Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок давности на самовольную постройку». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Требование о сносе самовольной постройки не имеет срока исковой давности только при условии владения земельным участком.
Если нарушение прав собственника земельного участка связано с лишением владения, требование о сносе постройки может быть заявлено только в пределах срока исковой давности (постановление Президиума ВАС РФ от 30.07.2012 № 3605/12).
Предприниматель на земельном участке поселка в 1999 г. построил магазин с котельной. У него были разрешение на строительно-монтажные работы от 07.
Особенности применения исковой давности к требованиям о сносе самовольных построек
На вопросы сегодня отвечает Алексей Абрамов, адвокат «Пепеляев Групп».
— Что необходимо знать о выработке стратегии путей защиты от исков о сносе самовольной постройки?
Выработка стратегии защиты против иска о сносе самовольной неизбежно включает в себя анализ вопроса о возможности применения исковой давности.
Президиум ВАС РФ об исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки
Президиум ВАС РФ указал в постановлении №13021/12 от 12.03.2013 на существенное значение установления наличия угрозы жизни и здоровью граждан самовольной с точки зрения возможности применения по требованию о ее сносе исковой давности.
По обстоятельствам этого арбитражного спора администрация муниципального образования обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью о признании самовольной постройкой нежилой вставки, возведенной между объектом незавершенного строительства и административным зданием; об обязании общества за счет собственных средств произвести полную разборку упомянутой вставки; об обязании общества привести поверхность земельного участка в положение, существовавшее до момента начала возведения вставки.
Новое в законодательстве о самовольных постройках
В обоснование своих требований истец, ссылаясь на положения статьи 222 ГК РФ, указал, что не давал согласия на строительство спорных.
Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Обращаю внимание на противоречие абз. 1 и 3 п.3 ст. 222.
Позиция Верховного Суда РФ. Приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 09.07.2003 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2003 года»).
При рассмотрении дела в суде первой инстанции Общество заявило о применении исковой давности, а также подало ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения того, создает ли самовольная постройка угрозу жизни и здоровью граждан. В удовлетворении ходатайства было отказано с указанием на непредставление ответчиком необходимых документов.
Иски о признании прав собственности на недвижимое имущество
Собственник земельного участка, обращаясь в суд с требованием по ст. 222 ГК РФ, защищает свое право фактически, реально обладать земельным участком под постройкой и господствовать над ним определяя его дальнейшую судьбу. Форма защиты этого права на участок это признание права на постройку.
При этом к гражданам суды общей юрисдикции были особенно благосклонны: ну, возвел, никому же не мешает, признаем за ним право собственности, хоть налоги платить будет.
ГК РФ, согласно которому для признания права собственности на самовольную постройку факт получения или неполучения разрешения на строительство и (или) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию значения не имеет. Поэтому не имело значения и доказывание принятия «необходимых мер» по получению этих разрешений.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, который не отведен для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Сколько составляет?
На первый взгляд, может показаться, что можно построить самострой, выждать условные 3 года – и никто не предъявит требований о сносе. Хитрый сосед может так и сделать. К счастью, на него можно найти управу и подать иск о сносе самовольного строения/здания.
Исковая давность не распространяется на требования о сносе «самоволки» в двух случаях:
- Если самовольная постройка угрожает жизни и здоровью людей (письмо ВАС РФ № 143 «Обзор судебной практики…» от 09.12.2010 года).
- Если объект находится на земле истца, который владеет ею на праве собственности и не давал своего согласия на строительство (пример: самострой на муниципальной земле).
Публичная цель подачи иска также не активизирует сроки исковой давности. Истцом может быть прокурор, представители администрации, надзорных органов. Ответчику, напротив, предстоит доказать, что его постройка не несет в себе угрозы жизни и здоровью граждан.
Что считать постоянной угрозой:
- серьезные нарушения градостроительных норм и правил, отклонение от требований СНИП, наличие неустранимых дефектов самостроя;
- застройка территории, которая не предназначена для нахождения подобного объекта (например, открытие биохимической лаборатории на участке под ИЖС – застройку жилыми домами).
Интересный момент! Требование о сносе самовольного строения может иметь негаторный характер. Если истец заявляет, что он является владельцем земли, а самострой создает нарушения его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, но не лишает его владения – это требование негаторного характера (ст. 208 и ст. 304 ГК РФ). По закону, на них исковая давность тоже не распространяется. Ситуацию будет оценивать суд с учетом обстоятельств и имеющейся практики в аналогичных делах. Чтобы достичь успеха истцу понадобится помощь грамотного юриста.
Как правильно считать срок исковой давности?
Незаконную застройку территории можно обжаловать в городском (районном) суде.
Названные выше случаи не учитывают исковую давность. Остальные ситуации тесно связаны с временным периодом:
- Общий срок исковой давности по судебным делам – 3 года (п. 1 ст. 196 ГК РФ).
- Максимальный период – 10 лет.
- Отсчет времени начинается с момента, когда лицо узнало/должно быть узнать о нарушении имущественных прав.
- Если исковая давность пропущена – требование о сносе самостроя неприменимо.
Итак, если постройка не угрожает жизни и здоровью граждан, а также истец не является владельцем земли – действуют сроки исковой давности. Их пропуск серьезно осложнит защиту интересов.
Пример:
Иванов обратился с иском о сносе самостроя, возведенного на части его земли. Истец указал, что не давал согласия на строительство. Иванов ссылался на ст. 222 ГК РФ, требуя от суда признать постройку самостроем и обязать ответчика снести ее в разумный срок. Ответчик, Курицын, не оспаривал факт самовольности застройки.
Однако, по его мнению, истец пропустил срок исковой давности. Иванов направил возражение, указав, что заявленное им требование о сносе самовольного строения является требованием устранить препятствия в использовании участка – в силу ст. 208 ГК РФ. Суд посчитал истца правым.
Требование о сносе самовольной постройки было удовлетворено.
Позиции судов
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований отказано.
Суды исходили из того, что предприятие в лице управомоченного органа — Совета предприятия — добровольно отказалось от права собственности на земельный участок на основании ст. 39 ЗК РСФСР.
Кроме того, суд указал на то, что предприятием пропущен трехгодичный срок исковой давности. При определении начала течения срока исковой давности суд исходил из того, что истец знал об обстоятельстве, которое, по его мнению, образует нарушение его прав, поскольку коллективный исполнительный орган истца письменно одобрил передачу земельного участка администрации в 1993 году.
Также истцу в 2006 году было известно о спорном земельном участке, поскольку в 2007 году на основании обращения предприятия утверждены проекты границ других земельных участков, входящих в переданные земли. При этом план границ был подписан директором предприятия в 2006 году, который также запрашивал сведения в отношении спорного земельного участка.
Кроме того, на спорном земельном участке расположены два пятнадцатиэтажных офисных здания, на которые было зарегистрировано право собственности общества в 2008 и 2009 годах, поэтому суд посчитал, что, по крайней мере, с указанных дат истцу было известно о выбытии земельного участка из его владения, поскольку участок занят вновь возведенными недвижимыми объектами.
Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и направляя дело на новое рассмотрение, арбитражный суд округа признал недоказанным вывод судов о том, что право собственности истца на земельный участок было утрачено по его воле и истец добровольно отказался от своих прав на землю.
Необходимая информация
Нередко в современной жизни граждане или организации занимаются самовольным строительством, которое не оговорено с компетентными органами власти.
Однако, несмотря на то, что эти действия неправомерны, имеется определенный срок давности, когда истец вправе востребовать снос строения.
Правовая база (ГК РФ)
Разрешение спорных ситуаций относительно установления сроков давности, а также применения крайних мер в отношении незаконного строительства домов или иных зданий, основывается на следующих нормативно правовых актах:
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.12.2012 года № 29 «О применении судами гражданско процессуального законодательства»;
- нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность судебных инстанций на территории России;
- Гражданский Кодекс Российской Федерации статья № 196;
- Гражданский Кодекс Российской Федерации статья № 200;
- Гражданский Кодекс Российской Федерации статья № 222;
- Гражданский Кодекс Российской Федерации статья № 304;
- Гражданский Кодекс Российской Федерации статья № 208.
На основании этих правовых актов установлен момент максимального срока давности, а также неприменения в отношении самовольной постройки здания не на своей территории периода давности.
* * *
Проведенный анализ показывает, что какое-либо нормативное регулирование вопросов применения исковой давности по требованиям о сносе самовольных построек в настоящее время отсутствует. Это обстоятельство создает сложности для оборота, поскольку затрудняет оценку правового статуса объектов недвижимости и связанных рисков. Выработанные же в судебной практике правила применения исковой давности, с нашей точки, зрения во многом непоследовательны. Полагаем, что общий срок исковой давности, составляющий три года, следует применять к любым требованиям, заявляемым на основании ст. 222 ГК РФ.
Процедура узаконивания
Права собственности на самовольно возведённую постройку могут признаваться в процессе узаконивания в порядке судопроизводства.
Процесс узаконивания самовольных строений и получения на них прав собственности достаточно сложен. Разберем алгоритм действий.
Шаг 1.
Первоначально заинтересованному лицу требуется уточнить, относится ли оно к категории субъектов права, которые могут, согласно законодательству, узаконивать постройки, потребовав официального признания их правомочий собственности.
Такая юридическая возможность есть, прежде всего, у собственника участка земли, занятого самовольной постройкой.
К тому же право узаконить объект строительства, возведенный незаконно, есть у лиц, обладающих соответствующим участком земли на правах пожизненного наследуемого владения либо на правах постоянного (бессрочного) использования.
Если же вы являетесь правообладателем участком земли на каком-то ином, кроме перечисленных, основании, к примеру, арендуете землю по соглашению, вы уже не вправе потребовать признания правомочий собственника на самовольно возведенное строение.
Помимо вышеуказанных требований, должны одновременно соблюдаться следующие условия, перечисляемые в 3 пункте 222 статьи российского ГК:
- Наличие у лица, осуществившего незаконную постройку, прав на строительство на соответствующем участке земли какого-либо объекта строительства;
- Соответствие возведённого строения на день обращения в судебные инстанции параметрам, определённым нормативной документацией по планировке территорий, существующими правилами землепользования, застройки либо императивными требованиями к параметрам строений, содержащимися в какой-то иной нормативной документации;
- Отсутствие нарушений прав, охраняемых законодателем интересов других лиц, а также отсутствие угроз жизни и здоровью граждан при сохранении соответствующей самовольной постройки.
Как узаконить самовольную постройку по новым правилам + исковое заявление в суд о признании права собственности на самострой
Как узаконить самовольную постройку в собственность на своем участке? 1 сентября в очередной раз стало не только «Днем знаний» и началом нового учебного года, но и датой вступления в силу важных изменений в Гражданский кодекс РФ.
На этот раз законодатель определил судьбу самовольных строений (ФЗ от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ внесены изменения в ст. 222 ГК РФ).
Конкретизированы условия узаконивания незаконных построек жилого и нежилого назначения. Разберемся в поправках ст. 222 ГК РФ.
- Любовь к самовольному строительству домов в нашей стране большая.
- Учитывая существовавшие ранее трудности и различные бюрократические препоны в получении земельного участка под строительство и оформление разрешительной документации, и граждане, и юридические лица нередко прибегали к способу, который сейчас имеет конкретное название «обход закона».
- Самовольщики, сначала что-то строили/реконструировали без необходимой документации, либо получали земельный участок под один вид разрешенного использования.
- Например, ИЖС, а по факту возводили офисное здание, а потом шли в суд и пытались все это узаконить – не сносить же!
- При этом к гражданам суды общей юрисдикции были особенно благосклонны: ну, возвел, никому же не мешает, признаем за ним право собственности, хоть налоги платить будет.
- Теперь ситуация резко изменилась.
С одной стороны, законодатель предпринимает действия по упрощению процедуры предоставления земельных участков под строительство и получения разрешительной документации, вводя четкую регламентацию, ответственность органов и должностных лиц и сокращая сроки, с другой, ужесточает правила по самоволкам.
Требование сноса самовольной постройки — виндикационный иск?
Суды не квалифицируют иск о сносе самовольной постройки негаторным и по той причине, что факт существования самовольной постройки уже нарушает владение земельным участком, на котором постройка расположена, а негаторный иск применяется к нарушениям, не связанным с лишением владения имуществом. Это дает основания рассматривать иск о сносе самовольной постройки виндикационным.
В предмет доказывания этого иска «входят обстоятельства, подтверждающие право собственности (или иной титул) истца на спорный объект, обладающий индивидуально-определенными признаками, утраты истцом обладания вещью, а также факт незаконного владения ответчиком истребуемым имуществом».
Снос самовольной постройки не является «изъятием из чужого незаконного владения», поскольку самовольная постройка не изымается, а уничтожается. Изымается земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, но это не предмет иска о сносе самовольной постройки, что исключает его виндикационный характер.
Тем самым, иск о сносе самовольной постройки имеет свои особенности, отличающие его от негаторного и виндикационного требования, что может привести к спорам в судебной практике при применении указанного разъяснения Проекта.
Иск о сносе самовольной постройки, заявленный в публичных интересах
Большой интерес представляет проблема требования сноса самовольных построек публичными органами в публичных целях. Пункт 20 Проекта указывает, что с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор и уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.
Вместе с тем права прокурора на участие в арбитражном процессе ограничены ст. 52 АПК РФ и требование о сносе самовольных построек в этой статье не упомянуто. Из этого следует вывод, что прокурор не имеет права заявлять в арбитражный суд требования о сносе самовольной постройки.
В гражданском процессе ситуация несколько иная: ст. 45 ГПК РФ предусматривает, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина, если тот по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может обратиться в суд самостоятельно. Если таковых причин нет, то прокурор не вправе обращаться в суд с заявлением о признании и сносе самовольной постройки.
Нельзя не отметить, что в практике судов общей юрисдикции есть примеры обхода ограничений, установленных ст. 45 ГПК РФ: «Требование о сносе самовольной постройки … может заявить не только собственник …, но и лицо, заинтересованное в соблюдении градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство» и таким лицом является прокурор (Постановление президиума Нижегородского областного суда от 23.04.2009 по делу N 44-г-21/09).
Аналогично регулирование и в отношении права государственных (муниципальных) органов заявлять требования о сносе самовольных построек.
На настоящий момент отсутствует закон, наделяющий какой-либо орган правом заявления в арбитражный суд требования о сносе самовольной постройки.