Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод помещения из жилого в нежилое: пошаговая инструкция». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Как перевести помещение из жилого в нежилое.
Разрешение на перевод объекта в состав нежилого фонда дает муниципалитет, либо уполномоченные им органы. Однако для его получения нужно соблюсти множество требований ЖК РФ, в том числе:
- документы на согласование может представить только собственник жилья (наниматели лишены такой возможности);
- если перевод в нежилое помещения связан с обустройством дополнительных входов, оконных проемов и иных элементов, обеспечивающих доступ к общему имуществу МКД, нужно получить согласие собственников дома;
- не допускается использовать помещение в многоквартирных домах под производство, вести деятельность с вредными или опасными факторами.
Важно! Перевести в нежилое можно только помещение, расположенное на первом этаже МКД. Если квартира находится на втором этаже, ее можно признать нежилой только в случае, если помещение под ней уже обладает таким статусом.
Основным требованием для размещения нежилых помещений в МКД является обустройство дополнительного входа. Это правило существенно затрудняет процедуру перевода и согласования. Любое изменение несущих конструкций или фасадов здания нужно согласовать с жильцами и надзорными органами. При выдаче разрешения на перевод, в муниципальном акте будет указано, в каком порядке собственник будет обеспечивать безопасность при обустройстве входов, дверных и оконных проемов.
Как происходит перевод из жилого в нежилое
Еще до начала согласований на перевод перевода, собственник жилого помещения должен убедиться в отсутствии запретов и ограничений, указанных выше. В противном случае, все затраты на изготовление проектной документации и проведение строительных работ окажутся пустой тратой средств. Избежать согласования перевода с собственниками квартир МКД можно только в случае, если у помещения уже есть самостоятельный выход на улицу, минуя места общего пользования.
Зачем менять назначение помещения
Согласно законодательству РФ в жилом помещении запрещено заниматься коммерческой деятельностью: устраивать склад, офис, гостиницу. Для реализации этих целей необходимо законным образом перевести назначение помещения. В противном случае на собственника будет подано заявление в суд, вердикт которого потребует прекращение предпринимательской деятельности, а в случае неисполнения постановления объект недвижимости могут забрать как у недобросовестного собственника.
Для того чтобы процедура переоформления прошла успешно, необходимо собрать полный пакет документов, который указан в статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Специальный орган местного самоуправления займется рассмотрением заявления, и, если все документы будут в порядке, вынесет положительное решение.
Отказ в переводе помещения могут вынести при неправильно собранных документах, отсутствии отдельного входа или пожарной сигнализации, недостаточной звукоизоляции.
Перевод жилого помещения в нежилое получил новые правила с 9 июня 2019 года. Это значительно сказалось на малом бизнесе. Некоторые предприниматели располагали хостелы в многоквартирных домах. Новые поправки в законе запрещают их размещение в жилых домах, и для сохранения бизнеса придется выполнить новые требования в полном объеме.
Новые правила кворума
Для того чтобы собрание собственников могло рассматривать такой вопрос, необходимо присутствие определенного количества владельцев квартир. Если в доме только один подъезд, то необходимо не менее 2/3 голосов. А если в доме 2 и более подъездов, то необходимо исполнение двух требований: не менее 50% голосов всех собственников и не менее 2/3 голосов из того подъезда, где планируется перевод помещения. Вес голоса считают не по количеству собственников – например, в доме 100 квартир и 100 равновесных голосов – это не правильно. Вес голосов учитывается по площади квартир. Например, у собственника трехкомнатной квартиры площадью 77 кв.м. вес голоса больше, чем у двух собственников однокомнатных квартир по 33 кв.м. каждая.
Но кворум это еще не окончательный перевод, а только тот факт, что собрание было правомочным и его решение можно рассматривать далее.
Что делать в случае реконструкции
Если для перевода квартиры в нежилое назначение требуется реконструкция, изменение фасада здания или использование придомовой территории, то необходимо согласие абсолютно всех собственников помещений. Не большинства, не две третьих, а всех. Такое правило действовало и раньше, но теперь реконструкцией считают даже железное приставное крыльцо, которое не влияет на прочность и нагрузку несущих колон и стен.
Если назначение помещения изначально нежилое, то правила не действуют
Опираясь на Жилищный Кодекс (ст. 15, 16 ЖК РФ), можно дать такое описание:
- Жилая недвижимость — это многоквартирные или индивидуальные жилые дома, которые пригодны для постоянного проживания и находятся в муниципальной, государственной, частной собственности у физического или юридического лица.
- Коммерческая недвижимость — это различные здания (или части зданий), сооружения, участки земли, которые используют для извлечения регулярного дохода или коммерческой прибыли.
Основной целью эксплуатации любого здания является использование его по назначению. Цель использования:
- жилой недвижимости – постоянное проживание в ней граждан;
- коммерческой недвижимости – получение прибыли или дохода.
Что это такое
По нормам российского законодательства жилым признается помещение, являющееся изолированным и отвечающее пожарно-техническим и санитарно-эпидемиологическим нормам, необходимым для нормального проживания людей.
Поэтому достаточное количество жилой площади не единственное требование при переводе нежилого объекта в жилое помещение.
Обязательным требованием считается наличие вспомогательных комнат, которые требуются для удовлетворения бытовых нужд (кухня, санузел).
Нежилое помещение это объект, не предназначенный для проживания людей. Его предназначение это выполнение социальных, административных, производственных, культурных и иных целей.
Как оформить согласие соседей
Когда перепланировка сделана, а документы собраны, пришло время подать заявление. После этого в течение сорока восьми дней с момента его подачи из департамента госимущества приходит ответ либо согласием, либо отказом.
Как только извещение о том, что нежилое помещение разрешено перевести в жилое, необходимо получить новый кадастровый паспорт на него, план по этажам (оба нужно взять в БТИ), свидетельство о праве собственности. Для того, чтобы получить новый правоустанавливающий документ на недвижимость, нужно предоставить:
- заявление;
- копию паспорта;
- имеющиеся документы на право собственности;
- справки БТИ;
- квитанцию об уплате госпошлины.
Заявление вместе с документами подается либо в Росреестр, либо в МФЦ, после чего в течение десяти дней с момента подачи будет оформлена новая регистрация.
Полезная информация: как узнать кадастровый номер квартиры по адресу онлайн.
Ранее, для перевода помещений согласие собственников не требовалось, так как протокола общего собрания не было в перечне требуемых документов. Формально, перевести статус помещения можно было без оповещения даже непосредственных соседей. Но согласие собственников жилья было необходимо получать в случаях, когда задействовалась придомовая территория – так как общий участок (приватизированный) принадлежит на равных правах всем владельцам квартир.
К квартире в многоквартирном доме предъявляются дополнительные требования:
- Отдельный вход. Уже сделан или технически возможен. Доступ через подъезд не допускается.
- Первый этаж. Если помещение выше, то находящиеся ниже квартиры – нежилые. Допускается второй и третий (в крупных и крупнейших городах России) этажи.
- Дом не подлежит сносу по причине аварийного состояния. Трудности с переводом возникают, если в ближайшее время обслуживающая организация планирует капитальный ремонт или реконструкцию здания.
Оценка возможности и целесообразности перевода в нежилое
Не каждую квартиру, даже расположенную на 1-2 этаже, лишат статуса «жилой». И далеко не всякое помещение целесообразно превращать в бизнес-точку.
Какие документы необходимы для перевода нежилого помещения в жилое?
Чтобы официально осуществить перевод нежилого помещения в жилое, заявитель (непосредственно собственник или уполномоченное им лицо) должен собрать пакет документов и подать их в органы местного самоуправления по месту, где территориально находится это помещение.
В пакет обязательных документов должны входить:
- Заявление от собственника о его желании перевода нежилого помещения в жилое.
- Технический план помещения с подробным описанием.
- Подлинники или нотариально заверенные документы на право владения данным помещением.
- Поэтажная планировка дома, если помещение находится в доме, где больше одного этажа.
- Подготовленный и заверенный проект перепланировки помещения, если таковая необходима для соблюдения всех законодательных норм для нормального функционирования жилых помещений.
Обратите внимание!
Это основной пакет документов. Если в процессе рассмотрения требуются дополнительные документы, чтобы уточнить некоторые несоответствия, то заявитель их должен предъявить.
При приеме документов заявителю выдается расписка, что пакет для рассмотрения данного вопроса в полном объеме собран и ждет рассмотрения комиссии. После подачи документов заявитель должен в 45-дневный срок (не более) получить результат рассмотрения своей заявки с положительным или отрицательным решением о переводе жилья в другой статус.
При этом органами местного самоуправления в трехдневный срок после принятия решения должен быть выслан результат по адресу заявителя с уведомлениями в отказе или переводе нежилого помещения в жилое.
Причины для заказа этой услуги
- Документ всегда необходим для согласования перепланировки в службах города;
- Проект перевода необходим для оценки работ строительной компанией;
- Для строительной экспертизы здания также будет необходим проект реконструкции здания;
- При наличие необходимой документации вы обезопасите себя от непредвиденных штрафов;