Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как лучше покупать квартиру – через агентство или у застройщика?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Проблемы, с которыми сталкиваются покупатели квартир.
Наверное, сама сложная проблема, с которой сталкивается покупатель квартиры, – это поиск надежного и добросовестного продавца. Под ним понимается владелец недвижимости, который не будет скрывать недостатки продаваемой квартиры и не станет действовать во вред покупателю.
Что входит в услуги риэлтора при покупке квартиры?
Общий перечень того, что входит в обязанности риэлтора при обращении к нему клиента, делающего купить квартиру, выглядит так:
- Консультирование по вопросам сложившейся ситуации на рынке недвижимости: ознакомление со средними ценами на кв. м. жилья, предложениями и рейтингом застройщиков. Специалист может порекомендовать наиболее оптимальный район проживания в зависимости от суммы, которой владеет клиент.
- Поиск подходящих вариантов недвижимости. Определившись с территорией, на которой будут рассматриваться варианты покупки недвижимости, риэлтор приступает к поиску квартиры.
- Поиск подходящих ипотечных программ, взаимодействие с банками, разъяснение клиенту их условий.
- Ведение переговоров с покупателем. Специалист может представлять интересы покупателя без его участия.
- Оформление всех документов: договора купли-продажи, ипотечного соглашения с банком, свидетельства о праве собственности.
Риэлторы обеспечивают полное юридическое сопровождение сделки от первого до последнего этапов: подготавливают необходимые документы (договор купли-продажи, справки для получения ипотеки и т.д.), проверяют жилище на наличие обременений, участвуют в процедуре покупки недвижимости, а впоследствии производят регистрацию права собственности в Росреестре.
На сегодняшний день законодательная ответственность для специалистов по недвижимости не предусмотрена, поэтому вероятность возврата денег в случае неудовлетворительного результата ничтожно мала. Чтобы исключить неприятные последствия, желательно перед обращением в агентство прочитать отзывы о нем, и только потом принимать решение, нужно ли вам нанимать риэлтора, или лучше справиться самостоятельно.
Отрицательные стороны
Обращение к риэлторам имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Последнее заключается в следующем:
- Нет никаких гарантий в качественном проведении сделки. Ответственность посредников законодательством не предусмотрена, поэтому при возникновении проблем обжаловать все через суд будет проблематично.
- Большинство риэлторов обладают хорошими навыками продажи и могут убедить клиентов купить недвижимость, не соответствующую их запросам. Здесь все зависит только от покупателя, поэтому следует быть внимательным на консультациях.
- Стоимость риэлторских услуг достаточно высока. В большинстве случаев они требуют выплату задатка – платежа, не подлежащего возврату. Если клиент передумает покупать жилище через компанию, деньги вернуть не получится.
Что входит в стоимость услуг риэлтора при продаже недвижимости
В стоимость оказанных услуг риэлтором входят различные функции. Прежде всего необходимо понимать, что сделки по продаже и покупке недвижимости и их полное или частичное сопровождение разительно отличаются. Компетентное агентство берет на себя все проблемы, связанные с приобретением или отчуждением квартиры. А именно:
- Проверка правоустанавливающих документов
- Контроль юридической чистоты предстоящей сделки
- Консультативные вопросы
- Поиск потенциальных покупателей
Недобросовестный подход к предстоящей сделки риэлтором, может повлечь за собой большие неприятности. Клиент может потерять не только денежную сумму, но и всю имеющуюся недвижимость. Если агенты предлагают заниженную стоимость своих услуг, это должно крайне насторожить клиента. Существуют некоторые причины для беспокойства:
- Риэлтор, имеет слишком большой опыт работы и запросто может обмануть вас, получив скрытую комиссию
- Риэлтор скорее всего не имеет опыта на рынке жилья, своей клиентской базы и берется за любую низкооплачиваемою предложенную работу
По статистике, на рынке недвижимости столицы, из заключенных сделок всего лишь одна из 20 прошла без помощи АН. На сделке по недвижимости профессиональный риэлтор также является ее участником. От его компетентности напрямую зависит успех мероприятия.
От чего зависит комиссия за риэлтерское сопровождение
Комиссия за риэлтерское сопровождение формируется из расчета суммы, которую покупатель выплачивает на сделке продавцу.
В АН обращаются как продавцы, так и потенциальные покупатели. Собственники жилья желают поскорее от него избавиться, покупатели при помощи риелторов хотят купить квартиру с юридической прозрачностью.
Также стоимость риэлтерских услуг зависит от статуса агентства. Это может быть частный агент, компания или мелкое агентство. Необходимо помнить, что частное лицо иногда бывает не в состоянии осуществить поставленные задачи.
Продажа квартиры без риелтора риски
При продаже квартиры без риэлтора у продавца существуют серьезные риски, связанные с необдуманными поступками и возможной потерей денежных средств. Собственник квартиры без помощи профессионалов может столкнуться с мошенническими схемами и преступными уловками. Вот неполный перечень возможных рисков для продавца:
- Полное отсутствие безопасности сделки
- Риски, связанные с достоверностью правоустанавливающих документов
- Риски, связанные с передачей денежных средств при окончательном и предварительном договоре
- Отсутствие информации при продаже жилья в ипотеку
- Самостоятельный поиск порядочного и платежеспособного покупателя
- Поиск покупателя и заключение сделки может занять много времени
Риски покупки квартиры через риэлтора
Второй способ покупки — обратиться за помощью к риэлтору. В любом крупном городе масса таких специалистов, и большинство из них — профессионалы своего дела. Они выслушают ваши пожелания, исходя из которых подберут объекты для просмотра, проверят надёжность застройщика и будут сопровождать на всех этапах сделки. И всё бы хорошо, но риски поджидают вас и тут.
Во-первых, история знает масса случаев, когда неблагонадёжные риэлторы, аффилированные с конкретным застройщиком, всеми способами склоняют людей к покупке конкретной квартиры. Не факт, что это лучшее предложение на рынке.
Во-вторых, частный риэлтор может попросту быть не особенно эффективным и быстрым. Или попросту пропасть в какой-то момент. А это всегда лишние нервы и потеря времени.
В-третьих, и это самое печальное, всегда есть риск наткнуться на «чёрных риэлторов», по сути занимающихся мошенничеством. Вы и сами догадываетесь, чем может вылиться взаимодействие с такими людьми.
Особенности взаимодействия риелторов и застройщиков
В массовом порядке реализацию квартир через посредников застройщики начали после кризиса 2008 года. Многие строительные компании сегодня вообще не имеют отделов продаж. Поэтому в некоторых случаях обращение в агентство недвижимости — единственный вариант для покупателя приобрести квартиру в понравившемся новом доме.
Если речь идет о небольшой строительной компании, которая возводит 1-2 новых дома в год, то квартиры в новостройках будут реализовываться исключительно с помощью риелторов.
О мелких застройщиках, чье имя не мелькает постоянно в прессе, покупатель может просто не знать. Так называемая «сила бренда» не поможет строительной компании реализовать квартиры. На помощь ей приходят профессиональные продавцы из агентства недвижимости.
В Санкт-Петербурге не существует единых стандартов взаимодействия между застройщиками и риелторами. Одни строительные компании полностью передают агентствам недвижимости функции реализации жилья. Другие открывают собственные отделы продаж и ищут частных соинвесторов своими силами (среди подобных строительных компаний — «Мавис» и «Строительный трест»).
В большинстве же своем застройщики предпочитают комбинировать методы реализации жилья в новостройках, подключая к этому делу как собственные отделы продаж, так и агентства недвижимости. Для них это возможность быстрее продать жилье, а также повысить узнаваемость собственного бренда.
Как лучше покупать квартиру – самостоятельно или с риэлтором
Приобретение квартиры без посредников – мечта большинства покупателей, которые не хотят доплачивать за услуги риэлтора. В действительности ничего нереального в этом нет, однако подготовка к сделке и поиск подходящего варианта в этом случае будут более утомительными для потребителя, а риск остаться без денег и без жилплощади возрастает.
Услуги агентства недвижимости
Первое, отчего вас избавит профессиональный агент по недвижимости, это огромный объем черновой работы, которая отнимает большое количество времени, сил и нервов.
Чем же будет заниматься риелтор?
- Размещать ваше объявление о сдаче/съеме, продаже/покупке жилья в базе и в различных рекламных носителях;
- Проводить мониторинг подходящих вариантов;
- Отвечать на звонки потенциальных покупателей/продавцов (арендаторов/арендодателей) и их представителей в любое время суток;
- Еще на этапе телефонных переговоров отсеивать неподходящие варианты;
- Организовывать просмотры квартиры – иногда до нескольких в день. В том числе посоветует, как лучше подготовиться к просмотру и на что обращать внимание при выборе квартиры;
- Возьмет на себя всю бумажную волокиту: проверка юридической чистоты квартиры (в случае покупки жилья), сбор всех необходимых бумажек, стояние в очередях, проверка пакета документов, заключение договоров и т.д.;
- Профессионально проконтролирует процесс оформления сделки, передачи денег.
Таким образом, агент по недвижимости представляет ваши интересы на всех этапах проведения сделки (от поиска жилья/покупателя до заключения договора). При этом он:
- Всегда действует в ваших интересах, предлагая наиболее интересные и выгодные для вас варианты (вам не нужно тратить время на отбор и переговоры);
- Информирует вас обо всех важных нюансах и факторах, на которые стоит обратить внимание, а также об изменении ситуации;
- Консультирует вас на всех этапах, отвечает на ваши самые разные вопросы, объясняя и разъясняя ваши совместные действия.
Почему в Москве лучше обращаться в агентство недвижимости?
Согласно неофициальным данным, в Москве работает более двух тысяч агентств недвижимости. Некоторые из них уже имеют солидный опыт и хорошую репутацию, другие появились недавно и могут продержаться недолго. Подведем итог: почему же особенно в столице лучше обращаться к риелтору, чем решать квартирный вопрос самостоятельно?
- Во-первых, в Москве большой выбор как предложений, так и тех, кто ищет жилье для покупки или аренды. Самостоятельно выбрать из такого количества вариантов действительно стоящий и надежный (и не нарваться при этом на мошенников) достаточно сложно.
- Во-вторых, в Москве риски выше, чем в небольшом городе, где все друг друга знают. Здесь проще обмануть и замести следы так, что потом еще не один год вы будете возвращать себе либо само жилье, либо деньги, либо и то, и другое. А за короткий срок разобраться во всех юридических тонкостях сделок по недвижимости практически невозможно.
Вывод: заплатив за работу агента, вы не только сэкономите время и нервы, но и обеспечиваете себе юридическую безопасность!
Если наследование будет оспорено
Если продавец получил квартиру по наследству, то есть вероятность того, что другие наследники будут оспаривать в суде его право собственности. В этом случае есть риск, что сделка окажется недействительной.
Защититься здесь проще всего – нужно лишь не покупать квартиры, с момента регистрации которых на продавца прошло менее года. Именно такой срок давности установлен для исков об оспаривании наследования.
Дополнительно можно защититься и нотариально зарегистрировав договор. Это повысит шансы на то, что покупатель будет рассматриваться судом как добросовестный приобретатель, у которого в этом случае, согласно ч. 1 ст. 302 ГК РФ, имущество отобрано быть не может.
Долгострой
Это типичный риск, касающийся покупки жилья в новом, ещё строящемся доме. Может сложиться ситуация, когда застройщик либо приостановил строительство, либо, хотя фактически дом уже готов, не вводит его в эксплуатацию и не предоставляет квартиру покупателю в указанные в договоре сроки.
К сожалению, это одна из ситуаций, когда риск невозможно предотвратить. Здесь может помочь только обращение в суд.