Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры через агентство недвижимости — что нужно знать». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Так кого выбрать – застройщика или агентство?.
Итак, что перевешивает: преимущество сотрудничества с застройщиком или выгода работы с агентством недвижимости?
В первом случае работать придется с менеджером, который привязан к одному проекту, реже к нескольким. Поэтому выбор для покупателя ограничен. Ничего другого ему предлагать не станут.
Агентство недвижимости как раз не «связано по рукам», в предложениях не ограничено, может подбирать более приемлемые варианты у самых разных застройщиков. Кроме того, у него есть и выгодные предложения на рынке вторичного жилья, которые могут оказаться более привлекательными и выгодными, чем приобретение квартиры в новостройке. А в этом случае помощь опытного риэлтора обязательна.
Что входит в услуги эксперта при покупке?
- Анализ рынка недвижимости и подбор подходящих заказчику вариантов.
- Подбор выгодных схем кредитования, если сделка планируется с привлечением средств банка.
- Организация показов объектов.
- Проведение переговоров с покупателями.
- Проведение переговоров с продавцом о стоимости жилья и нюансах сделки.
- Анализ документов на предмет обнаружения возможных рисков.
- Сбор и подготовка пакета документов.
- Подготовка ДКП.
- Контроль за взаиморасчетом между сторонами.
- Оформление документов для госрегистрации сделки в Росреестре.
При выборе риелтора следует обратить внимание на то, что риелтор должен:
- Полностью владеть ситуацией на рынке жилья.
- Понимать, в чем заключаются требования заказчика и в дальнейшем действовать только в его интересах.
- Обладать высокой коммуникативностью.
- Использовать в своей деятельности психологические приемы и методы.
- Уметь вести переговоры.
- Знать все возможные особенности и нюансы сделок с недвижимостью.
- Знать об изменениях в законодательстве, затрагивающих сферу рынка недвижимости.
- Иметь опыт в успешном закрытии подобных сделок.
Самостоятельная покупка
В этом случае пошаговая инструкция при покупке квартиры приобретает множество пунктов и подпунктов. Сразу стоит заметить, что при самостоятельном приобретения жилья нужно запастись терпением, потому как поиск и оформление подходящей площади займёт очень много сил и времени.
Поиск жилья
Если вас интересуют квартиры на вторичном рынке, то начать стоит с крупных досок объявлений, вроде «Авито» или «Из рук в руки». Не лишним будет просмотреть и какие-то местные интернет-ресурсы, которые принимают заявки такого характера. Также можно полистать тематические газеты и журналы, где размещаются подобные объявления.
Осмотр
Первым делом нужно осмотреть подъезд. По нему можно составить первое впечатление о жильцах и в некоторых случаях о самих квартирах. По убранству подъезда или по отсутствию такового легко определить чистоплотность будущих соседей и как относится к дому обслуживающая жилищная компания.
Первый взнос
Практика заключения сделок по недвижимости показывает, что подписание практически любого договора такого плана предусматривает аванс при покупке квартиры. Этого не нужно бояться и здесь нет никакой мошеннической подоплёки, если, конечно, перед вами настоящий продавец или риелтор. Такой шаг является прямым подтверждением серьезных намерений покупателя насчет покупки жилплощади.
3. Техническая проверка
Попросите у продавца технический паспорт квартиры (поэтажный план жилого помещения), чтобы узнать, не было ли в ней несогласованных перепланировок, выходящих за рамки закона. Если в квартире были сделаны серьёзные изменения, которые невозможно согласовать, вам придется ликвидировать последствия за свой счёт. Если в квартире была сделана незаконная перепланировка, которую можно узаконить, но собственник этого не сделал, это повод просить у продавца скидку.
Главное — убедиться в отсутствии перепланировок, которые узаконить невозможно: все несущие стены должны быть на месте, «мокрые зоны» (кухня и санузел) не переносились и не расширялись, доступ ко всем вентилям и кранам коммуникаций открыт. Список запрещённых изменений довольно большой и зависит от типа дома и этажа. Если у вас появились подозрения о возможной незаконной перепланировке, изучите этот вопрос отдельно.
Через управляющую компанию узнайте, когда планируется капитальный ремонт дома. Это нужно, чтобы быть в курсе возможных неудобств: шума, пыли, запаха краски и так далее.
4. Документы
Проверьте, чтобы у продавца были все необходимые документы. Вот список:
- Паспорт. Проверить его действительность можно на сайте МВД.
- Выписка из ЕГРН и документ, на основании которого она выдана.
- Нотариально заверенное согласие супруга или супруги.
- Единый жилищный документ или выписка из домовой книги.
- Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.
- Если сделка ипотечная, нужен технический паспорт квартиры.
И не забудьте взять паспорт и деньги (или документы об ипотечном кредите, одобренные банком).
Есть два варианта договора купли-продажи: составленный в простой письменной форме и заверенный у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, то вам подходит только второй вариант. Кроме того, договор, заверенный у нотариуса, быстрее зарегистрируют в МФЦ. В любом случае этот документ обязательно должен составлять специалист — юрист или риелтор. В договоре должны быть указаны:
- Данные продавца и покупателя.
- Полная стоимость квартиры. Ни в коем случае не указывайте меньшую сумму — даже если вас уверяют, что это выгоднее. Если что-то пойдет не так, вы сможете вернуть только сумму, прописанную в договоре.
- Адрес квартиры и её описание.
- Права, обязанности и ответственность сторон.
- Сроки освобождения жилплощади.
- Гарантия от продавца, что квартира не заложена, не куплена на материнский капитал и так далее.
Обсудите заранее все условия передачи денег, а также выбор банка. Передать деньги за квартиру можно несколькими способами:
Как купить квартиру у юридического лица: тонкости процедуры и практические советы
Покупка квартиры у юридического лица требует более ответственного подхода не только из-за нелегкой процедуры, но и в связи с тем, что фактов мошенничества среди подобных сделок куда выше, чем при заключении договоров купли-продажи жилой недвижимости между физическими лицами.
Особый порядок и другие нюансы
Особенностью сделок с недвижимостью, где продавцом выступает юрлицо, является порядок оформления документов и подтверждения законности продажи, отличный от привычного.
Особенности продажи недвижимости
Основной тонкостью такой операции является статус продавца. При проведении оформления покупки квартиры необходимо будет получать согласование на отчуждение реализуемого имущества у всех учредителей юридического лица.
Если сделка попадает по своим признакам под определение крупной, а это случаи, когда стоимость реализуемого имущества больше 25% суммарной балансовой суммы всей недвижимости организации и иные операции с жилыми помещениями, установленными уставом организации, то их совершение необходимо согласовывать её руководителем с оставшимися участниками.
Решение принимается на совещании акционеров либо советом директоров. Приобретателю представляется итоговый протокол мероприятия. В случае, если продаваемый объект не входит в определение крупных, это удостоверяется документально.
Как уменьшить риски?
Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.
Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр. Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить. Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.
Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.
Процесс приобретения жилья на первичном рынке недвижимости
Все организации, которые инвестировали в постройку дома, могут обладать правом требования на жилье в нем. В данном случае у организации инвестора необходимо обязательно проверить наличие договора от строительной компании, в котором указан отказ от прав на некоторые квартиры в доме. Есть два вида договора, на основании которого компания застройщик могла получить права на квартиру: ДДУ (Договор делового участия) и любой другой договор (например, инвестиционный).
В случае, когда квартира компании досталась по ДДУ, то ее права на эту квартиру должны быть внесены в Росреестр. Для проверки такой информации покупателю необходимо заказать справку из ЕГРН.
В случае оформления любых договоров инвестиционной компании с застройщиком, официально зарегистрированного права требования на эту недвижимость у организации нет. Все, что фиксирует наличие такого права – это договор с застройщиком. Если отношения между инвестором и строительной компанией испортятся, то действие такого договора может быть оспорено или аннулировано. В данной ситуации покупателю остается только узнавать, на каких основаниях было приобретено право на требование.
В случае отсутствия договора долевого участия покупатель рискует намного больше. Правильней всего будет воспользоваться консультацией профессионального юриста.
Любые сделки о купли-продажи недвижимости на первичном рынке заключаются на основании переуступки прав требования.
Как приобрести недвижимость в ипотеку?
При заключении сделки с юридическим лицом на покупку недвижимости в ипотеку, покупателю нужно предъявить в банк все необходимые документы вместе с оценочным сертификатом на квартиру.
В данном случае банк будет перечислять плату за недвижимость на счет юридического лица, а не на счет физического лица.
Есть ситуации, в которых организация, у которой приобретают квартиру, может потребовать внести первый взнос за квартиру перед заключением договора.