Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Как узнать ребенок собственник или просто прописан.
Самая сложная процедура оформления, если квартира находится в собственности ребенка. Для получения разрешения от опеки нужно предоставить максимально полные сведения о покупаемом недвижимом объекте, и документацию, подтверждающую законность заключаемого соглашения.
Особенности сделки
Продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок, можно без разрешения, но появляется другая проблема – процесс снятия регистрации.
В 2020 году снять регистрацию ребёнка в квартире, где он был прописан, без проведения регистрации в другом доме нельзя.
При повторной регистрации берутся во внимание особенности прописки ребёнка, так они должны быть оформлены только с родителями, с 14 лет – с родственниками, но не обязательно с опекунами или одним из них.
Кто имеет право продавать?
Интересы несовершеннолетнего при продаже квартиры до достижения 14-ти лет представляют его родители или назначенные опекуны. Они наделены правом продавать жилье, имея все необходимые для этого разрешения. Загвоздка только в том, что до продажи квартиры необходимо оповестить попечительскую организацию и получить от нее официальное разрешение.
Права несовершеннолетних
Конституция и Семейный кодекс гарантирует детям право на жилье.
При этом каждый гражданин, проживающий на российской территории, должен иметь регистрацию по месту своего жительства (или временного проживания). Законодательство содержит один нюанс в отношении несовершеннолетних: дети в возрасте до 14 лет могут быть прописаны исключительно совместно с одним из родителей или с опекуном.
Т.е. зарегистрировать ребенка в квартиру его бабушки или другого близкого родственника, если там нет прописки у мамы или папы нельзя. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то допускается его прописка отдельно от родителей.
Этапы заключения сделки купли-продажи
Сделка купли-продажи с прописанным несовершеннолетним предполагает прохождение следующих этапов.
Для этого родители должны принести в органы опеки:
- Паспорт.
- Свидетельство о рождении детей до 14 лет.
- Выписку из ЕГРН, технический/кадастровый паспорт в отношении продаваемой и покупаемой квартиры.
- Выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета по новому месту жительства.
На основании их рассмотрения им будет предоставлено письменное согласие на сделку или отказ в ее заключении. При положительном вердикте родителям остается принести в опеку после сделки документы, подтверждающие выделение эквивалентной доли ребенку в новой квартире.
Определение понятий
До 18 лет все права ребенка защищаются Гражданским Кодексом. Именно в нем прописано такое понятие, как совершеннолетний и малолетний. В первом случае определение обозначает лиц, которым еще не исполнилось 18 лет, второй – лица до 14 лет. Такие понятия прописаны в Гражданском Кодексе ст.26, 28 и 37 и Семейном кодексе ст.60. Человек с 14 до 18 лет признается законом частично дееспособными, а все, кто младше – недееспособными.
Условия
Перед продажей родители обязаны выполнить ряд требований, которые обеспечат защиту ребенка. Если малыш просто прописан, то сама процедура намного упрощается. Но совсем другой вариант, когда ребенок является собственником или над ним взято попечительство. В этом случае государство максимально старается защитить права ребенка.
Для выполнения этих условий родители обязаны:
- приобретаемая часть должна быть не меньше той, которая продалась – если на ребенка было расписано 7кв. м., то и в новой жилплощади должно оставаться такое же соотношение;
- возле нового жилья должна быть развита инфраструктура, в частности, наличие школы и детского сада;
- ребенка выписывают из конкретного места и прописывают в конкретную квартиру – он не может «зависнуть» в воздухе (снятие с учета проводиться только после предоставления договора о новой покупке);
- выписка несовершеннолетнего проводится одновременно с родителями;
- после покупки новой жилплощади владельцы имеют только одну неделю, чтобы провести регистрацию — иначе может грозить штраф;
- если родители не проживают вместе или в разводе, и при этом второй супруг не лишен родительских прав, то от него потребуется письменное согласие на прописку.
Разрешение органов опеки
Принимая решения, органы опеки всегда ориентируются на то, чтобы улучшить условия проживания ребенка. Они ни в коем случае не допустят ущемления его прав при отчуждении собственности. То есть, если идет продажа квартиры в семье из трех человек, то квадратуру условно делят на 3.
Приобретаемая часть должна соответствовать размерам и условиям проданной. Если же ребенку есть, где жить, но квартира все равно продается, то денежный эквивалент кладется в банк на индивидуальный счет (до 18 лет).
Отдельного рассмотрения требуют случаи, когда семья не планирует сразу покупать новое жилье. В этом случае органы опеки потребуют доказательства и будут задавать много вопросов, из-за чего весь процесс может существенно затянуться.
Если же деньги за вырученную квартиру уже имеются на руках, то родителям можно просто их положить на счет в банк. Тут органы опеки будут уверены в том, что ребенок в будущем сможет распорядиться своими финансами.
Чтобы ООП дали разрешение на куплю-продажу, им нужно предоставить определенный перечень документов, которые подтвердят равноценность сделки. То есть ребенок не будет ущемлен в своих правах.
Но стоит понимать, что в каждой ситуации будет свой подход, и хоть органы опеки зачастую идут на встречу, каждая ситуация индивидуальна. Поэтому еще в начале сделки лучше всего обратиться в эту инстанцию и получить конкретный список документов, который понадобится.
О прописке и доли несовершеннолетнего
Говоря о том, как продать квартиру, если прописан ребенок, прежде всего, нужно разобраться в том, есть у него права на жилище или нет. Сначала рассмотрим ситуацию, когда малыш только прописан в доме, однако не является владельцем. В подобном случае не потребуется получить разрешение у органов опеки и попечительства. Однако нужно будет заранее предусмотреть тот вопрос, где после купли-продажи зарегистрировать ребёнка.
Как выписать ребенка из квартиры?
Если у ребёнка нет никаких прав на собственность, то есть, он не считается собственником, то тогда понадобится только выписать его. После этого можно будет продавать жилище в обычном порядке. Но нужно помнить, что нельзя несовершеннолетнего выписать в никуда. Обязательно нужно ему предоставить прописку в другом доме, причём вместе с родителями или опекунами.
Исключение составляет лишь тот случай, если ребёнку уже есть 14 лет. Тогда можно иметь прописку у близких родственников, к примеру, у бабушек и дедушек, сестёр или братьев и других. И фактический адрес обязательно должен быть в паспорте.
В большинстве случаев выписка осуществляется в добровольном порядке. Заявление о снятии регистрации у малышей должны подавать родители. А вот подростки, которым уже есть 13 лет, обязаны самостоятельно отправлять заявку. Причём возможен такой вариант, что старая прописка автоматически снимется, если несовершеннолетнего зарегистрируют по новому адресу. Но можно и сначала снять с учёта, а уже потом оформлять по другому месту.
Требующиеся документы:
- Свидетельство о рождении ребёнка или же его паспорт (зависит от возраста).
- Заполненное заявление об удалении прописки или о перерегистрации.
- Согласие от второго родителя, если они не вместе живут.
- Разрешение на снятие с учёта от родителей или опекунов.
- Бумаги, которые доказывают вселение. Нужны при перерегистрации по новому месту.
Права детей на жильё
- Если Вы покупаете квартиру в рассрочку, одновременно продавая все квартиры в собственности;
- Если сделка является продажей и дарением одновременно;
- Если новая недвижимость — это строящийся объект (в таком случае права владения ещё нет);
- Если приобретаемое жилище существенно меньше по квадратуре реализуемого;
- Если в приобретаемом жилище не достаёт какого-либо удобства, коммуникации;
- Если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует.
Такой порядок процедуры необходим, пока ребёнок не достигнет дееспособного возраста. Он наступает при достижении совершеннолетия в 18 лет, когда он является полноправным гражданином и имеет право на самостоятельные сделки.
Иногда разрешается открыть счёт на имя ребёнка и внести на него деньги, полученные после продажи его доли. Этим счётом можно пользоваться только при достижении совершеннолетия.
Органы опеки охотнее выдадут одобрение, если будет доказано улучшение условий проживания ребёнка в новой квартире. Отличным дополнением будет подтверждение улучшения качества жизни ребёнка:
- хорошая экологическая обстановка;
- улучшение инфраструктуры возле нового места жительства;
- способствующие нормальному развитию климатические условия;
- наличие более высокооплачиваемой работы для родителей.
Детям до 14 лет
В этом случае вся процедура оформления вменяется законному представителю, без участия малолетнего покупателя. Он самостоятельно, или при участии компании, работающей на рынке недвижимости, выбирает объект, проверяет потенциальную сделку на чистоту и составляет договор.
Если заключается предварительный договор купли-продажи, то представитель может заключать его от своего имени, выступая стороной ПДКП. Но в положениях об условии купли-продажи должно быть внесено, что покупка квартиры осуществляется на ребёнка, с указанием его фамилии, имени и отчества. Задаток, залог или аванс так же уплачивается уполномоченным лицом, им же, получается расписка от продавца.
Реализация приватизированной недвижимости, где на момент приватизации был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, также предусматривает обязательное согласие органов опеки и попечительства. При этом все члены семьи получают равнозначные доли в приватизированном имуществе.
Допустим обмен приватизированной квартиры на равноценное по площади и условиям проживания недвижимое имущество. При этом доля ребенка во вновь приобретаемой квартире не может быть меньше доли в реализованном имуществе. В случаях, когда квадратура приобретаемой квартиры сравнительно меньше реализуемой, доля несовершеннолетнего лица должна быть увеличена пропорционально прежней доли.
Законодательство допускает возможность дарения выделенной доли или всей квартиры лицам, не достигшим совершеннолетия. Главным отличием здесь является тот факт, что от имени ребенка договор дарения подписывается законным представителем, который и дает согласие на принятие дара.
Как и все другие сделки с недвижимостью, все договора в обязательной форме должны быть заверены нотариально и зарегистрированы в государственной регистрационной службе. Все налоговые и государственные сборы, связанные с такими сделками оплачиваются законными представителями.
Отвечает специалист.