Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать дом с земельным участком: пошаговая инструкция». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Финансы.
Денежные средства, на которые приобретен дом должны быть в обязательном порядке задекларированы в налоговых органах и источник их возникновения. После продажи имущества продавец также декларирует доход и предоставляет данные для осуществления налогообложения.
Подводные камни.
Особенно важно, чтобы избежать подводных камней и не попасться мошенникам при продаже или покупке дома следующее:
- Не проводить все мероприятия самостоятельно в целях экономии средств.
- Тщательно проверить репутацию риелтора, наличие лицензии у бюро, соответствие полномочий нотариуса.
- При расчете наличными пригласить банковского работника для проверки купюр.
Соблюдая все правила, а также следуя советам проверенного правоведа, вы останетесь довольны проведенной сделкой и ее результатами.
Государственная регистрация
Окончательно совершенной и законной сделка купли-продажи дома с земельным участком считается после осуществления государственной регистрации. Для этого необходимо написать заявление и представить собранный пакет документов, в который входят:
- все перечисленные документы для оформления купли-продажи дома и земельного участка;
- договор купли-продажи, уже подписанный обеими сторонами;
- акт передачи, при условии его оформления.
Какие документы нужно оформить при покупке дома?
Для сделки необходимы следующие документы при покупке дома:
- Бумаги, устанавливающие право собственности, а также правоудостоверяющие документы.
- Технический паспорт на жилую постройку.
- Выписка из домовой книги.
- Согласие от лиц, которые имеют регистрацию в доме, о том, что они выпишутся в срок, установленный договором.
- Бумаги, подтверждающие отсутствие налоговых задолженностей.
- Выписка из ЕГРП.
- Земельный кадастровый паспорт (уведомление о том, что сведения в Кадастровой палате отсутствуют).
- Согласие о продаже со стороны супруга, нотариально заверенное. Разрешение органов опеки (предоставляются при необходимости).
Предварительный и основной договор
Перед тем, как подписать основной договор купли-продажи, продавец и покупатель могут оформить предварительный договор, который будет закреплять намерения в отношении основного документа. Основной договор далее будет заключаться на основании предварительного.
Предварительный договор содержит следующие разделы:
- условия по осуществлению сделки;
- условия относительно предмета договора;
- время, требуемое для заключения основного документа. Если таковое время не оговорено сторонами, то период длится 1 год с момента заключения предварительного документа. При уклонении одной стороной в подписании основного договора, вторая имеет право обратиться в судебный орган. В случае, когда в отведенные сроки основной договор не подписывается, заставить подписать его принудительно невозможно, следовательно, и предварительный документ становится недействительным.
Государственная регистрация предварительного документа не требуется.
Основной договорной документ купли-продажи дома составляется письменно и должен иметь подписи обеих сторон. Он может быть нотариально заверен, если на то есть воля сторон.
Список документов для продажи доли дома
Если сторонами заключается договор в отношении продажи части объекта недвижимости, пакет документов для продажи доли в целом будет совпадать с аналогичными бланками для отчуждения целого строения. Тем не менее при оформлении подобной сделки необходимо соблюдать особенности, предусмотренные законодательством.
При возмездном отчуждении доли, пакет документов на часть дома должен включать уведомление остальных дольщиков о продаже. У такой категории лиц имеется преимущественное право приобретения доли объекта на тех же условиях, что предлагаются покупателя. Если преимущественное право не использовано, сделка будет проходить по общим правилам.
Помимо этого, продажа долей требует обязательного нотариального удостоверения сделки. Без соблюдения данного условия документация не будет принята органами Росреестра, а регистрационные действия не будут проведены. Для удостоверения договора на отчуждение доли нотариусу необходимо представить тот же комплект документов, что и для последующей регистрации в Росреестре.
Документы для оформления
Для оформления сделки купли-продажи земельного участка с жилым домом и последующей регистрации перехода прав продавец должен подготовить следующие документы:
- правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок. Это – документы, на основании которых он приобрел право собственности на дом и участок. К таким документам могут относиться договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство или иные документы;
- свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок (в случае если эти свидетельства выданы до 15.07.2016), либо выписки из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющие государственную регистрацию права собственности на земельный участок и дом;
- выписка из домовой книги со сведениями о зарегистрированных в жилом доме лицах;
- документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг;
- нотариально заверенное согласие супруга на продажу дома и земельного участка (только в случае, если дом и участок приобретались в период брака, и являются общей совместной собственностью супругов).
Выше в перечне необходимых документов упомянуты выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Эти выписки нужны покупателю и нотариусу.
Для покупателя выписка служит свидетельством того, что жилой дом и земельный участок находятся в собственности продавца и никаким образом не обременены.
Если сделка по продаже дома и земельного участка удостоверяется нотариусом (такое удостоверение требуется в некоторых, оговоренных законом, случаях), то выписка нужна для нотариуса.
Сведения в выписке из ЕГРН предоставляются продавцу этим органом в течение трех рабочих дней со дня получения запроса как в бумажной, так и в электронной форме.
Составление договора
Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком заключается в простой письменной форме и подписывается сторонами (продавцом и покупателем). Договор будет считаться недействительным, если не соблюдена письменная форма.
Обязательная нотариальная форма для такого договора не требуется, за исключением случаев, когда дом и участок принадлежат несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Переход права собственности на жилой дом и земельный участок подлежит обязательной государственной регистрации.
Документы на дом, которые обязан предоставить продавец
Проверить документы на полноту и подлинность необходимо, даже если продавцом является ваш близкий друг или родственник. В случае отсутствия или подлога части документов, в лучшем случае, возникнут серьезные проблемы с ее перепродажей. В худшем — есть риск потерять и деньги, и приобретаемое имущество.
Документы о праве владения недвижимостью. Пакет правоустанавливающих бумаг включает в себя:
- Св-во о госрегистрации права собственности;
- Акт о сдаче в эксплуатацию объекта строительства (для случаев, когда дом построил сам продавец);
- Договор обмена/купли-продажи/св-во о госрегистрации имущественных прав/св-во о вхождении в наследство и т.д.
Техпаспорт на домовладение. В этот документ входит полное описание построек на участке, их целевое назначение, оценочная стоимость, состояние, а также план участка с экспликацией территории. Документ выдается местным бюро технической эксплуатации и заверяется печатью.
Техпаспорт на здание. Включает в себя точный поэтажный план постройки. Один техпаспорт оформляется на одну постройку. Т.е. если на участке несколько домов, то каждый должен сопровождаться техпаспортом.
Выписка о количестве зарегистрированных в доме людях. Если дом использовался в качестве жилья, то важно затребовать выписку из домовой книги, в которой отражается количество прописанных в жилье людей. Даже если помещение не будет использоваться как жилое, продать его впоследствии с прописанными внутри людьми будет невозможно.
Документы для оформления покупки дома и участка, предоставляемые покупателем
От покупателя нужен куда менее обширный пакет необходимых документов и это:
1. Разумеется, паспорт.
2. Если дом и участок приобретаются лишь одним супругом, то от второго супруга обязательно должно быть удостоверенное нотариусом согласие на совершение этой сделки. Последствия такие же, как и в случае отсутствия согласия супруга продавца: отказ в регистрации или, если всё же регистрация состоится, возможность признания всей сделки недействительной.
3. Государственный сертификат на материнский капитал, если дом приобретается с использованием средств от Пенсионного фонда.
4. Доверенность, если покупатель доверяет другому лицу совершить от его имени сделку.
Порядок продажи дома с земельным участком
Чтобы сделка прошла безопасно, можно нанять юриста. Он будет сопровождать ее, следить за порядком прохождения оформления. Кто оплатит его услуги, решают сами стороны. Законодательством не установлено, что обязательно нужно пользоваться услугами нотариуса.
Можно решить вопрос и самостоятельно!
Ниже рассмотрим, где и каким образом оформлять договор, оценивать дом, вносить/получать залог или задаток и т.п.
Покупатель может и имеет полное право проверить все документы на недвижимость и ее историю лично. Обязательно заверить договор нотариально и зарегистрировать, что права на собственность передаются покупателю.
В договоре предварительного типа указываются сороки и условия сделки. В назначенный день обе стороны являются в юридическую компанию или риэлтерскую фирму. Если договор будет составляться самостоятельно, то о встрече стороны договариваются сами.
Шаг 5. Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры
Когда вам позвонит потенциальный покупатель и будет интересоваться продаваемой недвижимостью, пригласите его на просмотр. Но перед тем как показывать его, наведите порядок внутри дома и уберите участок вокруг него, вывезите мусор, вынесите хлам, снесите ветхие строения.
Особенности оформления, связанные с куплей-продажей земельного участка и дома
Законодательством Российской Федерации не разрешается продавать дом (или любые другие строения) без участка, на котором он стоит. В случае если приобретается половина дома, 1/3 или 1/4 его часть, тогда покупателю полагается соответственно половина, 1/3 или 1/4 участка земли.
В договоре на покупку указывается тот факт, что покупатель приобретает строение с участком. При этом прописывается цена строения (т.е. дома), цена земли и общая стоимость недвижимости.
Можно составить два договора. Один на земельный участок, а другой на дом.
Несмотря на то что согласно Земельному Кодексу РФ нельзя продать жилое сооружение, без земельного участка на котором он располагается, существуют исключения.