Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Последние изменения.
То, что квартира в собственности человека должна провести определенное время, чтобы была возможность не платить дополнительный налог, понравилось далеко не всем, но к новым правилам нужно было привыкать. Вместе с тем осталась еще один крупный пробел в законах, который использовался долгие годы. Речь идет о самой цене квартиры, от которой и считается дополнительный налог.
До 2016 года можно было выставить квартиру по любой цене, даже очень заниженной, тем самым сократить размер налогов, если она не прошла период «охлаждения». Те, кто зарабатывал на торговле квартирами, даже не собирались терять свою прибыль, а потому многие игроки на рынке попросту пользовались незаконными схемами. Все работало примерно так:
- квартира покупалась по рыночной цене;
- выставлялась на продажу с любым ценником;
- в процессе переговоров продавец и покупатель договаривались о новых условиях;
- цена по договору искусственно занижалась;
- часть стоимости квартиры выплачивалась в обход договора и налоговой службы.
По такой схеме квартира могла уйти намного дешевле своей реальной стоимости, а значит и налог был бы намного ниже. Реальная сумма сделки, с учетом теневых финансов, могла быть в разы выше того, что написано в документах.
Проблему нужно было как-то решать, а потому правительство решило добавить еще одну переменную – кадастровую стоимость. Начиная с 2016 года, для того, чтобы продать квартиру и не платить налог, нужно было владеть ею уже не три года, а целых пять. Более того, при продаже квартиры, которая облагается дополнительными налогами, последние рассчитываются, отталкиваясь не только от суммы сделки, но и от кадастровой стоимости квартиры.
Порядок уплаты налога
Как мы уже знаем, важную роль играет то, сколько лет в собственности находится недвижимость. Несмотря на это, стоит знать, каким образом уплачиваются налоги с продажи квартиры. Примерная схема во всех случаях одинаковая:
- собираем нужные документы;
- подаем их в ближайшее отделение налоговой службы;
- уплачиваем налог в положенные сроки.
Вроде все просто, но важно все сделать в положенные сроки, ведь от этого многое зависит. Наиболее важным документом при этом является налоговая декларация, которую нужно подать до определенного дня, ведь если этого не сделать, вам грозят неприятности.
Особенности внесения налога
Граничный срок, после которого можно спокойно продавать жилье и не вносить налог, в 2019 году составляет 5 лет. Для некоторых категорий имущества срок может быть снижен до 3 лет. Рассмотрим, сколько лет квартира должна быть в собственности, чтобы не платить подоходный налог.
Если квартира была унаследована или получена в дар от близкого родственника, прибыль от её продажи перестаёт быть предметом налогообложения через три года. Близкими родственниками считаются:
- родители;
- бабушки и дедушки;
- дети;
- внуки;
- братья и сёстры.
Если же недвижимое имущество было куплено, получено по наследству или в дар от дальнего родича или постороннего человека, потребуется больше времени, чтобы продать его, не подвергая полученные денежные средства налогообложению, — 5 лет.
Многие граждане покупают квартиру в строящемся доме ещё на этапе планирования. В этот период цены за квадратный метр минимальны. Когда дом будет построен, стоимость квартир в нём намного возрастёт. Казалось бы, выгодное вложение, можно перепродать недвижимость и получить выгоду. Но теперь придётся ждать целых пять лет, прежде чем такая сделка принесёт пользу.
Сколько лет квартира должна быть в собственности чтобы не платить налог
- покупка недвижимости. При прямой покупке с датой вступления в права собственности все понятно. Она стоит в свидетельстве на право собственности: это дата регистрации в госреестре. Если эту бумагу вы не теряли и вам не выдавали копию, то дата регистрации совпадает с датой выдачи документа;
- наследство. Некоторые сложности с датой начала владения собственностью начинаются, если квартиру или другую недвижимость вы получили в наследство. В этом случае датой начала владения собственности является дата смерти завещателя. Об этом говорится в четвертой части ГК РФ статьи 1152 и в первой части статьи 1114;
- дом ЖСК. Если квартира получена в результате участия в жилищном кооперативе (ЖСК), датой вступления в имущественные права считается дата выплаты пая, о чем у вас должна иметься справка;
- участие в долевом строительстве. При покупке квартиры в новостройке возникает наибольшее количество вопросов и недопонимания между налоговым инспектором и налогоплательщиком. Причем путаницу вносит сам Налоговый кодекс. Налоговые инспекторы обычно предлагают считать дату выдачи свидетельства о собственности, однако статья 220 НК о налоговом вычете на покупку говорит о дате подписания акта приемки квартиры;
- перепланировка и получение нового паспорта на квартиру. Если вы владели квартирой более трех лет, и за время владения сделали перепланировку с получением нового паспорта на квартиру, то отсчет трех лет будет с первоначальной даты получения квартиры в собственность, а не с момента повторного получения свидетельства о собственности;
- если сумма сделки меньше одного миллиона рублей. 220-ая статья Налогового кодекса гласит, что 13%-ным налогом облагается доход, полученный при продаже квартиры, дома, комнаты, земельного участка, свыше одного миллиона рублей. Это значит, что если сумма продажи по договору была меньше 1 000 000 рублей, налог вы платить не будете.
Оплата
Для того чтобы продавец мог заплатить налог, он обязан предоставить налоговой инспекции декларацию за прошедший год. Документ имеет определенную форму – 3-НДФЛ и подается не позднее 30 апреля. Непосредственная оплата самого сбора осуществляется не позднее 15 июня.
Декларацию нужно заполнять тщательно и подробно, так как любая ошибка может привести к отказу в предоставлении льготы и т. д. Обязательно нужно приложить все важные документы, включая паспорт. Документ подается как лично, так и с помощью соответствующих онлайн-сервисов. Если плательщик нарушит сроки оплаты, то его ожидает начисление штрафов.
Всем владельцам недвижимости следует знать заранее, через сколько лет можно продать квартиру, чтобы не платить налог на прибыль в 2019 году.
А значит, необходимо следить за изменениями налогового законодательства. Тогда не будет проблем, каких не могут избежать продавцы, не знающие о реальных сроках.
Налогообложение при продаже недвижимости
Гл. 23 НК РФ посвящена вопросам выплаты подоходного налога физическими лицами. Размер его в России составляет 13%. В рамках НДФЛ все наемные работники обязаны делать налоговые отчисления со своих заработков. В качестве источника налогообложения кроме заработка расценивается доход, получаемый физическими лицами от продажи недвижимости.
Получение доходов от продажи жилого имущества налагает на продавцов обязательства по выплате подоходного налога. Вносить в бюджет его обязаны не только российские налоговые резиденты, но и все лица, реализовавшие недвижимое имущество, находящиеся на территории РФ. Размер налога для нерезидентов в таком случае идентичен с остальными и составляет 13% от размера полученного дохода.
Необходимо учитывать, что налогом облагается не просто денежная сумма, приобретенная от продажи недвижимости, а именно доход. Это значит, что если на вырученные от продажи средства продавец купил, например, иную недвижимость, стоимость которой не меньше чем у проданного жилья, налог с продажи квартиры платить не придется. Только этот факт потребуется оформить официально в Налоговой службе.
Налоговое законодательство делает некоторые послабления в оплате НДФЛ, если собственник квартиры соблюдает ряд условий. Они касаются срока предпродажного владения недвижимостью. Если минимальный срок выдержан, продавец будет освобожден от уплаты налога при отчуждении жилища.
Для расчета налогооблагаемой базы учитывают стоимость проданного жилья. При этом на договор купли-продажи ориентируются только, если реализуемое имущество было приобретено до конца 2015 года. В таком случае налог рассчитают с суммы, указанной в качестве продажной в договоре.
Если реализуемая квартира перешла в собственность продавца, начиная с 2016 года, налог рассчитывают с кадастровой стоимости, помноженной на коэффициент 0,7.
Вариант №2: имущественный вычет 1 млн. рублей
Вы вправе уменьшить налогооблагаемую базу при продаже недвижимости на 1 млн. руб. без всяких расходных документов.
Налог будет начислен не на всю сумму продажи, а за минусом 1 млн. руб. Он не избавит от налога, но позволит его снизить.
Пример.
Вы получили квартиру по наследству и продали ее за 1,5 млн. руб. Расходов на приобретение нет. Из 1,5 млн. руб. вычитается 1 млн., а 13% удерживаются с оставшихся 500 тыс. руб.
Через сколько лет можно продать квартиру чтобы не платить налог
При сделке купли-продажи мы с вами можем наблюдать наличие двух сторон – сторона продавца, передающего право собственности на недвижимость в пользу другого лица и сторона покупателя, приобретающего право собственности за денежные средства.
Налоги с договора мены квартиры: нужно ли платить НДФЛ при обмене недвижимости в России
Граничный срок, после которого можно спокойно продавать жилье и не вносить налог, в 2020 году составляет 5 лет. Для некоторых категорий имущества срок может быть снижен до 3 лет. Рассмотрим, сколько лет квартира должна быть в собственности, чтобы не платить подоходный налог.
Как продать квартиру до окончания сроков минимального владения?
Вариант №1: доходы минус расходы
Налога не будет, если продать жилье по стоимости, не превышающей расходы на его приобретение.
Расходами считаются:
- стоимость, уплаченная вами при покупке данного жилья;
- подтвержденные затраты на строительство дома + стоимость земли;
- %, уплаченные по жилищному кредиту на данную кв-ру (!);
- при «долевке» – черновая отделка.
Нет дохода – нет налога. Продавцу следует подготовить декларацию и документально подтвердить суммы купли-продажи.
Можно ли умышленно занизить цену квартиры в договоре, чтобы уменьшить прибыль и, следовательно, налог? Теоретически да, но в ограниченных пределах.
Подвох кадастровой стоимости.
Цена объектов, приобретённых после 01.01.2016 г., высчитывается налоговиками с двух позиций:
- исходя из цены указанной в договоре, либо
- 70% от кадастровой стоимости объекта (она теперь приближена к рыночной).
Для расчёта налога берётся больший показатель. Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра.
Пример
Вы купили, а потом продали квартиру за одинаковую сумму – 1,3 млн рублей. Налогов быть не должно. Однако!
Налоговики установили, что кадастровая стоимость объекта составляет 2,6 млн. руб. Именно этот показатель и возьмут для расчета налога, а точнее 70% от 2,6 млн. рублей.
Расчет: 2 600 000 * 70% = 1 820 000 рублей – это реальная цена квартиры (так будет считать налоговая).
Из 1 820 000 рублей вычтут стоимость, по которой вы купили квартиру, т. е. 1,3 млн рублей. Остается 520 тыс.руб. – это ваш доход. С него удержат 13%, т. е. 520 т. р. * 13%= 67 600 рублей.
Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы продать ее без налога
Если жилье приобретено до 1 января 2020 года (любым способом), то применяются «старые правила» (действовавшие до последних изменений в Налоговом Кодексе): Вы освобождаетесь от налога (и необходимости подавать налоговую декларацию), если на момент продажи недвижимость находилась в Вашей собственности более трех лет.
Если право собственности на объект недвижимого имущества получено Вами в дар от члена семьи или близкого родственника (в соответствии со ст.14 Семейного Кодекса РФ, к ним относятся: родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры), то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.
НАЛОГ С ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ 2020-2020 г
- 1 вариант: так как Вы указываете (продаете) цену 4 000 000 рублей по договору купли-продажи и такая цена выше 70% кадастровой стоимости, то налог будет исчисляться в размере 13% с суммы (4 000 000 – 1 000 000 налогового вычета), т.е. 13% с 3 000 000 рублей = 390 000 рублей
- 2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 4 000 000 рублей (цена продажи) и 4 000 000 рублей (стоимость приобретения этого имущества). Налог не возникает.
- приобретено по договору купли-продажи, дарению или наследству от иных лиц (не ближайших членов семьи), по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства, паевого инвестирования или по другому договору, связанному с долевым строительством);
- оформлено продавцом-налогоплательщиком в свою собственность после 01.01.2020 года;
- отчуждается после 01.01.2020 года (после того, как закон вступил в силу)