
- Проведение переговоров с покупателями.
- Проведение переговоров с продавцом о стоимости жилья и нюансах сделки.
- Анализ документов на предмет обнаружения возможных рисков.
- Сбор и подготовка пакета документов.
- Подготовка ДКП.
- Контроль за взаиморасчетом между сторонами.
- Оформление документов для госрегистрации сделки в Росреестре.