Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Срочная оценка:.
Услуга предоставляется только в будние дни, по согласованию с менеджером.
Стоимость:
- 1 рабочий день после осмотра, оплаты и предоставления полного пакета документов + 1000 руб.
- 7 часов после осмотра, оплаты и предоставления полного пакета документов + 50% от стоимости оценки
Документы для оценки квартиры
Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов. Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться. Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.
Как быть если оценщик занизил стоимость?
Несмотря на то, что качество отчетов независимых оценщиков редко вызывает сомнения сегодня, все же периодически возникают ситуации, когда эксперты умышленно или случайно занижают рыночную стоимость. Ситуация с занижением стоимости может означать что выданного кредита просто не хватит на покупку квартиры.
Когда речь идет об оценке для ипотеки, почти все банки стараются принимать отчеты только от аккредитованных в этом банке оценщиков или оценочной компании. Т.е. фактически вам предлагается выбрать оценщика из списка партнёров банка.
К сожалению, оценка по ипотеке будет сделана с занижением, вопрос только в размере этого занижения, но суммы по оценке не хватит для покупки жилья и часть суммы вам все-таки придется внести самостоятельно.
Очень трудно бороться с занижением стоимости, это своеобразная страховка банка на случай не выплаты кредита, банк старается выдать кредит такого размера, чтобы при необходимости он мог быстро реализовать квартиру. Если на пальцах, то представим что реальная стоимость квартиры 2,3 млн., при этом оценщик оценивает ее в 2 и банк выдает вам кредит. Если вы перестанете платить по кредиту, банк забирает квартиру и должен продать ее, чтобы вернуть свои деньги, но продавать ее за 2,3 млн. (реальную цену) можно и год, а банку это не выгодно, поэтому продавать он ее будет с дисконтом (например, за 2 млн). Это так называемая «ликвидационная стоимость), т.е. стоимость квартиры с учетом сжатого срока экспозиции.
В каких случаях нужна оценка рыночной стоимости?
- Оценка рыночной стоимости квартиры, иной жилой недвижимости, зданий или сооружений может понадобиться в самых разных случаях. Так, к примеру, определение реальной цены объекта необходимо:
- Отчет об оценке недвижимости, составленный независимым оценщиком, имеет силу официального доказательного документа и может быть предъявлен как реальный аргумент, в том числе и в судебные органы для установления размера компенсационной выплаты.
- Сегодня существует немало объединений и фирм, готовых предложить собственные услуги в процессе оценки стоимости жилья. Таковым может быть:
Кто может оценить недвижимость
Оценщиком может стать только физическое лицо, получившее квалификационный аттестат, действительный в течение 3 лет после его выдачи. Затем оценщик должен пройти «переэкзаменовку».
Юридическое лицо имеет право производить оценку только при наличии трудового контракта не менее чем с двумя оценщиками-физическими лицами.
Оценщики должны быть членами саморегулируемой организации и обязаны страховать свою профессиональную ответственность. Размер страховой суммы для оценщика составляет от 300 т.р., для оценочной организации – от 5 млн. руб.
Минусы
- Риск нарваться на некомпетентного специалиста
- Риск столкнуться с недобросовестным риэлтором, который, будучи заинтересованным в быстрой продаже, сознательно занизит реальную цену объекта
- В период повышенного спроса на жилье риэлторы неохотно выезжают для оценки квартиры до заключения договора об оказании услуг
Минусы
- Большие временные затраты
- Опасность неадекватного результата
Как уверяют риэлторы, каждый второй собственник объекта недвижимости слишком высоко оценивает принадлежащие ему дом, квартиру, комнату. Завышенные ожидания продавцов могут превышать средние цены сделок с аналогичными объектами на 20-40%.
Стоимость
Цена на услуги оценщика может варьироваться в зависимости от опыта и репутации фирмы, но в основном она колеблется в одном диапазоне:
- Для Москвы и Санкт-Петербурга он составляет 4-5 тысяч рублей.
- В регионах стоимость ниже и составляет примерно 2-3 тысячи рублей.
Сопоставляя стоимость услуг с ценой на недвижимость, кажется, что оценка производится недорого. Но в процессе оформления покупателю приходится выложить немалую сумму за дополнительные услуги, поэтому к тратам необходимо быть готовым. Платить придется за самые разные услуги.
Конечная стоимость оценки будет зависеть от:
- Квалификации специалиста.
- Месторасположения жилого помещения.
- Срочность, чем быстрее заказчик хочет получить результат, тем больше ему надо заплатить.
После уточнения стоимости работ следует определиться с порядком оплаты оценочных услуг.
Порядок оплаты
Оплачивать услуги специалиста по оценке недвижимости следует в установленном в компании порядке. Большинство организаций функционируют по наиболее приемлемой для них схеме:
- Заказчик звонит оценщику и описывает ему предварительную картину. Исходя из предоставленных данных, ему обозначается примерный диапазон стоимости услуг.
- Затем назначается личная встреча сторон, при которой жилой объект осматривается и озвучивается уточненная цена оценочных работ.
- Подписывается договор с указанной в нем стоимостью.
Сразу после того как договор подписан, а сумма обозначена, клиенту даются реквизиты для внесения полной стоимости оплаты. Большинство компаний начинают работу только после того, как услуги будут предоплачены. Могут быть достигнуты и другие договоренности об оплате оценки. В любом случае готовое заключение на руки будет выдано не раньше, чем работа полностью оплатится заказчиком.
Что представляет собой оценка квартиры для ипотеки?
Оценка недвижимости для ипотеки производится в несколько подходов:
- Сравнительный (аналоговый) подход: проводится сравнительный анализ всех осуществленных аналогичных сделок на рынке недвижимости.
- Доходный подход:оценивается перспективность повышения рыночной стоимости.
- Затратный подход:определяются затраты на возведение аналогичного объекта. Это основной фактор, определяющий ликвидность недвижимости.
При комплексном подходе учитывается масса деталей:
- касающихся местоположения квартиры (округ, микрорайон, близлежащие застройки, транспортная и социальная инфраструктура, близость промышленной зоны);
- касающихся состояния дома, в котором находится оцениваемая квартира (тип, этажность, год постройки, материалы наружных стен и перекрытий, техническое обеспечение здания, общее состояние);
- касающихся состояния квартиры (этажность, квадратура, количество и площадь комнат, остекление окон, наличие лоджии или балкона, планировка, состояние коммуникаций, наличие видимых дефектов отделки).
Для чего нужна оценка квартиры в новостройке?
Оценка квартиры в новостройке осуществляется с разными целями:
- Для ипотеки.
- При регистрации права собственности.
- Для суда.
- При купле-продаже.
- Для страхования.
- При наследовании.
- При имущественных спорах, например, разделе имущества между разведёнными супругами.
- При получении нецелевого кредита.
Одной из частых ситуаций, когда необходима оценка недвижимости в новостройке, – оформление ипотеки.
Что следует знать об оценке квартиры в новостройке для ипотеки?
Перед тем, как зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, необходимо в банке оформить закладную на недвижимость. В документе обязательно отражается рыночная стоимость ипотечной (залоговой) квартиры. Напомним, что все эти особенности и алгоритм оформления квартиры в новостройке в ипотеке регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Цель проведения оценки квартиры в новостройке для закладной – это определение ликвидности объекта. Оценщику необходимо выехать на объект, чтобы осмотреть, сфотографировать его и придомовую территорию. Если многоэтажный жилой дом ещё не построен, то оценка ещё не существующих или недостроенных объектов – это сложная процедура. По сути, определяется рыночная стоимость не самой квартиры, а имущественного права на неё. Оценщики тщательно подбирают квартиры-аналоги, расположенные в схожих домах. В ситуации с недостроенными квартирами факторы, влияющие на цену, которые мы привели выше, применяются частично, а специалист определяет стоимость с учётом коэффициентов. Так, рыночная цена определяется с учётом инфляционных рисков. Не остаётся в стороне и риск банкротства компании-застройщика. Год завершения строительства и период ввода в эксплуатацию тоже имеют значение.