Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор организации продажи объекта недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Как выглядит договор купли-продажи коммерческой недвижимости?.
Свидетельством тому в том числе служит обширная судебная практика, например апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 15.02.2017 № 33-3314/2017 и Свердловского областного суда от 03.09.2015 по делу № 33-12967/2015 и т.д.
Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. С момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности (п. 1 ст. 223 ГК). Однако у покупателя недвижимости право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости.
Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано с известными особенностями.
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. Заказчик поручает, а Исполнитель обязуется оказать услуги по поиску и подбору приемлемого для Заказчика покупателя на объект недвижимости, расположенный по адресу:_______________________________ ______________________________________, именуемый в дальнейшем «Объект».
Отчуждение недвижимости от предприятия к физическому лицу
Обязательства Исполнителя считаются выполненными, если договор купли-продажи подписан с лицами, указанными в настоящем пункте, в течение срока действия настоящего Договора, а также в течение 1 (одного) года после окончания срока действия настоящего Договора. 2.12.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Обычной практикой в договорах купли-продажи небольших объектов недвижимости между физическими лицами является предварительная оплата.
Условие о цене
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст. 555 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Необходимость согласования условия о цене не исключает возможности определения в договоре цены продаваемой недвижимости путем указания на способы, при помощи которых цена может быть бесспорно установлена (постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.09.2013 № Ф07-6203/13). Установленная в договоре продажи недвижимости цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
По общему правилу при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, находящейся на земельном участке, в цену здания включается стоимость передаваемого с ним земельного участка (п. 2 ст. 555 ГК РФ), однако стороны могут указать цену земли отдельно.
Формулировка договора в этом случае может быть следующей:
«Цена здания, передаваемого Покупателю по настоящему договору, не включает в себя цену передаваемого одновременно с ним земельного участка.
Стоимость земельного участка, передаваемого по настоящему договору одновременно со зданием, составляет ___ руб.».
Условие о расчетах по договору
Статьи 487, 488 и 489 ГК РФ позволяют сторонам включить в договор условие о том, что недвижимость оплачивается не сразу после ее получения покупателем, а через определенное время (продажа в кредит) или в течение определенного периода (оплата в рассрочку).
Формулировка договора при частичной предоплате может быть следующей:
«Оплата производится в следующем порядке:
— часть стоимости недвижимости в размере ___ руб./или ___ процентов, что составляет ___ руб., Покупатель перечисляет на счет Продавца не позднее ___ дней с момента заключения настоящего договора/или иного события/или не позднее определенной даты;
— оставшуюся часть стоимости недвижимости в размере ___ руб./или ___ процентов, что составляет ___ руб., Покупатель перечисляет на счет Продавца не позднее ___ дней с момента передачи недвижимости/или иного события/или не позднее определенной даты».
Формулировка договора при полной предоплате может быть следующей:
«Покупатель обязан перечислить полную стоимость недвижимости до ее передачи. Сумма перечисляется в течение ___ дней с момента заключения настоящего договора/или иного события/или не позднее определенной даты».
Расчеты могут производиться с использованием банковской ячейки. Формулировка договора может быть следующей:
«Расчеты по сделке купли-продажи объекта производятся с использованием индивидуального банковского сейфа. Передача денежных средств продавцу в счет оплаты вышеуказанного объекта осуществляется в течение 1 (одного) дня после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю».
Момент заключения договора купли-продажи недвижимости по ГК РФ
Поскольку соглашения о реализации недвижимости не нуждаются в государственной регистрации, они действуют с момента заключения. Последний определяется следующим образом:
- вследствие консенсуальной природы договора на его заключенность не влияет факт передачи предмета договора;
- по общему правилу (п. 1 ст. 433 ГК РФ) применительно к договору как единому документу (п. 1 ст. 550 ГК РФ) договор купли-продажи недвижимости может считаться заключенным с момента его подписания при условии согласования в тексте всех существенных условий (п. 3 информационного письма президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21).
Договоры, по которым реализуются жилые объекты, подлежали ранее регистрации в органах Росреестра. Правило это было отменено в 2013 году.
Важно! Регистрации в обязательном порядке подлежит переход права собственности на объект недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
ДОГОВОР N _____ об оказании услуг по поиску недвижимости
г. ____________ «___»_________ _____ г. ________________________ в лице _________________________, действующ___ на основании _______________________, именуем__ в дальнейшем «Исполнитель», с одной стороны, и гражданин(ка) ________________________________ (паспорт серии ____ N _______, выдан «__»____________ ____ г. ____________________), именуем_______ в дальнейшем «Заказчик», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ИСПОЛНИТЕЛЯ
2.1. Исполнитель обязуется:
— подобрать объект недвижимости, соответствующий требованиям Заказчика;
— содействовать в подготовке документов, необходимых для регистрации сделки купли-продажи подобранного для Заказчика объекта недвижимости, и сформировать данный пакет документов;
— провести проверку правоустанавливающих и сопутствующих документов на объект недвижимости, предлагаемый Заказчику;
— обеспечить конфиденциальность и безопасность совершаемой сделки;
— представить проект договора купли-продажи, согласовать его условия с Заказчиком, организовать его подписание и при необходимости нотариальное удостоверение;
— зарегистрировать переход права собственности в уполномоченном государственном органе;
— получить для Заказчика свидетельство о государственной регистрации его прав на объект недвижимости.
2.2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по Договору, предупредив об этом Заказчика за _________________________, лишь при условии полного возмещения Заказчику убытков.
4. ПОРЯДОК ОПЛАТЫ УСЛУГ ИСПОЛНИТЕЛЯ
4.1. Стоимость услуг Исполнителя по настоящему Договору составляет ____% от суммы договора между продавцом и покупателем.
4.2. Информация, переданная Исполнителем Заказчику, относится к сугубо конфиденциальной. Если Заказчик отказывается от предложенного ему варианта, он не имеет права воспользоваться им в своих интересах. В противном случае Исполнитель вправе рассматривать свою работу выполненной.
4.3. Заказчик оплачивает услуги Исполнителя в следующем порядке:
________________________;
________________________;
________________________.
4.4. Оплата производится в безналичной форме.
4.5. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине Заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме.
4.6. В случае когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, Заказчик возмещает Исполнителю фактически понесенные им расходы.
2. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
2.1. Указанное в п. 1.1 договора недвижимое Имущество расположено на земельном участке, площадью 0,02 га находящемся в ведении администрации Ивановского сельсовета Ивановского муниципального района Ивановской области.
3. ЦЕНА ДОГОВОРА
Указанная цена установлена соглашением Сторон, является окончательной и изменению не подлежит.
3.2. Все расходы по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое Имущество несет Покупатель в соответствии с действующим законодательством. Настоящие расходы не включаются в сумму, указанную в п. 3.1 настоящего договора, и уплачиваются по мере необходимости и своевременно.
6. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
6.1. Право собственности на Имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации права собственности в регистрирующем органе.
7. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
7.1. Продавец обязан:
7.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1.
7.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания настоящего договора, а также предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации настоящего договора.
7.1.3. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованию продаваемого Помещения.
7.1.4. Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и государственной регистрации права собственности.
7.2. Покупатель обязан:
7.2.1. Оплатить стоимость приобретаемого имущества в полном объеме в порядке и в сроки, установленные, разделом 4 настоящего договора.
7.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются:
- предмет договора, то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 525 ГК);
- цена недвижимости (статья 526 ГК). При отсутствии любого из указанных условий соответствующий договор считается незаключенным.