Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Недействительные сделки по новым правилам». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Оспоримая сделка и ее основания.
Оспоримая сделка – это сделка, которая требует признания ее недействительной в суде при наличии на то веских законных оснований. Оспаривание соглашения предполагает обращение в суд заинтересованной стороны, чьи интересы или права были ущемлены такой сделкой.
К примеру, часто подобный иск в суд подают неучтенные наследники, имеющие право на имущество, распределенное между другими лицами.
В конце такого разбирательства выносится решение суда о признании сделки недействительной или действительной, если в удовлетворении иска все же будет отказано.
Исковое заявление в суд могут подать не только стороны или третьи лица, но и органы местного самоуправления или, к примеру, прокуратура. Если сделка не соответствует требованиям закона, она может быть признана недействительной.
Последствия признания недействительности
Вступит в силу решение суда о признании договора недействительным только через месяц после его оглашения. Именно тогда фактически начнут проявляться последствия недействительности соглашения.
Если сделка признается недействительной, то все обязательства сторон тоже таковыми признаются. В случае, если они уже были исполнены, подлежат аннулированию по решению суда.
Основное последствие признания договора недействительным – двусторонняя реституция, когда обе стороны возвращают друг другу все полученное по сделке или соразмерную денежную компенсацию.
Решение суда будет служить основанием для обратного перехода права собственности на квартиру опять продавцу. При этом, если продавец уже потратил деньги, суд обяжет его возвращать их постепенного, иногда годами. Поэтому для покупателя такие риски оборачиваются не просто быстрой потерей квартиры, но ещё и медленным возвратом своих денежных средств.
Часто встречающиеся случаи признания сделки купли продажи недействительной.
Одно из распространенных условий, при которых договор может признаться недействительным — это существенное изменение обстоятельств, которые были закреплены в момент заключения договора. Например, во время продажи квартиры продавец утверждал, что он является ее единственным собственником и на нее больше никто не претендует, однако, через некоторое время после заключения сделки появляется гражданин, который, оказывается тоже имеет право на эту квартиру, более того он против того, что ее продали. В таком случае в ходе судебного разбирательства сделка признается недействительной.
Бывают случаи, когда мошенники подделывают документы, выступая в роли собственника квартиры, или же подсовывают покупателю поддельную доверенность на квартиру. В этом случае, чем раньше покупатель определит обман, тем лучше. К сожалению, такие недействительные сделки с использованием поддельных документов очень распространены.
Признание сделки купли продажи квартиры недействительной может осуществляться, также на основании признания одной из сторон сделки недееспособной. Если, к примеру, продавец является несовершеннолетним или страдает психическими расстройствами, то никакие сделки с ним не будут считаться действительными. Если несовершеннолетнего определить довольно просто, то с психологическими заболеваниями не все так однозначно. И этим, кстати, мошенники тоже пользуются, проворачивая такие схемы, когда вы уже отдали деньги за квартиру, оказывается, что продавец психически болен, его родственники обращаются суд, предоставляя там соответствующие доказательства, после чего сделка признается недействительной, покупатель должен вернуть квартиру владельцу, и оказывается, что деньги продавец уже вернуть не может ссылаясь, опять же, на свое психическое заболевание.
Поэтому при заключении таких сделок лучше попросить соответствующую справку о психическом здоровье, и лучше что бы такую справку предоставили обе стороны.
Стоит отметить, что недействительные сделки делятся на два вида: ничтожные и оспоримые.
- Ничтожные – сделки, которые изначально являются недействительными, то есть договоры которые были заключены с нарушениями правил заключения подобных сделок.
- Оспоримые – могут считаться недействительными только по решению суда.
Чем раньше вы осознаете ничтожность или недействительность сделки, тем лучше, ведь ГК РФ предусматривает определенные исковые сроки для решения данной проблемы.
Иногда, сделки оспаривают даже на основании, невыгодных условий уже заключенного договора. Правда, что бы суд принял позитивное решение по такому иску, необходимо представить действительно весомые доказательства и убедить суд, что в момент заключения сделки эти невыгодные условия были тщательно завуалированы.
Необходимость регистрации
Кроме того, что договор купли продажи должен быть удостоверен нотариусом, его необходимо зарегистрировать в соответствующих органах. Более того договор может считаться действительным только с момента этой регистрации. Гос. регистрация договора выступает в роли единственного доказательства права собственности нового владельца на квартиру. И только зарегистрированное право собственности может быть оспорено в судебном порядке.
Ничтожные сделки и их виды
- нарушающие закон и посягающие на права 3-х лиц (п.2, ст. 168 ГК РФ);
- противоречащие основам нравственности и правопорядка (ст. 169 ГК России);
- заключенные с недееспособными гражданами (статья 171 Гражданского кодекса России);
- заключенные с малолетними лицами, не достигшими 14-ленего возраста (ст.
172 ГК РФ);
- фиктивные (мнимые) и притворные (ст.170 ГК РФ);
- связанные с реализацией имущества, распоряжение которым ограниченно или запрещено законом (ст. 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отличие оспоримой и ничтожной сделки заключается в том, что к ним применяется разный срок исковой давности.
Если в первом случае это один год, то во втором – 3 года (с возможностью продления до 10 лет).
Куда обращаться
С иском о признании сделки недействительной необходимо обращаться в суд общей юрисдикции. Судебный процесс будет происходить по месту нахождения имущества ( ст. 30 ГК РФ). Поиском доказательств истец занимается самостоятельно, суд может лишь запросить сведения, которые истец не может предоставить ( ст. 56 ГК РФ).
Признание договора купли-продажи недействительным, госпошлина при подаче в суд по которому устанавливается в соответствии со статьей 339.19 НК РФ, связано с правами на имущество. Это сложная процедура, требующая соответствующих знаний и юридической практики.
Пошлина и другие расходы
Иск рассматривается как имущественный, т.к. говорит о праве на имущество. Соответственно сумма госпошлины будет рассчитываться от цены иска. Это процент от цены иска либо фиксированная сумма плюс процент.
Для суммы более 1 000 000 рублей госпошлина оценивается как 13200 + 0,5% от суммы иска.
Варианты признания сделки недействительной
Выделяют два основных варианта решения проблемы. Договор можно признать ничтожным, либо оспорить его в суде (ст.166 ГК РФ). Кроме того, если сделка еще не завершена, можно расторгнуть договор купли-продажи. В контексте данной статьи более актуальными являются два первых варианта.
Можно ли оспорить договор, сделку купли продажи квартиры
Оспоримая сделка предполагает обращение в суд с целью признания договора недействительным. Для этого необходимы серьезные основания. В результате судебного заседания принимается окончательное решение, будет ли договор признан недействительным или, наоборот, он продолжит считаться действительным. Огромное значение имеет именно основание.
Кто может оспорить сделку
Оспорить сделку может любой человек (или организация) чьи права были нарушены или не были учтены. Это могут быть как родственники продавца, так и сторонние лица или даже организации. Так, пример, оспорить сделку может прокуратура или органы опеки. Конкретного перечня нет, многое зависит от сложившейся ситуации.
В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры
Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключение составляют ситуации, при которых заинтересованное лицо, обращающееся в суд, просто ранее не имело всей необходимой информации или физически не имело возможности обратиться в суд.
А вот признать договор ничтожным можно в срок до 3-х лет, с момента заключения договора. Причем, в отдельных случаях этот срок может быть увеличен до 10 лет.