Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Акт приема-передачи как финальная точка сделки». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
На первичном рынке.
АПП на квартиру в новостройке является обязательным приложением к Договору долевого участия и обычно составляется Застройщиком. Момент его подписания подтверждает выполнение обязательств Застройщика перед дольщиком и передачу последнему обязательств по уплате коммунальных платежей (даже когда оформление права собственности еще не выполнено). Дольщик имеет право указать на претензии к передаваемой недвижимости, если таковые выявлены при осмотре (недостатки коммуникаций, отсутствие вентиляции, черновая отделка вместо чистовой, отслоение штукатурки, и пр.). Их перечень обозначается непосредственно в акте или отдельном приложении (Смотровом листе) с указанием сроков для устранения. Последний вариант более предпочтителен при наличии большого количества замечаний. Каждый документ оформляется в трех экземплярах (для Застройщика, будущего собственника и органов Росреестра) и заверяется подписями сторон и печатью Застройщика.
Акт приема-передачи по квартире в новостройке содержать такую информацию:
- наименование документа;
- название населенного пункта и дата подписания;
- паспортные данные дольщика (ФИО, адрес прописки, номер паспорта);
- реквизиты застройщика (юридический адрес, номер госрегистрации, данные официального представителя компании);
- данные основного договора с указанием названия и номера;
- адрес новостройки;
- характеристики недвижимости (общая площадь, этажность);
- претензии или их отсутствие;
- подписи сторон и печать застройщика.
От имени застройщика указывается, кто подписывает документ и на каком основании он действует: руководитель действует на основании Устава, любой другой представитель – по доверенности.
Когда нужно подписывать документ
В законе нет требований относительно того, в какой момент должен быть подписан АПП по сделке купли-продажи: до подачи заявления на госрегистрацию права собственности на недвижимость или после. Кроме того, в разных регионах Российской Федерации действуют свои требования в части предъявления документа для регистрационных действий, поэтому подробности следует уточнить в территориальном отделении Росреестра. В некоторых регионах без него могут возникнуть сложности с регистрацией права собственности.
Зачем он нужен?
Передаточный акт решает два вопроса. Во-первых, принимая жилье, покупатель фиксирует техническое состояние объекта. Акт может быть подписан как с указанием на отсутствие технических дефектов, так и с указанием на их наличие.
Во-вторых, подписанный акт — это этап исполнения сделки приема-передачи недвижимости. Из самого смысла определения понятия договора купли-продажи следует, что покупатель обязуется объект принять и оплатить.
Если жилье с дефектом
Ситуация, когда в купленном объекте обнаруживаются трещины в стенах или иные конструктивные недостатки, не редкость. Такая история может развиваться по-разному, если покупатель принял недвижимость без оговорок о дефектах в акте приема-передачи, если акт не подписывался и если в составленном акте нашли отражение указанные недостатки.
В первом и втором случаях при обнаружении недостатков в разумный срок, по правилам ст. 477 ГК РФ, в течение двух лет с момента передачи (вступления в фактическое владение), а в последнем случае в разумный срок после подписания акта приема-передачи, покупатель заявляет требования к продавцу в порядке ст. 475 ГК РФ.
Покупатель вправе потребовать уменьшения стоимости жилья, возмещения понесенных расходов на устранение недостатков
или выполнения продавцом требований об устранении недостатков самостоятельно. В случае если дефект является существенным нарушением требованиям качества и устранение его несоразмерно покупке, договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке с требованием о возмещении причиненного вреда истцу.
На вторичном рынке
При покупке квартиры на вторичном рынке также необходимо составлять акт приемки, что позволит отстоять свои интересы в случае судебного разбирательства.
Во время приема жилья постарайтесь досконально проверить все моменты и нюансы, чтобы ничего не пропустить.
Каждый упущенный вами дефект может перерасти в большую проблему, и при этом вы не сможете ничего доказать, ведь в акте вы будете согласны с оптимальным качеством квартиры.
Именно по этой причине постарайтесь привлечь к процедуре составления и подписания этого важного документа квалифицированного юридического специалиста. Дорого, зато надежно.
Существует ли образец бланка 2017 года
Этот документ не составляется в произвольной форме, а имеет вид специального бланка, со строго указанными пунктами, которые позволят в будущем обезопасить как продавца, так и покупателя от конфликтных ситуаций. В зависимости от правил региона, в котором совершается сделка, акт подписывается в одном временном периоде с подписанием договора о купле продаже недвижимого имущества. Скачать бланк можно в конце статьи.
Важно! Вот так правильно должен выглядеть бланк акта приема передачи квартиры при продаже в 2017 году. Все цифры при заполнении данного документа в обязательном порядке прописываются дополнительно прописью.
Отказ от подписания акта приема передачи. Законно или нет
Случай отказа подписания передаточного акта также описан в гражданском кодексе, с указанием меры наказания и штрафных санкций, которые могут последовать при несоблюдении норм передачи жилищного фонда. В этой главе кодекса, в которую не вносились изменения в 2017 году, речь идет о применении санкций непосредственно к недобросовестному застройщику большей степени, чем к покупателю или продавцу вторичного жилого фонда. И именно поэтому так часто компании, продающие жилую недвижимость, “забывают” внести в перечень требуемых документов образец акта приема-передачи квартиры при покупке, тем самым сняв с себя ответственность за исправление недочетов и возмещения ущерба. Ведь без существенных доказательств в виде официальных документов незадачливому покупателю в суде будет нечего делать.
Естественно, никто не станет приобретать квартиру без консультации со специалистом в юридической сфере. А любой профессионал не забудет приложить к списку нужных документов образец передаточного акта, но лишние знания еще никому не мешали.
Что делать если одна из сторон не подписывает?
Продавец
Если от подписи отказывается продавец – это можно рассматривать как уклонение от выполнения условий договора. Покупатель отправляет на имя продавца уведомление-претензию о передаче квартиры в оговоренные сроки. Если после месяца ожидания ситуация не изменилась – можно обращаться в суд.
Далее варианты:
- Судебным постановлением продавца обяжут подписать акт и передать квартиру.
- На основании невыполнения обязательств одной из сторон, договор будет расторгнут и покупателю вернут деньги.
Истец, особенно если в качестве ответчика выступает застройщик по ДДУ, вправе требовать выплаты неустойки.
Покупатель
Покупателю нет смысла затягивать сделку. Если он отказывается от принятия квартиры, то в 99% случаев были обнаружены значимые дефекты. О вариантах уже было написано выше.
Какая необходимость составления
Этот документ также нужен для минимизации рисков и проблем при регистрации права собственности на недвижимость.
Заверив документ, стороны избавятся от возможных отрицательных сторон, поэтому составление и подпись акта приема-передачи квартиры — это один из важных шагов при заключении сделки между продавцом и покупателем.
При сделках, в том числе совершающихся с недвижимым имуществом, прежде всего предусматривается переход имущества от продавца к покупателю.
Параллельно составляется акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи, но нужен он только в случаях, когда имущество имеет высокую стоимость, в том числе и с жильем.
Как выглядит заполненный пример образца
При составлении акта приема-передачи квартиры нужно составить его максимально правильно, не допуская ошибок.
В документе указываются личные данные сторон сделки, адреса их регистрации и характеристики жилья. Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры можно скачать здесь.
Начинается заполнение с указания наименования документа, это может быть акт приема-передачи квартиры или передаточный акт, от названия суть бумаги не поменяется.
Далее указывается город, в котором заключается сделка и дата составления документа.
Дальше перечисляются личные данные сторон сделки, а это ФИО, дата и место рождения, пол каждой из сторон, кто составляет бумагу.
Паспортная информация также должна быть вписана в акт, необходимо предоставлять только общую информацию, среди которых серия и номер документа, орган, который выдал документ и дата этой процедуры.
В отношении каждой стороны нужно указать их статус в сделке, так можно будет понимать, кто является покупателем, а кто продавцом.
Поскольку передаточный акт является приложением к договору купли-продажи, то его данные также нужно указать в виде даты заключения.
Условия акта прописываются ниже, следует сказать о том, какую именно квартиру продавец передает покупателю и с мебелью ли она.
Имеют значение адрес, общая и жилая площади, которые позволят идентифицировать конкретное жилье, а также количество комнат в ней.
Обратите внимание
Оплата покупателем всей стоимости квартиры, прописанной в договоре — это еще один нюанс, необходимый для указания в соглашении, как и пригодность жилья для жизни, а также надлежащее эксплуатационное состояние недвижимости.
Отсутствие претензий покупателя прописывается отдельной графой, как и отсутствие долгов по квартплате и коммунальным платежам.
Когда подписывается акт
Документ может подписываться как до, так и уже после регистрации права собственности. Более логичными и правильным вариантом является его подписание после оформления права собственности.
Так риски покупателя значительно снижаются, а продавец, напротив, все еще ничем не рискует, ведь если акт не будет подписан, он может опротестовать договор в суде на том основании, что нет всех необходимых бумаг и потому сделка не завершена.
Образцы
Обязательная строгая форма передаточного акта при продаже квартиры законом не предусмотрена. Можно составить свой вариант с нуля или воспользоваться бланками, представленными ниже:
В случае, если среди указанных выше актов нет подходящего, можно взять стандартный акт приема передачи квартиры при продаже – образец, и добавить в него любое условие.