Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка земельных участков: что это такое и как это делается?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Метод выделения.
Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:
- Определяются сравнительные элементы объектов;
- Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
- По каждому элементу рассчитывается корректировка;
- Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
- Рассчитывается стоимость улучшений;
- Определяется стоимость ЗУ.
Этот метод актуален для ЗУ, на которых есть небольшие постройки (вклад улучшений в общую стоимость невелик), например – дачных, а так же если отсутствуют какие-либо данные об аналогичных продажах в заданном районе.
Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.
Сравнивание стоимости
Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.
Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами. Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид. Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.
Оценка земель: определение и законодательство
В ходе проведения рыночной оценки участка земли определяется его рыночная стоимость, она устанавливается на момент проведения экспертизы. Специалист, проводящий процедуру, опирается на нормы, прописанные в федеральном законе 135 от 1998 года.
Существует ряд стандартов, которые также должны быть учтены при проведении процедуры оценки. Они утверждены приказами Минэкономразвития.
Кроме того, должны учитываться требования нормативных документов в зависимости от целей проводимой экспертизы. Если процедура оценки проводится для ипотечного кредитования – это одни нормативные документы, в случае заключения договора купли-продажи – другие.
Кто имеет право проводить оценку?
Как оценить стоимость земельного участка, и кто имеет право проводить данную процедуру?
Для того, чтобы провести оценку участка, необходимо обратиться в специализированную компанию, это также может быть агентство недвижимости. Можно обратиться и к частному оценщику, но перед тем, как подписать с ним договор о сотрудничестве, не лишним будет убедиться, что данный специалист обладает всеми необходимыми лицензиями.
Даже в случае обращения в крупную компанию, не поленитесь собрать отзывы о ней. Обращайтесь только в ту организацию, которая зарекомендовала себя качественной работой.
В том случае, если произведенная оценка вызывает недоверие, всегда есть возможность заказать независимую оценку земельного участка.
Кадастровая оценка участков
Оценка кадастровой стоимости участка производится главным образом для определения налогооблагаемой базы (для исчисления земельного налога).
С 2019 года данный вид оценки производится государственными бюджетными учреждениями, созданными в каждом регионе РФ.
Оценка кадастровой стоимости земельного участка производится не реже чем каждые 5 лет, но не чаще чем каждые 3 года (для городов федерального значение – не чаще чем каждые 2 года).
Узнать действующую (актуальную) кадастровую стоимость участка можно абсолютно бесплатно на сайте Росреестра, введя на соответствующей странице адрес или кадастровый номер участка.
В последние годы у собственников земли все чаще возникают проблемы связанные с несоответствием кадастровой собственности – рыночной. Иными словами, кадастровая стоимость может значительно превышать рыночную. Из за этого собственник платит неоправданно высокий налог на землю.
Решением проблемы является оценка участка для оспаривания кадастровой стоимости.
Поскольку тема является весьма сложной и обширной, у нас на сайте есть статья полностью посвященная кадастровой оценке. Ознакомится с ней вы можете ЗДЕСЬ.
Зачем проводить оценку рыночной стоимости земельного участка
К нам обращаются с просьбой провести рыночную и фактическую оценку земельных участков, когда:
- предстоит делить совместно нажитое имущество (оценка при разъезде супругов – владельцев земли и т.п.),
- участок оформляется или передается в наследство (родителям, детям, другой родне) или в залог (причина – ипотечный или другой кредит),
- оценка необходима для подготовки к подаче судебного иска какого бы то ни было характера со всеми документами об оценке земельных участков на руках,
- дарят, арендуют, покупают, продают, приватизируют, вносят как пай, меняют землю, не зная точной стоимости,
- переводят кадастровую цену земли в рыночную,
- собирают «земельную» информацию, чтобы реализовать какой-либо коммерческий проект, обосновать инвестицию, сориентироваться в ситуации с владением землей.
Немалое значение придается рыночной независимой оценке стоимости земельных участков, когда происходит их передача в аренду, обмен, купля-продажа.
Осуществление оценки земельных территорий – лучший способ защиты интересов всех сторон и обеспечения подлинной выгодности любой операции или сделки.
В строительной сфере велика вероятность, что участок выступит в ситуации как часть сложного проекта, в который вкладываются несколько инвесторов. Правильно проведенная оценка земельного участка, оценка стоимости, станет гарантией того, что интересы всех участников будут защищены.
Затраты на проведение процедуры
Однозначно ответить на вопрос, сколько стоит оценка земельного участка, не получится. Цены на услуги сертифицированных оценщиков существенно варьируются даже в пределах одного региона и зависят от ценовой политики компании.
На стоимость оценки участка земли оказывают влияние следующие факторы:
- стоимость услуг специалиста-оценщика (она зависит от его опыта и квалификации);
- будет ли осуществляться оценка дистанционно или потребуется выезд специалиста (в последнем случае имеет значение транспортная удаленность земли от города);
- какова площадь земельного участка;
- есть ли на нем строение, какой площади;
- для какой именно инстанции готовится отчет;
- целевое предназначение участка земли.
Обычно стоимость определяется оценщиками в индивидуальном порядке по результатам предварительной консультации.
Затраты пользователя на оценочные мероприятия во многом будут зависеть от места его проживания. Так, в крупных городах (таких как Москва и Санкт-Петербург) стоимость работы оценщиков составит около 2500-4000 руб. Тогда как в регионах можно будет обойтись меньшей суммой в пределах 2000-3500 руб.
Оценка, которая заказывается с целью оспаривания кадастровой стоимости, обойдется заказчикам гораздо дороже той, которая необходима для вступления в права наследования. В последнем случае к отчету оценщиков предъявляются меньшие требования, что упрощает им работу и снижает цену.
Онлайн-приемная Губернатора Вологодской области Олега Кувшинникова
У меня в собственности имеется земельный участок, находящийся в г. Череповец, с кадастровым № 35:21:0584006:94 ,площадью 1050 кв.м.
кадастровая стоимость которого после пересчета составила 2725680,50 руб.
При определении стоимости моего была допущена кадастровая ошибка в определении группы видов разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: Вологодская обл. г.
Когда нужна оценка?
Оценка земли может пригодиться в разных ситуациях, например:
- При вступлении в наследственные права. В этом случае стоимость важно знать для определения величины государственной пошлины, которую наследники платят нотариусу.
- При внесении имущества в уставной капитал в качестве взноса.
- Для совершения сделки купли-продажи недвижимости. Здесь важно узнать рыночную цену на подобные объекты, чтобы не продешевить, но и не слишком завысить стоимость надела.
- Для оспаривания кадастровой цены и уменьшения размера налогового сбора на землю.
- При составлении бизнес-плана для подготовки проекта инвестирования.
- С целью оформления ипотеки или иного кредита в банке, при котором требуется внесение залога.
- Для заключения сделки аренды земельного участка с последующим выкупом.
- При проведении комплексной оценки бизнеса.
- Для судебных разбирательств, связанных с недвижимостью лица.
- При исполнительном производстве.
Данный перечень ситуаций, когда может потребоваться оценка земли, не является исчерпывающим.
Методы и подходы оценки
При проведении оценочной деятельности используются несколько разных методов.
Нормативный метод
Определяет нормативную стоимость ЗУ. Он применяется в случаях:
- Передачи или выкупе ЗУ в собственность;
- Дарения или оформления наследства;
- Изъятия государством;
- Получения кредита с использованием ЗУ в виде залога;
- Определения совместной (долевой) собственности помимо бесплатно отведенной нормы.