Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дополнительное соглашение к договору аренды». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Изменение условий договора аренды по решению суда.
По требованию одной стороны изменить договор аренды можно по решению суда если:
- условия договора существенно нарушились другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.
“При этом под существенными условиями понимаются такие нарушения договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора”
Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.
В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.
Изменение договоров аренды жилья – дополнительное соглашение к договору аренды
Если вы сдаете жилое помещение (квартиру, комнату, дом) юридическому лицу, то вместо договора найма необходимо будет заключить договор аренды (подробнее об отличиях договора аренды и найма).
Здесь хотелось бы напомнить, что договор аренды квартиры (или другого помещения), заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
А это значит, что дополнительное соглашение к такому договору также должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Такое дополнительное соглашение вступит в силу, соответственно, с момента его регистрации.
Что можно урегулировать?
Изменения можно внести в любой пункт договора. Все зависит от того, какой цели хотят достигнуть стороны. Чаще всего документ регулирует:
- цену договора;
- условия о сроках;
- права и обязанности сторон.
Часто стороны оговаривают, что при возникновении определенных обстоятельств (например, в случае роста инфляции) можно по взаимному согласию изменить размер арендной платы. Если в основном договоре фиксируется конкретная сумма, которую арендатор должен перечислять на счет арендодателя ежемесячно, в текст дополнительного соглашения также вносится твердый размер платежа.
С помощью дополнительного соглашения можно продлить действие договора. Это необходимо сделать в том случае, если в тексте документа не содержится условие об автоматической пролонгации.
В случаях, когда аренда регистрируется как обременение собственности, нежелательно прописывать в договоре возможность автоматической пролонгации. Заключать дополнительное соглашение придется в любом случае, так как регистрирующий орган требует представлять документы о продлении аренды с целью отслеживания сроков.
Поводами для внесения правок являются также досрочное расторжение арендного договора по соглашению сторони любые изменения объема прав и обязанностей арендодателя и арендатора. Так, можно прописать в дополнении обязанность арендодателя ежегодно проводить косметический ремонт в сдаваемом им помещении или право арендатора передавать имущество в субаренду.
Продление срока основного договора аренды
В случае, если срок действия старого договора аренды подходит к концу, можно продлить его дополнительным документом вместо заключения нового. Достаточно изменить один пункт, указав новые сроки аренды недвижимости. Можно также оставить соглашение бессрочным — указать, что расторжение возможно по обоюдному согласию сторон или в судебном порядке. В этом случае будет действовать автоматическая пролонгация договора каждый год.
Новый арендодатель
Если жилье продают, когда в нем проживают съемщики, или новый собственник вступает в наследство, нужно отразить смену собственника в договоре. В дополнительном соглашении указывают данные старого и нового арендодателей. Можно также указать данные документов, подтверждающих смену собственника недвижимости — так соглашение о смене арендодателя будет более полным.
Пересмотр стоимости аренды земли задним числом
Важно
ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В отличие от правил ГК РФ о договоре аренды здания или сооружения (ст.
655 ГК РФ), ни гражданское, ни земельное законодательство не требуют составлять передаточный акт или иной аналогичный документ при передаче земельного участка арендатору и его возврате арендодателю.
Как Вы уточнили, в рассматриваемом случае соответствующего возврата не произошло, документ, подтверждающий возврат (акт о передаче земельного участка), подписан не был.
Более того, фактически отношения аренды продолжались: участком арендатор пользовался, за аренду платил.
Случаи внесения изменений в договор аренды земельного участка
Помимо срока аренды и величины ренты внесение изменений в договор аренды земельного участка осуществляется на основании следующих факторов:
- передача прав владения третьему лицу;
- изменение адреса участка (например, в случае переименования улицы либо населённого пункта);
- новые установленные сроки внесения арендной платы;
- изменение реквизитов юридического лица;
- изменение назначения, по которому предоставляется земля;
- изменение границ участка, предоставляемого в пользование;
- новые правила осуществления текущего либо капитального ремонта;
- прочие основания.
1.Условие в договоре аренды об индексировании арендной платы является типичным случаем в правоотношениях, где сдается в аренду федеральное или муниципальное имущество, так арендодатель пытается изнаально защитить свои материальные интересы, подчас в убыток арендатору, который не может спрогнозировать: какой фактически будет арендная плата через несколько лет.
Предлагаем ознакомиться: При каких услових выплачивают пенсию в израиле
2. Большой ошибкой арендатора в данном случае явилось то, что арендатор при заключении договора не включил спорный пункт в протокол разногласий. Если бы он так сделал, разногласия по индексации арендной платы можно было бы легко урегулировать.
3. Суд мог бы удовлетворить требования истца, если бы установил совокупность необходимых обстоятельств, касающихся наличия условий в договоре, существенно нарушающих права арендатора, а также наличия попыток со стороны арендатора урегулировать спорный вопрос на этапе заключения договора.
4. Законодательство предполагает изменение договора только в двух случаях: на этапе заключения договора и в случае существенного изменения обстоятельств, возникших после заключения договора. Ни тот ни другой случай не присутствовали в настоящем споре, поэтому иск был оставлен без удовлетворения.
Какие изменения можно вносить?
Изменить можно практически любое положение договора. Все зависит от пожеланий сторон. К примеру, менять допускается эти пункты:
- Стоимость аренды.
- Сроки внесения платежей.
- Права и обязанности участников сделок.
- Условия повышения/снижения стоимости аренды (к примеру, при резком скачке инфляции).
- Основания для досрочного расторжения сделки.
- Введение обязанности арендодателя раз в определенный период выполнять косметический ремонт.
- Введение права арендатора сдавать объект в субаренду.
Допсоглашение составляется и тогда, когда возникает необходимость в продлении договора.
Нужно ли обращаться в госорганы?
В постановлении Президиума ВАС №11680/08 от 27 января 2009 года указано, что изменения в договоре, который прошел госрегистрацию, также нужно регистрировать. Если процедура необходима, допсоглашение будет действительно только после госрегистрации. Не нужно регистрировать:
- соглашения к договорам действием меньше года;
- изменения, касающиеся платы за аренду;
- повышение/понижение арендных платежей.
Порядок регистрации допсоглашения такой же, что и при регистрации основного договора.
Внесение изменений в договор аренды
Приверженцы другого подхода считают: если стороны в договоре согласовали условие о том, что размер арендной платы может быть изменен по их соглашению в связи с наступлением определенного события (например, с ростом уровня инфляции), то они тем самым приняли на себя взаимные обязательства по ежегодной корректировке арендной платы под влиянием данного условия (например, в зависимости от уровня инфляции).
В рассматриваемом деле расторжение договора общественным интересам не противоречит, и из материалов дела не следует, что при его расторжении у сторон возникнет ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для его исполнения на измененных условиях. Поэтому договор не подлежал изменению в порядке ст. 451 ГК РФ.
Как правильно?
Сначала сторона инициирующая внесение поправок излагает свою позицию другому участнику. Далее стороны обсуждают возможность внесения изменений. Как только решение, удовлетворяющее обоих участников, принято, начинают письменное оформление. Соглашение должно быть в двух экземпляров для обоих участников сделки.
Инициативу по исправлению положений договора может предложить любой его участник, но внести конкретные изменения можно только по согласию обеих сторон.
Когда вступает в силу?
Можно установить дату начала действия документа, это может быть время подписания или момент в будущем. Без такого определения с момента подписания дополнительное соглашение вступает в силу.
Так как сделки такого характера никем не контролируются извне, возможно подписание задним числом. Тогда в документе указывают в качестве даты составления нужное число.