Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка вторичного жилья (квартиры)». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Стоимость оформления покупки квартиры.
В расходы по оформлению покупки квартиры входят:
- государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
- оплата услуг нотариуса;
- оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.
На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.
Покупка вторичного жилья (квартиры)
Несмотря на массу преимуществ покупки квартиры на вторичном рынке, такие сделки всегда сопряжены с риском последующего оспаривания подписанных договоров купли-продажи по тем или иным причинам. В частности, это может быть связано с нарушением прав несовершеннолетних, супругов, порядка приватизации и т.п.
Чтобы избежать подобных негативных последствий, перед оформлением сделки необходимо тщательно проверить как самого владельца квартиры, так и документацию на недвижимость.
Если уверенность в надежности продавца отсутствует, то целесообразно застраховать возможные риски по договору титульного страхования — в случае оспаривая сделки и лишения нового продавца прав собственности, это позволит получить компенсацию, соразмерную стоимости жилья.
Выбор квартиры
Ориентироваться при отборе квартиры, следует, главным образом, на цели ее приобретения:
- Если жилье приобретается в качестве вложения капитала, то имеет смысл рассматривать только те варианты, которые мало отличаются от новостроек по возрасту. Новое жилье, оснащенное всеми современными коммуникациями, расположенное в районе с развитой инфраструктурой и на хорошем этаже (не первом и не последнем), — это и есть грамотное вложение. Такая недвижимость остается ликвидной, то есть растет в цене с каждым годом и имеет высокий спрос.
- Если жилье подыскивается, ориентируясь на определенную сумму, то стоит привлечь к поиску риелтора с хорошей репутацией. Огромная база данных агентства – это тот источник информации, в котором обязательно найдется несколько вариантов на выбор, причем риск нарваться на мошенников ниже, чем при самостоятельном поиске.
- Площадь имеет большое значение, но она не напрямую связана со стоимостью, поэтому за одни и те же деньги можно купить 1-комнатную и 3-комнатную квартиру, но расположение их и характеристики будут очень разными.
В основе удачного выбора лежит четкое определение цели. Сформулируйте, какое жилье вам требуется, тогда и поиск пройдет намного быстрее.
Правовые вопросы
Если выбор состоялся, и вы остановились на нескольких самых интересных для вас вариантах, необходимо сделать окончательный выбор в пользу 1, максимум 2 квартир, чтобы приступить к проверке юридической чистоты предстоящей сделки. Самым тщательным образом необходимо проверить следующее:
- Расширенную выписку из домовой книги понравившейся квартиры. В ней указывается: кто был ранее прописан, кто проживает сейчас на данной жилплощади. Необходимо убедиться, что нет среди указанных лиц тех, кто в будущем после оформления сделки сможет предъявить претензии.
- Убедитесь, что фактическая планировка соответствует плану квартиры. Неузаконенная перепланировка не является препятствием для продажи, но в будущем потребует от покупателя немалых расходов на оформление необходимых документов, а возможно и по устранению переделок.
- Закажите выписку из ЕГРН на квартиру, чтобы убедиться в отсутствии ареста. За нее потребуется заплатить госпошлину.
- Убедитесь в подлинности документов владельца квартиры. Сделать это можно двумя путями. На сайте ФМС номер и серию документа можно проверить по архиву недействительных паспортов. Также можно подать в ФМС заявление с просьбой подтвердить подлинность, но срок такой проверки – 1 месяц.
- Если продавец состоит в законном браке или развелся, потребуйте предъявить нотариально заверенное согласие супруга (бывшего супруга) на сделку купли-продажи.
В заключении будет не лишним попросить продавца предъявить справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учете. Это сможет послужить при возможных спорах доказательством дееспособности на момент оформления сделки.
Требования для продавца и покупателя
К продавцу и покупателю также предъявляются обязательные правила и требования:
- достижение совершеннолетия;
- дееспособность;
- наличие гражданского паспорта;
- личное присутствие или представительство.
Несовершеннолетние собственники пользуются представительством родителей, усыновителей или опекунов, получивших разрешение на сделку от органа опеки и попечительства.
Некоторые особенности процедуры
Современные тенденции вносят некоторые коррективы, связанные с условиями, на которых продаётся или покупается объект. В таких случаях возникают дополнительные прецеденты, которые требуют обращения в соответствующую инстанцию и исполнения установленных условий.
Чаще всего основаниями для возникновения прав собственности становятся договоры купли – продажи, мены, приватизации, дарения, свидетельства о вступлении в наследство и так далее. Прежде всего стоит обратить внимание на внешний вид этих документов – они не должны содержать каких-либо исправлений и зачисток, так же стоит оценить оригинальность документа и отсутствие следов подделки.
Наличие каких-либо исправлений в тексте документа должно быть заверено подписями всех участников договора, в случае заверки документа нотариусом, все исправления должны быть заверены его печатью и подписью. Все договоры по сделкам недвижимости должны проходить обязательную государственную регистрацию и этот факт необходимо установить.
Важно проверить и текст самого договора-основания, особенно пункт о том, при каких условиях сделка может считаться не состоявшейся. Естественно, что эти условия должны быть выполнены, чтобы договор имел законную силу. В качестве такого условия может быть обязательство нынешнего продавца, который в предыдущей сделке выступал покупателем, выплатить всю сумму стоимости договора после определенного срока. И если эта обязанность не была ранее соблюдена, то договор может быть расторгнут в любой момент, а, следовательно, и все последующие договоры с данным объектом недвижимости будут аннулированы.
ВАЖНО насторожиться стоит и в том случае, если квартира получена новым продавцом по завещанию, при этом завещатель не состоит с ним в каких-либо родственных отношениях. Чаще всего такие наследники стараются быстро реализовать квартиру, чтобы на нее не снизить вероятность появления наследников по закону. В случае, если последние появятся, то вполне вероятно, что сделка будет аннулирована, а квартира вернется в распоряжение законных родственников и будет делиться на доли, полагающиеся им по закону.
Шаг 4. Проверка личности продавца
Не менее важно проверить личность самого продавца. Для начала стоит убедиться в том, что документы продавца являются подлинными. Проверить подлинность паспорта можно на сайте Федеральной миграционной службы РФ. Информация с сайта носит больше справочный характер, при необходимости получения юридически значимого документа о подлинности паспортам стоит обратиться в отделение паспортного стола.
Требования к квартире на вторичном рынке при покупке
Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.
Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.
Список необходимых документов
Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:
- Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
- Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
- Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
- Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
- Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
- Чек об уплате госпошлины.
- Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
- Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
- Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).
Порядок передачи денег за квартиру
Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.
При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.
Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.
Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.
С какого момента квартира является собственностью
Безналичный расчет Оплата по безналичному расчету безопаснее, а потому предпочтительнее. На вторичном рынке Расчеты между продавцом и покупателем производятся с помощью банковского аккредитива.
Покупатель кладет деньги в банк и переводит их на счет продавца, но с условием, что продавец сможет снять их только при предъявлении доказательств, что право собственности на квартиру перешло к покупателю.
Деньги отправлены на счет продавца, но, по сути, они на его счет так и не поступают, банк как бы замораживает их до предъявления документов.
Если переход права собственности не произойдет, то через определенный срок, который был установлен при внесении денег, деньги вернутся обратно к покупателю.
Срок прописывают до 3 месяцев, чаще – 1 месяц.
С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?
Однако продать, обменять, заложить или иным способом передать квартиру в собственность иному лицу он может только после получения свидетельства (выписки) Росреестра. Время на обращение в службу законом не ограничено (ч.4 ст.1152 ГК РФ). Гражданин, принявший наследство, в любое время вправе обратиться за внесением данных о собственности в государственный реестр. Для того чтобы осуществить регистрацию в Росреестре, наследник предоставляет документы:
- удостоверение личности;
- свидетельство о наследстве;
- квитанция госпошлины из банка (2 000 руб.);
Только после этого он вправе совершать сделки с жильем: продавать, завещать, закладывать, обменивать и т.д. Ситуация 2. Елена купила квартиру в новостройке путем участия в долевом строительстве. На руках у нее контракт с застройщиком и акт приемки недвижимости.