Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Методика обоснования ликвидности объектов коммерческой недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Варианты определения времени ликвидности.
Каждый Оценщик старается минимизировать время работы над отчетом по оценке, поэтому обычным приемом описания времени ликвидности ( времени экспозиции объекта оценки на рынке) является ссылка на некие сведения от риэлторских фирм, занимающихся куплей – продажей объектов недвижимости. Автор настоящей работы имеет сертификат «менеджера по недвижимости», полученный при освоении приемов риэлторской оценки квартир, загородных владений, земельных участков, знаком с видными риэлторами Москвы и неоднократно обращался к ним за помощью в данном вопросе, однако достаточно правдоподобные сведения риэлторы могли представить главным образом по жилой недвижимости, а по нежилой даже у опытных специалистов мнения значительно расходились (на то есть объяснения, заложенные в ценовой политике при работе риэлторов). И, тем не менее, первый вариант следует соотнести с возможностью получения сведений от риэлторов (специалистов по купле – продаже недвижимости)
Вариант 1. Мнения специалистов – риэлторов.
Этот вариант достаточно надежен для жилой недвижимости, менее надежен для загородной недвижимости, не особенно достоверен для офисной и торговой недвижимости, явно недостоверен для производственно – складской, сервисной и узкоспециализированной недвижимости.
Вариант 2. Мнения или отчеты специалистов – маркетологов.
Если не удается получить сведения у специалистов – риэлторов, тогда остается надежда их получения у специалистов — маркетологов. Однако, в большинстве случаев, местоположение объекта и особенности сегмента рынка не позволяют получить информацию от маркетологов сразу, а требуется определенное время (и деньги) для анализа сегмента рынка, что не всегда выгодно и не всегда устраивает Оценщика.
Ликвидность разных типов недвижимости
Ликвидность объекта также зависит от того, к какому типу недвижимости он относится. Например, по данным «Транио», квартиры на равновесном рынке держатся примерно две недели, коммерческие объекты — около трёх месяцев. В общем случае жилая недвижимость ликвиднее коммерческой, поскольку:
- требует меньшего объема финансовых, юридических и технических экспертиз по сравнению с коммерческими объектами,
из-за чего, соответственно, тратится меньше денег и времени на оформление сделки; - меньше зависит от колебаний в экономике страны или региона: жильё требуется людям даже в кризис;
- пользуется спросом у бóльшего круга покупателей.
Среди жилых объектов наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры и студии
«Квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жильё для себя, плюс те, кто хочет купить объект для сдачи в аренду»,— говорит Георгий Качмазов.
Обзор документа
Приведены Методрекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога. Оценка недвижимого, движимого имущества, акций, долей уставного/собственного капитала для целей залога». Они рекомендованы к применению решением Комитета Ассоциации российских банков по оценочной деятельности.
Рекомендации предназначены для оценщиков и сотрудников банка, участвующих в процессе оценки имущественных активов для целей обеспечения ссудной задолженности. Они отражают специфические особенности оценки имущественных активов для целей залога в плане оценки недвижимого и движимого имущества и бизнеса.
Рекомендации применимы как при двухсторонней форме договора (оценщик — клиент), так и при трехсторонней (оценщик — банк — клиент).
Основные этапы проведения оценки, рекомендуемый механизм взаимодействия банк — клиент — оценщик, общие ограничения приведены в Методрекомендациях «Оценка имущественных активов для целей залога. Общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога».
По общему правилу при проведении оценки для целей залога определяется рыночная стоимость.
При оценке стоимости бизнеса может определяться справедливая стоимость. Условие — согласование с банком возможности подготовки отчета об оценке в соответствии с международным стандартом оценки (МСО).
Отчет при этом предоставляется в формате требований МСО.
Как не ошибиться при выборе варианта?
При подборе недвижимости, важно учесть десятки факторов и параметров: от объема рынка до индивидуальных характеристик. Например, считается, что квартира в новостройке из эконом-сегмента является самым выгодным вложением. В большинстве случаев, это действительно так, но только не в районах с престижной дорогой недвижимостью.
Более высокая стоимость, при избыточно большом предложении квартир, может снизиться на 30-50%. В этом случае, такую инвестицию однозначно можно считать невыгодной. Если в вашем городе наблюдается такая тенденция, то имеет смысл подбирать дешевые квартиры под ремонт. Тогда стоимость вложений будет не выше цены квартиры при падении рынка.
Удачной сделкой можно считать только ту покупку, которая сохранила или увеличила свою стоимость.
Ликвидность и доходность
Эти два термина часто рассматривают в совокупности как недвижимость, растущую в цене. На самом деле, ликвидным считается тот объект недвижимости, который можно всегда продать не ниже первоначальной стоимости или с ее приростом в 10-15%.
Доходными считаются объекты, растущие в цене. Приобрести их можно на фоне растущего тренда. Очень часто, речь идет о быстровозводимых новостройках, цена на которые вырастает к моменту сдачи на 80-100%.
Можно также говорить о покупке апартаментов (в перспективных районах новой застройки при изменении генплана города). В любом случае, недвижимость на стабильном рынке просто так не растет.
У всего есть свои предпосылки.
Доходность может оцениваться из расчета рентных доходов, обеспечивая покупателю ежемесячный приток средств за счет аренды. В удобных и востребованных районах получение прибыли от сдачи в наем недвижимости более выгодно, чем ее продажа.
Итак, при поиске варианта, задачу-минимум можно сформулировать следующим образом:
- стоимость реализации, при экспресс-продаже, должна быть не меньше цены приобретения;
- при продаже можно получить доход, как минимум 10-15%;
- дом, таунхаус или участок перспективны для сдачи в аренду.
Подбирайте объект, учитывая, как вы будете возвращать денежные средства или получать прибыль. В отдельных случаях, выбранный вариант может быть ликвидным и одновременно доходным.
Немного терминологии
Существует много всяких сложных толкований, что же такое ликвидность, но мы постараемся объяснить как можно проще. Ликвидность недвижимости – это возможность ее обращения в деньги. Ликвидность обратно пропорциональна времени, которое требуется для продажи: чем меньше срок, в течение которого продается квартира, тем выше ее ликвидность.
В целом жилье считается ликвидным активом: спрос на него есть всегда, даже при проблемах в экономике. Продать жилую недвижимость намного проще, чем, скажем, картину, интересную лишь узкому кругу богачей-коллекционеров. Собственно на это и уповают эксперты, советующие вкладывать свободные средства в квартиры.
Но не все жилье одинаково ликвидно: некоторые объекты даже по вполне рыночным ценам продаются за пару недель, а другие ждут покупателя месяцами и годами, причем даже снижение цены помогает далеко не всегда. В чем тут проблема?
Двор и дом
Даже в самых ликвидных районах могут быть неликвидные квартиры. Тут все зависит от характеристик домов, в которых они расположены. «Оцениваются материал и серия (для панелей) дома и год постройки. Наибольшим спросом пользуются современные дома из кирпича или монолита, наименьшим — панельные строения, — рассказывает Александр Мальцев («CENTURY 21 Запад»). – Причем в панельных домах важна этажность: чем выше дом, тем выше ликвидность, то есть наименее ликвидными считаются пятиэтажные хрущевки, затем следуют 9- и 12-этажные панели, а самые ликвидные – современные серии».
Вообще кирпичные дома популярнее панельных, а более современные предпочтительнее, чем старый жилфонд: «Если дом старый, то, как правило, с изношенными коммуникациями и ужасными подъездами, и привлечь покупателя на такой объект возможно только сниженной ценой», — утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Среди старых домов по-прежнему высоко ценятся лишь добротные «сталинки», и вряд ли в обозримом будущем что-то изменится. «Хотя также отмечается интерес и к домам, подлежащим сносу (это в основном панельные пятиэтажки. – От ред.), — говорит Александра Кадченко (МИАН), — они привлекают покупателей перспективой получения нового жилья при расселении». Однако с такими вариантами нужно быть осторожнее, так как снос может затянуться на долгие годы, ликвидными здесь можно считать только те объекты, срок сноса которых уже четко определен.
Квартирные характеристики
«Ликвидность квартиры определяют такие ее характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балконов и лоджий, высота потолков, удобство планировки», — перечисляет Александра Кадченко (МИАН). А Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») выделяет еще размеры и планировку санузла и состояние квартиры в целом.
Пожалуй, наиболее важный параметр – площадь: размер квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории. «Для жилья категорий эконом и эконом-плюс (комфорткласс) оптимальная площадь однокомнатной квартиры — 36-42 кв. м, двухкомнатной — 54-62 кв. м, а трехкомнатной — 68-82 кв. м», — сообщает Александра Кадченко. Причем, как отмечает Вероника Панкова, эксперт ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты», предпочтение отдается более стандартным метражам и планировкам, например, гораздо проще продать 2-комнатную квартиру площадью 60 м кв., чем того же метража однушку.
Вслед за площадью квартир на ликвидность значительно влияют размер кухни, высота потолков и этаж. «Площадь кухни должна быть не меньше 8 — 8,5 кв. м, а предпочтительней — 10-12 кв. м», — утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). «А оптимальная высота потолка — не менее 2,7 м», — говорит Александра Кадченко (МИАН). Что же касается расположения, то наименее ликвидны объекты на первом и последних этажах, а также в некоторых случаях – в зависимости от планировки и состояния дома — угловые варианты.
Ликвидность жилья могут снижать смежные комнаты, деревянные и смешанные перекрытия, деревянные лестницы, слишком запутанная история, когда квартира поменяла более 2-3 собственников и невозможно точно оценить правомочность всех сделок купли-продажи. «Также покупателей в 21 веке отпугивают газовые колонки и сидячие ванны», — говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). А вместе с этим вид из окон на оживленное шоссе и постоянный шум.
Специалисты Департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY проанализировали, как преобразовался термин «ликвидность» в сегодняшних реалиях премиального рынка, и составили список характеристик, которым должен руководствоваться покупатель, желающий сохранить свой капитал в недвижимости и иметь возможность конвертировать его в «живые деньги».
Инвестиции и инвестиции
Ключевая характеристика объекта, которую передает термин «ликвидность», — это его потенциал быть быстро проданным по рыночной цене. При этом ситуация на рынке складывалась так, что сначала изменился характер самих инвестиций, а затем трансформировался привычный для всех термин «ликвидность». Если в докризисные годы инвестор имел возможность приобрести в премиальном сегменте участок земли или дом в строящемся поселке и уже в течение года перепродать его со 100% прибылью, то теперь инвестиция является совершенно другим процессом. Теперь инвестор на загородном рынке – это покупатель участка в обжитом поселке, обладающий опытом и строительными мощностями, который возводит на нем объект и продает его с доходностью от 10 до 40%. Продавец недвижимости при удачной продаже в лучшем случае возвращает вложенные в объект средства.
Как не ошибиться при выборе варианта?
При подборе недвижимости, важно учесть десятки факторов и параметров: от объема рынка до индивидуальных характеристик. Например, считается, что квартира в новостройке из эконом-сегмента является самым выгодным вложением. В большинстве случаев, это действительно так, но только не в районах с престижной дорогой недвижимостью.
Более высокая стоимость, при избыточно большом предложении квартир, может снизиться на 30-50%. В этом случае, такую инвестицию однозначно можно считать невыгодной. Если в вашем городе наблюдается такая тенденция, то имеет смысл подбирать дешевые квартиры под ремонт. Тогда стоимость вложений будет не выше цены квартиры при падении рынка.
Ликвидность и доходность
Эти два термина часто рассматривают в совокупности как недвижимость, растущую в цене. На самом деле, ликвидным считается тот объект недвижимости, который можно всегда продать не ниже первоначальной стоимости или с ее приростом в 10-15%.
Доходными считаются объекты, растущие в цене. Приобрести их можно на фоне растущего тренда. Очень часто, речь идет о быстровозводимых новостройках, цена на которые вырастает к моменту сдачи на 80-100%. Можно также говорить о покупке апартаментов (в перспективных районах новой застройки при изменении генплана города). В любом случае, недвижимость на стабильном рынке просто так не растет. У всего есть свои предпосылки.
Доходность может оцениваться из расчета рентных доходов, обеспечивая покупателю ежемесячный приток средств за счет аренды. В удобных и востребованных районах получение прибыли от сдачи в наем недвижимости более выгодно, чем ее продажа.
Факторы, влияющие на ликвидность недвижимости
Ликвидность недвижимости рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. Инвесторам, желающим узнать ликвидность приобретаемого объекта, следует обращаться в специализированные фирмы. При измерении ликвидности в расчёт принимаются:
- скорость заключения сделки и время, требующееся для её закрытия;
- расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу, а также расходы на due diligence);
- неопределённость, связанная с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.
Также на ликвидность влияют разные факторы, среди которых — расположение объекта, динамика местного рынка и состояние недвижимости.