Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор долевого участия?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Расторжение, отмена договора долевого участия в строительстве и возврат денег, взыскать неустойку.
Приняли радикальное решение расторгнуть ДДУ. Оно имеет свои плюсы и минусы. Поскольку при расторжении такого соглашения речь идет о пока не построенном объекте недвижимости, такая процедура имеет свои нюансы. Рассмотрим подробно какие правовые последствия возникнут, если договор долевого участия перестанет действовать и какие основания есть для его прекращения.
Способы расторгнуть ДДУ
Столь радикальная мера, как расторжение договора в одностороннем порядке, является отказом от права дольщика истребовать квартиру. Если застройщик добровольно в срок возвратит вложенный дольщиком капитал и начисленную неустойку с компенсацией, всегда нужно быть готовым к судебной тяжбе.
Законодательство устанавливает четыре способа расторгнуть ДДУ и вернуть деньги:
- Когда инициатива исходит от участника долевого строительства.
- По требованию застройщика.
- В порядке судебного производства.
- По договоренности сторон.
Порядок расторжения ДДУ
Дольщик по закону имеет право расторгнуть договор долевого участия одним из трёх способов:
- В одностороннем порядке.
- По соглашению сторон.
- При участии суда.
Дольщик может расторгнуть только зарегистрированный в Росреестре договор, и факт его расторжения также регистрируется.
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика
При расторжении договора строительная организация не вправе просить выплаты каких-либо штрафов от покупателя, согласно регламенту Закона о защите прав потребителей ст. 32. Также ст. 333.33 Налогового кодекса РФ гласит, что для одностороннего и судебного порядка госпошлину оплачивать нет необходимости.
Девелопер может предложить не ликвидировать договор, а просто переуступить свои права на долю другому физлицу, т.е. покупателю (часто это бывают родственники или работники застройщика).
Плюс такого способа в том, что денежные средства передаются сразу в момент сделки.
Но есть и минус – это оплата налога за продажу квартиры больше 1 000 000 рублей, если она в собственности покупателя менее 3 лет.
Договор может быть ликвидирован по просьбе дольщика:
- Просрочка по сдаче объекта больше чем на 60 дней.
- Нарушено качество строительства.
- Нарушены обязанности застройщиков согласно части 2 ст.7 и части 3 ст. 15.1 ФЗ № 214.
Документы
Если договор возможно расторгнуть добровольно, то необходимо подать такую документацию в Росреестр, которую обычно подает дольщик:
- удостоверение личности;
- ДДУ.
А если пройти предстоит через зал судебных заседаний, то тогда к иску нужно приложить:
- копия ДДУ;
- бумаги, подтверждающие нарушения со стороны строительной организации;
- если есть отказ от строительной организации, то его копия;
- расчет убытков и морального вреда;
- оплаченная госпошлина.
Порядок расторжения ДДУ по соглашению сторон
Если стороны сумели договориться и решить все вопросы мирно, то между ними заключается письменное соглашение о расторжении Договора участия в долевом строительстве.
Затем это соглашение регистрируется в Росреестре.
Здесь уже основания для расторжения не играют особой роли, так как условием прекращения действия договора по соглашению сторон является взаимная договоренность.
В этом соглашении о расторжении договора, помимо прочего, стороны обговаривают и возврат денег дольщику. И вот тут кроется хитрая загвоздка!
Дело в том, что если договор расторгается дольщиком в одностороннем порядке, то согласно закону ФЗ-214, Застройщик обязан вернуть ему не только уплаченные им деньги, но и проценты за пользование деньгами в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.9, ФЗ-214). Причем, срок возврата денег ограничен двадцатью рабочими днями. А если Застройщик вовремя не вернул дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные штрафные проценты за просрочку возврата денег (п.6, ст.9 ФЗ-214).
Но если ДДУ расторгается по соглашению сторон, то условия возврата денег дольщику определяются именно этим соглашением, а не статьями закона. Этим и пользуются некоторые Застройщики, уклоняясь от выплаты процентов и штрафов, и устанавливая невыгодные для дольщика условия возврата денег.
Например, в соглашении может быть указано условие возврата денег только после того, как договор на ту же квартиру будет заключен с другим дольщиком. Или срок возврата денег растянут на длительное время.
Или за расторжение договора Застройщик требует удержания некоторой суммы из денег дольщика в виде штрафа, что противоречит закону.
Способы и порядок расторжения
Договор может быть расторгнут вне зависимости от особенностей сложившейся ситуации и причин для такого действия.
Основания для одностороннего расторжения ДДУ без учета желания застройщика:
- Жилье не соответствует требованиям, поэтому оно непригодно для проживания. Договор может сохранить юридическую силу, если все допущенные ошибки были устранены.
- Срок ввода в эксплуатацию объекта был серьезно нарушен. Чтобы узнать точный срок, нужно внимательно изучать условия оформляемого соглашения.
- Поручительство банка прекращает свое действие на законодательном уровне. Застройщик должен в течение 15 дней перезаключить договор с поручителем, но дольщик должен быть предупрежден заранее.
Будущие владельцы квартир интересуются, может ли застройщик расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке. Это происходит в исключительных случаях, но все-таки считается возможным.
Расторжение ДДУ с дольщиком и стройфирмой
Федеральный закон №214 закрепляет немало оснований для расторжения ДДУ с дольщиком и стройфирмой, а также порядок этих процедур. Невзирая на тот факт, что физлица считаются заведомо экономически более слабой стороной сделки и являются потребителями услуги, с 1 января 2017 года у них нет больше права расторжения ДДУ в одностороннем порядке, без судебного вмешательства, если строительная компания добросовестно исполняет все условия соглашения. Но при этом, в судебном порядке договор можно расторгнуть, если суд посчитает основание для расторжения обоснованным.
Одностороннее расторжение ДДУ застройщиком
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке возможно не только дольщиком, как физлицом, но и стройфирмой. Закон закрепляет следующие основания для этого:
- Расторжение ДДУ из-за просрочки внесение единовременной оплаты по контракту на 2 и более месяца.
- Физлицо систематически не выполняет свои обязанности по внесению платежей по контракту. Под термином «систематически» в данном случае понимается невнесение платежей 3 и более раза на протяжении 12 месяцев. Те же самые последствия могут ожидать дольщиков, просрочивших текущий платеж на 2 месяца и более.
Важно! Если дольщик вносит платежи по договору с опозданием, которое, однако, не дотягивает до основания для расторжения договора, дольщику придётся уплатить неустойку за каждый день просрочки.
Расторжение условий договора долевого участия застройщиком допускается в одностороннем порядке, в случае несоблюдения дольщиком условий оплаты.
Порядок одностороннего расторжения ДДУ застройщиком:
- Отправка в адрес должника письма с требованием внести денежные средства по контракту. В письме также должны содержаться сведения о возможных последствиях неуплаты.
- Если в течение 30 дней дольщик не погасил долги — отправка в его адрес уведомления о расторжении ДДУ в одностороннем порядке.
- Перечисление в течение 10 рабочих дней денег должнику.
Если физлицо не явилось за выплатой в течение указанного срока, строительная фирма перечисляет в депозит нотариуса деньги и сообщает об этом гражданину.
Соглашение является расторгнутым с даты отправки уведомления.
Как расторгнуть ДДУ по инициативе застройщика
В соответствии со ст. 5 ФЗ №214 застройщик может запустить процесс расторжения ДДУ в следующих ситуациях:
- нарушен порядок ежемесячных взносов при рассрочке платежей, то есть если дольщик задерживает оплату более 3 раз в год;
- если опоздание внесения платежа произошло на 2 месяца и более при единовременной полной оплате стоимости квартиры.
Согласно Федеральному закону, просрочка платежа не может составлять более 2 месяцев. В противном случае, застройщик высылает дольщику письменное уведомление с требованием погашения задолженности в течение 1 месяца. Если долг не гасится, девелопер имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке.
Расторжение ДДУ в судебном порядке
Если строительство дома приостановлено или стройка заморожена, а застройщик не объясняет причины срыва графика строительства, дольщик может потребовать расторжения договора и возврат уплаченных средств, в судебном порядке. Чтобы запустить этот процесс, дольщику не обязательно информировать об этом строительную компанию.
Готовится исковое заявление в суд с указанием следующих данных:
- сведения о застройщике – юридический и фактический адрес, данные генерального директора, банковские реквизиты;
- паспортные данные истца (дольщика);
- требование о расторжении ДДУ, возврате сумм, внесенных застройщику и компенсации вследствие понесенных убытков;
- при расторжении договора с ипотекой, включение понесенного ущерба по выплаченным процентам и расходам на оформление ипотечного займа.
К исковому заявлению прикладывается следующий пакет документов:
- копия ДДУ;
- подтверждения обоснованности расторжения сделки (фотографии стройки, заключения независимой экспертизы, документы о нарушениях строительства застройщиком);
- расчет денежной выплаты вследствие неустойки по договору;
- копия квитанции госпошлины.