Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с перепланировкой». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Основания для расторжения договора купли-продажи.
Перепланировка, которую нельзя узаконить, является основанием для расторжения договора КП. Такое право у покупателя возникает на основании ч. 2 ст. 475 ГК РФ, так как это обстоятельство влечет за собой неустранимый недостаток. Должно быть установлено, что перепланировка противоречит нормативным предписаниям, требует несоразмерных расходов и временных затрат на устранение.
Как узаконить самовольное изменение жилья
Давайте остановимся на этом аспекте более детально. Итак, вы купили квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать, чтобы избежать проблем с законодательством? Ответ на этот вопрос был дан выше: переоформить документы на жилье. Однако вы должны понимать, что все сопутствующие расходы несете вы, а не продавец. Вам будет необходимо собрать следующие документы:
- заявление на изменение конфигурации помещения;
- технический паспорт;
- оригинал и копия договора купли/продажи;
- копия гражданского паспорта лица, на которое оформлена квартира;
- новый план;
- письменное согласие всех членов семьи на перепланировку.
На решение всех этих вопросов у вас будет всего 6 месяцев, поэтому после покупки жилья лучше не откладывать, а сразу приступать к сбору документов, поскольку это занимает достаточно много времени. При этом вы должны хорошо разбираться во всех юридических аспектах. Как говорится, незнание закона не освобождает от ответственности, а в вопросах, связанных с недвижимостью, достаточно много подводных камней. А покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой — это довольно сомнительное предприятие, к которому следует подходить со всей осторожностью. Поэтому будет нелишним предварительно получить консультацию у юристов. Это позволит не только значительно ускорить процесс, но и избежать множества проблем в будущем.
Законодательство и перепланировка в 2019
Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры? Любые переустройства в стенах вашего жилища требуют согласования с БТИ и Жилищной службой. В случае разоблачения безотчетного перепланирования жилья его владелец обязан уплатить штраф (статья 7 пункт 21 КоАП РФ), и далее безоговорочно узаконить ее в БТИ, Жилищной инспекции, либо пройти судебный процесс или привести все в изначальное состояние.
Справка. Статья 7.21. КоАП России «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» указывает, что самовольное переустройство жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1 500 руб. А самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах обойдется собственнику в 2000 – 2500 руб.
По ипотеке
Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой по ипотеке?
Это практически нереальная задача. Банковские учреждения очень тщательно выбирают жилье, на которое выдают кредитные средства. Внимание обращается и на техническое состояние помещения и на законность проведенных перепланировок.
В большинстве случаев квартира в ипотеку является залоговым имуществом.
Поэтому в случае неуплаты заемщиком своего долга, банк может забрать жилье себе.
Как написать
жалобу на незаконную перепланировку квартиры
от соседей?
Образец проекта перепланировки квартиры для согласования можно посмотреть здесь.
Но из этого правила есть и исключение. Некоторые банки идут навстречу своим клиентам и включают в кредитный договор пункт о том, что в ближайшее время узаконивание должно быть проведено. Иногда указываются даже конкретные сроки.
Самым сложным вариантом при продаже квартиры становится наличие запрещенных законом перепланировок.
Практически нереальной станет и продажа жилья.
Даже в ходе судебных разбирательств владельцу помещения не удастся получить разрешение на узаконивание такого обустройства.
Единственным решением суда в таком случае может быть только приказ владельцу квартиры вернуть помещение в прежний вид.
Среди запрещенных видов работ:
Общие детали
Квартиру с незаконной перепланировкой можно купить или продать – в законодательстве нет ограничений в этих случаях, то есть нет такой преграды для отчуждения жилья, как незаконная перепланировка. Если выявится, что работы в квартире были проведены без разрешения, то в свидетельстве о праве собственности указывается запись в пункте обременения – «незаконная перепланировка». Многих она настораживает, но на практике, если все сделано правильно и это не грозит разрушением дома, ничего страшного в этом нет.
При законной перепланировке всегда вносятся изменения в технические документы на недвижимость. Она бывает двух видов: простой и сложной. Первую осуществляют согласно эскизу, который можно разработать самому, отметив на копии плана, например, перегородки, которые планируется снять. На работы по такому эскизу нужно разрешение, но в отличие от проекта, его можно нарисовать самому. Простые работы включают замену перегородок, перенос сантехники и подобное.
Возможные риски
Покупка квартиры с незаконной перепланировкой чревата для покупателя рисками по следующим параметрам:
- можно купить жилье с запрещенными изменениями, которые нельзя никоим образом легализировать (если они обнаружатся госорганами, например, при следующей перепродаже недвижимости, придется возвращать помещение в первоначальный вид);
- перепланировка привела к повреждению здания, угрожает безопасности дома и несущим конструкциям – тогда придется оплатить штраф и привести помещение в первоначальное состояние;
- на покупателя переходит ответственность за внесенные изменения в полной мере.
Как можно легализовать перепланировку
Стороны могут договориться о том, что покупатель передает продавцу часть стоимости квартиры в качестве аванса, а тот, в свою очередь, или проводит узаконивание перепланировки или возвращает все в изначального состояние. Кроме того, покупатель может сам заняться данным вопросом уже после заключения сделки.
Документы для узаконивания перепланировки в квартире:
- Заявление на перепланировку.
- Экспликация и план комнат в квартире.
- Документы, подтверждающие право собственности на жилье.
- Согласие всех совладельцев квартиры, если они есть.
- Техпаспорт на жилье.
- Разрешение от надзорных органов на перепланировку (его нужно получить заранее).
После предоставления всех документов, жилищная инспекция направит к владельцу квартиры специалиста. Он удостоверит несоответствие плана и фактической планировки квартиры, после чего передаст информацию в свою инспекцию. Там согласуют внесенные изменения (если это вообще возможно), после чего появится возможность внести соответствующие изменения в техпаспорт.
Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой реальна, но сравнительно сложна. Опытные специалисты на бесплатной консультации прояснят все основные спорные моменты, заслуживающие внимания.
Кроме того, они же могут выступать в качестве представителей клиента, сопровождая всю сделку от начала и до конца (включая и процедуру узаконивания).
Это помогает исключить практически любые возможные риски и значительно ускоряет процесс.
Что категорически нельзя менять
Некоторые перепланировки запрещены на законодательном уровне, поэтому узаконить их не удастся. Категорически запрещается проводить работы, если они:
- ухудшают условия проживания других жильцов дома;
- превращают помещение в непригодное для жилья;
- нарушают санитарные, строительные и противопожарные правила.
Эта перепланировка не согласуется, при обнаружении владелец обязан восстановить в квартире прежнее состояние. Остальные переделки в планировке, если они не запрещены, позволяются, но следует оформить разрешение. Тогда отпадут сомнения, можно ли с незаконными изменениями конфигурации продать недвижимость.
Штраф за незаконную перепланировку
Правила проведения работ по перепланировке квартиры прописаны в 4 Главе Жилищного кодека.
Под незаконной перепланировкой понимается изменение конфигурации квартиры, которое было произведено без должного согласования или с нарушением действующего проекта перепланировки.