Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры.
Прежде чем перейти к подробной инструкции по оспариванию сделки, необходимо определиться с основными понятиями.
Недействительной считается купля-продажа, которая не влечет никаких правовых последствий, прав и обязанностей сторон. Заключенное соглашение «обнуляется» в силу ряда нарушений, сопутствующих его подписанию.
В зависимости от обстоятельств, которые повлекли недействительность, сделки делятся на оспоримые и ничтожные.
Кто может оспорить сделку
Инициировать процесс оспаривания купли-продажи могут только лица, интересы которых оказались ущемлены в результате отчуждения имущества. Ими могут быть:
- непосредственно Продавец и Покупатель квартиры;
- дети, которые имели право на получение жилья взамен принадлежащей им квартиры (доли);
- супруги, несогласные с продажей;
- родственники, которые имели право на проживание в квартире — пребывающие в местах лишения свободы, на стационарном лечении в оздоровительном учреждения, проходящие срочную службу в армии;
- опекуны и иные граждане, имеющие право на часть имущества или проживающие в проданном объекте недвижимости;
- органы опеки и попечительства, если выясняется, что сделка совершена с несовершеннолетним (недееспособным) лицом без их ведома и согласия;
- прокуратура — в случае нарушения законодательства, нецелевого использования бюджетных средств или при поступлении жалобы от третьих лиц.
Оспоримая сделка и ее основания
Оспоримая сделка – это сделка, которая требует признания ее недействительной в суде при наличии на то веских законных оснований. Оспаривание соглашения предполагает обращение в суд заинтересованной стороны, чьи интересы или права были ущемлены такой сделкой.
К примеру, часто подобный иск в суд подают неучтенные наследники, имеющие право на имущество, распределенное между другими лицами.
В конце такого разбирательства выносится решение суда о признании сделки недействительной или действительной, если в удовлетворении иска все же будет отказано.
Исковое заявление в суд могут подать не только стороны или третьи лица, но и органы местного самоуправления или, к примеру, прокуратура. Если сделка не соответствует требованиям закона, она может быть признана недействительной.
Процедура признания сделки недействительной
Подавать иск о признании соглашения недействительным может заинтересованная сторона по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Подобные дела рассматриваются районными судами.
После подачи иска у суда есть 5 дней на принятие заявления и возбуждении дела или вынесение отказа в принятии иска.
От разрыва договора страдает покупатель
Формально настаивать на аннулировании сделки с объектом недвижимости может как продавец (и его близкие), так и покупатель. На практике же покупатели пытаются аннулировать сделку крайне редко. Ведь именно покупатель от разрыва договорных отношений пострадает гораздо более существенно. После признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным) недвижимость возвращается продавцу, а деньги должны быть возвращены покупателю. На практике продавец, как правило, заявляет, что денег у него уже нет – потратил, потерял. А значит возврат средств покупателю растягивается на многие годы – продавец годами выплачивает покупателю определенный процент своей зарплаты. Или вовсе ничего не выплачивает, если не имеет официального заработка.
Сделки в группе риска
Ниже перечислены 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной.
1. Нарушения при приватизации
Самая многочисленная группа квартир, покупка которых может быть оспорена – это неправильно приватизированные объекты.
Какие сделки признаются ничтожными
Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна.
Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем – и поэтому сделка признается ничтожной.
Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.
Виды ничтожных сделок
Сделка купли-продажи квартиры считается ничтожной, если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК.
Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:
- Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь – ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже).
- Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа квартиры по поддельным или недействительным документам.
- Сделки, заключенные с недееспособными лицами (ст .171 ГК РФ).
- Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны).
- Мнимые (фиктивные) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества.
- Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег.
- Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (ст. 174.1 ГК РФ).
Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. К оспоримым сделкам – один год, к ничтожным сделкам – три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (ст. 181 ГК РФ).
Пошаговая инструкция: как отменить?
В первую очередь нужно выписать претензии, которые потерпевшая сторона предъявляет в качестве причин для расторжения. Далее нужно сверить их с положениями договора, экземпляр которого был получен после регистрации сделки, выписать отдельно и отметить:
- положения, которые требовались к исполнению;
- которые не исполнены полностью или частично;
- исполнены недобросовестно.
Нарушения договорённостей, указанных в тексте непротиворечиво и не допускающих интерпретации, следует подтвердить документально.
Сроки
Исковое производство продолжается не более двух месяцев, если не потребуется отложить заседание для проведения дополнительных мероприятий. Если процедура регистрации ещё не завершена, а приостановлена, по справке из суда приостановка продляется до трёх месяцев. На основании принятого решения, договор вступает в силу или проводится двусторонняя реституция.
На каких основаниях признается незаконной торговля жильём
Причин достаточно, которые суд посчитает уважительными для расторжения договорного соглашения на приобретение жилого помещения, любого предназначения сооружения. Кроме перечисленных выше признаков, судебный орган может признать верным оспаривание конфликтного вопроса по любому основанию, доказывающему несоответствие законных требований, правовых актов.
Признание сделки мены квартир недействительной
Оспорить данные сделки можно руководствуясь статьей 170 ГК РФ, т.е. доказав мнимость сделки. Это означает, что если сделка мены была оформлена только на бумаге, а в действительности обмена квартир не произошло, то указанный факт мнимости сделки может служить основанием для ее оспаривания в суде.
Признание договора дарения недействительным
Оспорить данную сделку можно на основании факта прикрытия данной сделки других сделок по квартире.
Например, при наличии договора завещания на квартиру пожилые люди дополнительно оформляют договор дарения на квартиру, при этом продолжая проживание в указанной квартире.
Любая заинтересованная сторона может оспорить сделку дарения в судебном порядке и признать договор дарения квартиры недействительным.
Последствия признания сделки купли-продажи недействительной
Начиная любое дело, стоит задуматься и о возможных последствиях. А наши специалисты всегда акцентируют на этом внимание.
Наиболее распространенные последствия признания договора недействительным – это возвращение сторон в первоначальное положение. Одной стороне при этом возвращается имущество, другой – деньги.
Однако так происходит только при условии, что стороны добросовестно заблуждались, или не знали о том, что заключенная между ними сделка противоречит закону.
Если же сделка будет явно незаконной, а противоправный умысел одной из сторон –очевидным, то речь будет идти о конфискации имущества у такого субъекта. В этой ситуации в дело неизбежно вмешаются и представители правоохранительных органов, а процесс из гражданского дела может плавно перетечь в уголовное.
Поэтому во избежание подобных неприятностей лучше своевременно обратиться за помощью к нашему специалисту. Мы гарантированно найдем способ, чтобы разрешить даже самую сложную ситуацию.
Если вы считаете необходимым признать договор купли-продажи недвижимости недействительным, то необходимо помнить, что исковое заявление может быть предъявлено в течение одного года (или трех лет – для ничтожных сделок) со дня, когда вы узнали о нарушении ваших прав. Наши специалисты помогут собрать и правильно оформить все необходимые документы для защиты ваших прав в суде.
Межрегиональный юридический центр “ПРАВОВЕД” значительно облегчит Вам задачу, если предстоит оспорить действительность договоров о сделках с недвижимостью.