Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть ДДУ: самые частые причины споров и порядок возвращения денег». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Причины расторжения ДДУ .
По общим правилам договор не должен противоречить требованиям, которые устанавливают нормативные документы конкретной сферы правоотношений. Это значит, что кроме существенных условий, которые устанавливает законодательство, контрагенты могут согласовать требования, предъявляемые друг к другу, о которых они договорились как о существенных. К примеру, таким может быть условие о расторжении ДДУ по соглашению сторон.
Основу гарантий, предоставляемых соглашением о долевом участии в строительстве составляют:
- Условия, исключающие двойные продажи — договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Это значит, что указанную гарантию защищает государственная регистрация. Квартиру не смогут продать или передать дважды в собственность другому лицу.
- Компенсационные выплаты за нарушение договорных сроков сдачи квартиры Их получение гарантирую условия, устанавливающие размер и право на получение неустойки и закон.
- Публикация проектной декларации в СМИ является обязательной. Плюс к этому любой дольщик может потребовать предъявить ему документацию, подтверждающую правовой статус юр. лица (застройщика), а также документы, подтверждающие соблюдение сроков и этапов строительства.
Прекращение договора по желанию одной из сторон
Другое дело порядок расторжения в одностороннем порядке (как правило, по инициативе дольщика). Такой способ прекращения соглашения между сторонами часто вызывает сложности.
Такая мера становится необходимой если застройщик:
- Существенно (более 2 месяцев) нарушает сроки сдачи жилья.
- Не устраняет существенные недостатки, выявленные в строении.
- Нарушает требования к качеству объекта недвижимости.
- Нарушает другие условия, согласованные договором.
Необходимо помнить! В споре с застройщиком не всегда удаётся добиться желаемого результата, если документальное сопровождение расторжения договора долевого строительства выполнено не специалистом или лицом, не обладающим достаточным опытом практики правоприменения в этой сфере.
Пишем претензию
Претензию нужно предъявлять в письменном виде и желательно одним из следующих способов:
- Вручить лично должностному лицу застройщика, претензия готовится в 2-х экземплярах — один для застройщика, на втором экземпляре должностным лицом застройщика ставится отметка о принятии, указывается ФИО должностного лица, который принял претензию, его должность, дата принятия претензии.
- Претензию можно отправить почтой, заказным письмом с уведомлением и с описью вложения. В любом случае, следует помнить, что обязательный претензионный порядок Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), не установлен. Направлять претензию до обращения в суд, если договором не предусмотрено иное, это право участника долевого строительства
Порядок действия
Как расторгнуть договор ДДУ? Ликвидировать ДДУ следует так:
- Составить заявление о расторжении договора долевого участия по инициативе дольщика и отправить его девелоперу. В нем должны присутствовать: причина расторжения (ФЗ № 214), расчеты, реквизиты, чтобы девелопер перечислил деньги или дату личного визита гражданина в организацию за расчетом.
- Если за 20 дней девелопер не выполнит ваших условий, тогда нужно написать иск и направить его судье. К исковому заявлению нужно прикладывать все доказательства, т.е. причины для закрытия договора.
Порядок действия
Как расторгнуть договор с застройщиком в судебном порядке
- Дольщик просрочил платежи больше чем на 60 дней, если платеж единовременный.
- Гражданин не внес деньги согласно установленному сроку, если оплата производится в рассрочку. Обычно договорные отношения прекращаются, после того, как нет оплаты в течение 60 дней.
- За год платежи пропущены 3 раза.
Расторжение договора долевого участия (ДДУ) по инициативе дольщика, застройщика и по соглашению сторон: образец и порядок действий
Приобретая недвижимость ещё в строящемся доме, в особенности на стадии котлована, покупатель рискует своими денежными средствами. Это связано с тем, что часто застройщики бывают недобросовестными и могут приостановить строительство, уменьшить площадь или планировку квартиры. Поэтому часто происходит расторжение ДДУ по желанию дольщика.
Возврат денег при расторжении договора долевого участия
214-й федеральный закон регулирует срок возврата вам денег при расторжении договора долевого участия. В п.2 ст.9 вы можете найти информацию о том, что если договор расторгается в одностороннем порядке, то деньги должны прийти не более чем через 20 дней от дня расторжения. Если в судебном порядке – то у застройщика есть 10 дней после вступления решения в силу. Сюда же входит и срок на выплату неустойки. Если вы не обратились за деньгами, то застройщик должен положить их в депозит нотариуса и сообщить дольщику.
Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.
Порядок расторжения ДДУ по соглашению сторон
Если стороны сумели договориться и решить все вопросы мирно, то между ними заключается письменное соглашение о расторжении Договора участия в долевом строительстве.
Затем это соглашение регистрируется в Росреестре.
Здесь уже основания для расторжения не играют особой роли, так как условием прекращения действия договора по соглашению сторон является взаимная договоренность.
В этом соглашении о расторжении договора, помимо прочего, стороны обговаривают и возврат денег дольщику. И вот тут кроется хитрая загвоздка!
Дело в том, что если договор расторгается дольщиком в одностороннем порядке, то согласно закону ФЗ-214, Застройщик обязан вернуть ему не только уплаченные им деньги, но и проценты за пользование деньгами в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.9, ФЗ-214). Причем, срок возврата денег ограничен двадцатью рабочими днями. А если Застройщик вовремя не вернул дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные штрафные проценты за просрочку возврата денег (п.6, ст.9 ФЗ-214).
Но если ДДУ расторгается по соглашению сторон, то условия возврата денег дольщику определяются именно этим соглашением, а не статьями закона. Этим и пользуются некоторые Застройщики, уклоняясь от выплаты процентов и штрафов, и устанавливая невыгодные для дольщика условия возврата денег.
Например, в соглашении может быть указано условие возврата денег только после того, как договор на ту же квартиру будет заключен с другим дольщиком. Или срок возврата денег растянут на длительное время.
Или за расторжение договора Застройщик требует удержания некоторой суммы из денег дольщика в виде штрафа, что противоречит закону.
Как расторгнуть договор с застройщиком в одностороннем порядке и через суд — ЮК «Хелп ДДУ»
Добросовестно выполняя условия ДДУ, в части внесения платы по договору, дольщики надеются, что и застройщик так же ответственно подойдет к выполнению своих обязательств. Но не всегда это так. Строительные компании очень часто допускают разного рода нарушения.
В этом случае у дольщика есть законное право отказаться от дальнейшего исполнения ДДУ и потребовать с нарушителя компенсацию и возмещение своих расходов. Согласно 214 ФЗ, расторжение договора в одностороннем порядке дольщиком возможно по ряду причин, которые освещены ниже.
Но также нужно учесть, что и застройщик по своей инициативе может прекратить действие договора, если участник просрочил сроки оплаты жилья. Рассмотрим все случаи подробно.
В каких случаях дольщик не может отказаться от договора по своей инициативе
С 2017 года 9 статья 214 ФЗ, которая регулирует процедуру расторжения договора, дополнилась новым пунктом.
В соответствии с ним участник не может стать инициатором прекращения договора без привлечения суда, если девелопер полностью соответствует всем требованиям, предъявляемым законом, и добросовестно выполняет свои обязательства.
Если дольщику необходимо по какой-либо причине прервать свои отношения с застройщиком, он может для этого обратиться в суд, но далеко не факт, что его просьба, не имеющая законных оснований, будет удовлетворена. В этом случае лучшим вариантом будет переуступить свои права по ДДУ другому участнику.
Расторжение дольщиком в одностороннем порядке
При наличии вышеперечисленных оснований для расторжения во внесудебном порядке дольщику нужно действовать следующим образом:
- Предложить застройщику расторжение по обоюдному согласию. При этом он будет должен вернуть выплаченную дольщиком сумму, а также дополнительно 1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования деньгами.
- Когда застройщик соглашается на условия дольщика, дальнейшие действия происходят по алгоритму, указанному выше.
- Если застройщик отказывается, дольщик направляет ему официальное уведомление о расторжении ДДУ. К уведомительному письму прикладывается расчет суммы, которую должен вернуть застройщик и реквизиты для перечисления.
- Средства должны быть уплачены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Если этого не произошло, дольщик может обращаться в суд.
Если застройщик вернет указанную сумму, ДДУ будет считаться расторгнутым с момента направления ему уведомления. Несмотря на это, процедуру государственной регистрации в Росреестре все равно придется пройти.
Расторжение ДДУ с ипотекой
Покупка квартиры часто не обходится без привлечения заемных средств. В этом случае процесс расторжения усложняется, так как в правоотношения вовлекается еще одна заинтересованная сторона – банк, с которым у дольщика оформлен ипотечный договор.
Сам по себе ДДУ, а в частности, право требования по нему, находится в залоге у банка. Без ведома залогодержателя дольщик не может совершить ни одного юридического действия.
Процесс расторжения будет иметь следующие особенности:
- о намерении расторгнуть ДДУ нужно оповестить банк и получить его письменное согласие;
- потребуется оформить заявление о досрочном погашении ипотеки, чтобы банк произвел итоговые расчеты;
- в уведомлении к застройщику указывается два номера счета – свой и банка для возврата кредитных средств;
- представитель банка также будет участвовать в судебном процессе как заинтересованное лицо.
Допускается направление всех денег на счет дольщика, если такое допускается договоренностями, достигнутыми с банком. В таком случае заемщик будет продолжать выплачивать ипотеку.
Важно также учесть, что договор об ипотеке также регистрируется в Росреестре. Если он расторгается, необходимо уведомить об этом ведомство и снять все обременения с предмета залога.
Инициатива дольщика
Физическое лицо, участвующее в долевом строительстве дома, имеет ряд оснований для одностороннего отказа от подписанного соглашения:
- Нарушение сроков сдачи дома больше, чем на 2 месяца.
Закон установил обязанность застройщика по своевременному вводу дома в эксплуатацию и передаче объекта соглашения. Изначально срок окончания строительства указывается в договоре. По мере выполнения работ может оказаться, что в согласованный период они выполнены не будут, тогда не менее чем за 2 месяца до наступления обозначенного срока ответственная компания должна оформить с дольщиками дополнительные соглашения с новым сроком. Именно от него отсчитывается два месяца, поскольку новый документ вносит изменения в условия заключенного договора. Они вступают в силу в момент подписания или дату, указанную в дополнительном соглашении. Неисполнение этого обязательства дает дольщику право отказаться от договора и произвести взыскание уплаченных денег.
Порядок расторжения
Порядок расторжения ДДУ по инициативе самого дольщика предполагает направление уведомления. В нем подробно изложить причины решения (нарушения, допущенные застройщиком), подкрепленные нормативной базой. Договор считается расторгнутым с момента направления уведомления второй стороне. Закон устанавливает обязательное требование – направление документа в письменной форме почтой заказным письмом с уведомлением.
В уведомлении застройщику предлагается вернуть уплаченные ему денежные средства и приложить реквизиты счета для перевода. Также подлежат уплате проценты за пользование деньгами, о них будет сказано ниже.
После направления уведомления дольщик обращается в Росреестр, где пишет заявление об осуществлении регистрационных действий. К нему он прикладывает копию документа, квитанций и описи об отправке.