Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры у двух собственников особенности». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Порядок действий при продаже недвижимости 2 собственниками.
Итак, при продаже квартиры, находящейся в законном распоряжении 2 лиц, необходимо:
- Изучить конъюнктуру рынка, определить цену продажи.
- Подать объявление в газеты, на сайты или привлечь риелтора.
- Оговорить с покупателем особенности проведения сделки. Если предполагается заключение разных договоров купли-продажи, необходимо получить письменное согласие содольщика. При нахождении имущества в совместной собственности также потребуется оформление письменного согласия на продажу.
- При необходимости — оформить предварительный договор купли-продажи, добавить сведения о внесении задатка (аванса).
- Оплатить госпошлину за составление основного договора.
- Оформить передаточный акт, смотровой лист.
- Подписать соглашение о продаже и заверить его у нотариуса.
- Получить оплату за квартиру (возможно, по условиям договора сумму можно будет забрать только после оформления перехода права собственности).
- Оплатить госпошлину, подать документы в Росреестр для перерегистрации права собственности.
- Получить выписку из ЕГРН.
Чтобы успешно пройти каждый из этапов, лучше заручиться поддержкой опытного юриста. В большинстве случаев собственники пользуются услугами риелторов, не подозревая, что большинство из них не имеет образования и базы знаний, позволяющих проверить чистоту сделки, дать дельный совет. Поэтому если даже есть желание обратиться к риелтору, то следует внимательно выбирать кандидатуру. Непосредственно при составлении договора не обойтись без юридической поддержки.
Нужен ли нотариус
Договор о продажи общей собственности может составляться в простой письменной или нотариальной форме.
Следует запомнить:
- Если продается квартира, являющаяся объектом совместной собственности, нотариальное заверение договора по закону не требуется.
- При продаже квартиры в долевой собственности договор заверяется в обязательном порядке.
В зависимости от того, является ли заверение добровольным или обязательным, зависит размер госпошлины у нотариуса.
Специфика сделки при продаже квартиры в долевой или совместной собственности
Недвижимость становится объектом собственности нескольких лиц в следующих случаях:
- Приобретение супругами после заключения брака. Такая собственность считается совместной, и по умолчанию супругам принадлежит по половине имущества. Каждый из них может инициировать продажу целой квартиры, но при одном условии — наличие согласия второго собственника на совершение сделки. Подробнее: Покупка квартиры в долевую собственность супругами
- Приватизация. При этом собственниками становятся все участники. Каждого из них наделяют определенной долей имущества, тогда жилье становится долевым, или не наделяют, и квартира становится объектом совместной собственности. Подробнее: Приватизация квартиры, жилья
- Передача по наследству. Наследодатель имеет право оставить недвижимость по завещанию нескольким лицам, а если документ не был составлен при жизни, имущество достается ближайшим родственникам, например — супругу и ребенку. В этом случае наследополучатели становятся содольщиками, обладающими равными частями имущества. Подробнее: Как оформить квартиру в собственность по наследству
- Приобретение по договору долевого участия. Если все содольщики вносили определенную сумму в счет стоимости объекта, каждый из них получит свою часть квартиры. Подробнее: Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности
Как правильно составить договор купли-продажи квартиры от 2 собственников
Договор купли-продажи недвижимости — это документ, согласно которому одна сторона обязуется передать объект (квартиру, земельный участок, дом) в собственность другой. Ценность недвижимости продавец волен обозначить самостоятельно или привлечь для этого специалиста-оценщика.
Соглашение составляется в 3 экземплярах в соответствии с правилами, установленными § 7 ГК РФ. Независимо от того, является ли собственность совместной или долевой, в договоре содержится информация:
- Название договора, место и дата его подписания.
- ФИО одного собственника, если квартира оформлена на него, или обоих содольщиков, их паспортные данные.
- Описание объекта продажи. Необходимо указать, на каком основании продавец приобрел право собственности, детально описать квартиру: на каком этаже расположена, сколько в ней жилых и нежилых комнат, их площадь. Если объект продается 2-мя содольщиками — указать долю каждого в общей собственности.
- Указание стоимости имущества. Необходимо обозначить общую стоимость квартиры и конкретизировать цену имущественных долей каждого из собственников.
- Определить порядок уплаты. В пункте конкретизируется, когда вносится оплата, будет ли это наличный или безналичный расчет, когда передаются деньги — до оформления права собственности или после, нужно ли при этом арендовать банковскую ячейку.
- Определение прав и обязанностей сторон, ответственность за нарушение обязательств.
- Сведения о дееспособности продавца и покупателя.
- Подписи сторон соглашения.
Почему возникает общая собственность?
И самый простой ответ на этот вопрос, конечно же, то, что общая собственность означает, что квартиру купили и оформили на себя несколько человек. Это так, но существуют и другие варианты образования такой собственности.
Имущество в общей собственности может находиться по следующим причинам:
- Покупка двумя людьми;
- Приватизация на несколько человек;
- Унаследование несколькими лицами;
- Покупка в браке.
Во всех этих случаях люди получают имущество не в единоличное пользование и распоряжение, а в общее. Но и здесь существуют разновидности, собственность может быть:
- Долевая (когда доли в квартире строго определены, как правило, равнозначно).
- Совместная (когда никаких долей не выделено, но у квартиры существует два собственника; такое чаще всего случается при приобретении недвижимости в браке, зарегистрированное на одного из супругов).
Стоит заметить, что общую совместную собственность можно сделать долевой. Собственники оформляют договор, где по согласованию выделяют свои доли, и нотариально его заверяют. Доли в квартире можно продать и отдельно, а вот в совместной собственности этого сделать никак нельзя – реализовать можно только полностью всю площадь.
Таким образом, владение и распоряжение квадратными метрами на основе собственности осуществляют два человека, но по разным основаниям. Исходя из этих оснований, формируются и нюансы покупки квартиры у 2-х собственников.
На что обратить внимание при покупке квартиры у двух «совместных» собственников
Такая собственность возникает чаще всего при покупке квартиры супругами в браке. При совместной собственности существует одно свидетельство о собственности, где указано одно лицо. При приобретении квартиры в этом варианте, стоит поинтересоваться о наличии супруга продавца. Ведь если имущество приобретено в браке, то без его согласия осуществить покупку не представляется возможным. А если и представляется, то это будет уже мошенничество.
В таком случае пострадавшее лицо может обратиться в суд, в течение 1 года, с иском, и ему вернут его законные метры. Поэтому, наличие согласия супруга обязательно – в первую очередь в этом должен быть заинтересован покупатель, дабы не остаться у разбитого корыта. Такое согласие должно быть не только получено в письменной форме, но заверено нотариально, что в дальнейшем убережет от вопросов.
При регистрации квартиры в регистрационной палате это согласие обязательно предъявляется.
Продажа квартиры, находящейся в общедолевом владении
Если недвижимое имущество находится в общедолевой собственности, то каждый “дольщик” имеет право распорядиться своей долей по собственному усмотрению (ч. 2 ст. 246 ГК) – продать, завещать, подарить, отдать в залог и др.
Однако в обязательном порядке нужно соблюсти так называемое первостепенное право покупки, особенности в2019 году которого остались прежними.
То есть каждый продавец должен уведомить всех иных “дольщиков” о том, что он намерен продать свою долю (ч. 2 ст. 250 ГК).
Налоговые вычеты
Право получить налоговый вычет в соответствии со ст. 220 НК имеют:
- и продавцы-сособственники;
- и покупатель недвижимости.
Налоговый вычет для покупателя предоставляется в размере понесенных расходов на покупку квартиры, но не более 2 млн. рублей. А это значит, что максимально вернуть можно 260 тыс. рублей.
Вычет для со-собственников предоставляется в размере доходов, полученных каждым из них, от продажи соответствующего жилья, в сумме не более 1 млн. рублей. То есть вернуть из бюджета можно не свыше 130 тыс. (каждому из продавцов).
Именно с целью беспроблемного получения вычетов лучше составлять два ДКП – в отношении каждого из продавцов. Так не возникнет проблем с определением того, какую же сумму получил каждый из них.
Почему возникает общая собственность?
И самый простой ответ на этот вопрос, конечно же, то, что общая собственность означает, что квартиру купили и оформили на себя несколько человек. Это так, но существуют и другие варианты образования такой собственности.
Имущество в общей собственности может находиться по следующим причинам:
- Покупка двумя людьми;
- Приватизация на несколько человек;
- Унаследование несколькими лицами;
- Покупка в браке.
Во всех этих случаях люди получают имущество не в единоличное пользование и распоряжение, а в общее. Но и здесь существуют разновидности, собственность может быть:
- Долевая (когда доли в квартире строго определены, как правило, равнозначно).
- Совместная (когда никаких долей не выделено, но у квартиры существует два собственника; такое чаще всего случается при приобретении недвижимости в браке, зарегистрированное на одного из супругов).
Стоит заметить, что общую совместную собственность можно сделать долевой.
Собственники оформляют договор, где по согласованию выделяют свои доли, и нотариально его заверяют.
Доли в квартире можно продать и отдельно, а вот в совместной собственности этого сделать никак нельзя – реализовать можно только полностью всю площадь.
Виды собственности на квартиру
В пакет документов входит договор социального найма жилья, ордер на квартиру, паспорт помещения, план БТИ, дубликаты квитанций об уплате жилищно-коммунальных услуг за последние три месяца. Также потребуется выписка из домовой книги и справка, содержащая сведения о том, что данное жилье ранее не приватизировалось.
Как избежать рисков при покупке квартиры у двух собственников
Следует отметить, что согласие супруга или супруги на отчуждение квартиры должно быть заверено нотариально, и оно в обязательном порядке потребуется при регистрации недвижимости на нового собственника. Поэтому кто как не покупатель должен был заинтересован в получении разрешения второго из супругов на реализацию квартиры.
В противном случае супруг или супруга, которые согласия на продажу квартиры не давали, в течении года с момента заключения сделки могут потребовать признать в судебном порядке ее недействительной.
Если решение суда будет позитивным – жилплощадь вернется законному ее владельцу.
Если супруги перед бракосочетанием заключили брачный договор, в котором четко обозначено, что квартира находится в собственности одного из них, а второй на нее никаких прав не имеет, то в таком случае без согласия можно обойтись.
Долевая собственность: преимущества и недостатки
Вернуться ○ Факторы риска. Если вы решились на покупку квартиры с несколькими собственниками, будьте готовы к определенным трудностям. В первую очередь, это необходимость установления факта совместной собственности.
Потому что основной риск – это сокрытие данного обстоятельства продавцом. Чтобы убедиться в количестве собственников, нужно заказать выписку из ЕГРП, где будут указаны все юридические владельцы имущества, а также наличие обременений на него.Кроме того, при покупке могут возникнуть трудности, если второй собственник:
- Недоступен (пребывает заграницей либо в местах лишения свободы).
- Является недееспособным (о чем имеется соответствующая справка).
Вернуться ○ Права несовершеннолетних.
Формы владения общей квартирой
Законодательство РФ устанавливает 2 основных формы владения общей квартирой. Это:
- Долевое владение. За каждым сособственником закреплена именно его доля в праве общей долевой собственности на квартиру. Это может быть 1/2, 1/6/ 1/9 доли и т.д. Доли, которыми владеют собственники, указываются в официальных документах на недвижимость (например, в выписке из ЕГРН).
- Совместное владение. За сособственниками документально не закрепляются никакие точные доли. Хозяева владеют, пользуются и распоряжаются квартирой как единым жилым помещением. К совместному имуществу автоматически причисляется имущество, нажитое супругами во время брака. Совместную форму владения всегда можно перевести в долевую форму владения. Для этого совладельцам необходимо либо обратиться в суд, либо составить специальное соглашение о распределении долей в добровольном порядке. Обычно при выделении долей используется принцип равенства (например, каждому из 2 собственников достается по ½ доли). Однако при желании совладельцы могут не следовать этому правилу и установить иные пропорции.
Если собственники владеют квартирой как совместной собственностью
Если доли не разделены между совладельцами, то это – совместная собственность. Обычно понятие «совместной собственности» связывается с понятием «брака». Если супруги приобретают квартиру на момент действительности своего брака, то эта квартира автоматически становится совместно нажитой собственностью. При этом не важно, на чье имя оформлена недвижимость.
Впоследствии такую недвижимость можно продать следующими способами:
- Получить письменное и нотариально заверенное согласие супруга/супруги на проведение сделки.
- Если супруг/супруга не предоставляет своего согласия на продажу, то совместную собственность понадобится переквалифицировать в долевую собственность. После того, как доли будут разграничены, гражданин сможет продать свою часть имущества по всем правилам, характерным для долевой собственности (включая право преимущественной покупки и т.д.).