Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, жилье, купленное на материнский капитал». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Шаг 4. Собрать документы для продажи квартиры.
Получив согласие органов опеки на сделку, необходимо подготовить пакет документов для заключения договора купли-продажи. В нотариальную контору предоставляются:
- паспорта сторон сделки, свидетельство о рождении (паспорт) несовершеннолетнего;
- если интересы ребенка представляет опекун — документы, удостоверяющие его право действовать вместо несовершеннолетнего;
- справка о составе семьи;
- разрешение ООП на отчуждение имущества ребенка;
- договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРН о праве собственности или соответствующее свидетельство;
- кадастровый паспорт;
- передаточный акт;
- выписка из лицевого счета и квитанция об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- договор задатка или аванса;
- договор об аренде банковской ячейки;
- нотариально заверенная доверенность, если интересы продавца представляет третье лицо;
- справка о психическом состоянии здоровья продавца.
Иногда для проверки чистоты сделки покупатели запрашивают иные документы. Лучше пойти навстречу и доказать законность купли-продажи.
Сроки продажи
Найдя покупателя квартиры, следует его заранее предупредить, что оформление займет больше времени, чем предполагается. Чтобы не «спугнуть» потенциального нового собственника, необходимо разъяснить, что квартира была приобретена с использованием материнского капитала, и утверждение продажи в органах опеки — дополнительная мера для защиты интересов ребенка. Без данной процедуры сделка будет незаконна, и лучше подождать 2-3 недели, чем подписать договор без соблюдения правил.
Поскольку продажа предполагает одновременное проведение сделки по приобретению альтернативной недвижимости, следует также внести ясность во взаимоотношения с продавцом жилья. Придется объяснить причину длительности сделки, необходимость подписания предварительного договора купли-продажи. Владельцу нового жилья также придется предоставить копии правоустанавливающей и технической документации, которая послужит доказательством, что новая квартира не меньше и не хуже продаваемой.
Для покупателя
Серьезный риск возникает в следующей ситуации. Объект приобретен продавцом частично за денежные накопления, частично – с привлечением заемных средств. В договоре на приобретение указан только один владелец. В дальнейшем для погашения займа семья использовала материнский капитал. Доли не выделены, потому что ипотечные обременения не сняты. Сделка, в которой нарушены права детей, может быть оспорена ими в течение трех лет после достижения совершеннолетия. Покупатель может благополучно и долго прожить в квартире, прежде чем получит повестку в суд.
Исключить риск полностью нельзя, но можно принять следующие меры для его минимизации:
- Потребовать у предполагаемого продавца и внимательно изучить договор, по которому продаваемое жилье было куплено. Он может содержать условие о частичной оплате ипотеки средствами материнского капитала. В этом случае следует вести переговоры о том, как при продаже будут обеспечены интересы детей и есть ли разрешение на продажу органа опеки.
- Также следует обратить внимание на оригинал свидетельства о государственной регистрации права, на обороте которого проставляются отметки об обременениях. При наличии такой отметки следует попросить кредитные документы. В них также может присутствовать упоминание об участии материнского капитала.
- Нужно попросить у продавца общегражданский паспорт, в котором могут присутствовать штамп о заключении брака и сведения о наличии детей. Если жилье куплено после рождения детей и заключения брака, то следует привлечь к переговорам супругу или супруга, в том числе и бывшего, спросить об участии в сделке детей.
Если продавец неохотно обсуждает указанные моменты, уклоняется от ответов на вопросы предполагаемого покупателя, отказывается показать требуемые документы, от покупки жилья лучше отказаться и поискать другие варианты.
Информация об использовании маткапитала
Наличие или отсутствие подобной информации зависит от условий приобретения недвижимости.
- При прямой покупке соответствующие сведения присутствуют в тексте договора.
- При использовании в качестве первоначального взноса – вносятся в текст договора об ипотеке.
- При погашении долга – четкие указания на участие маткапитала отсутствуют.
- Строительство или реконструкция – аналогично.
Так как закон не требует обязательного указания подобной информации, то очевидно, что в ряде случаев она для покупателя недоступна.
Сбор документов
Для продажи квартиры без выделения долей детям, необходимо иметь следующий пакет документов:
- паспорта всех собственников (супругов);
- согласие второго супруга на сделку;
- старый договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРН;
- справка об отсутствии задолженности по ЖКУ;
- техпаспорт объекта недвижимости;
- выписка из домовой книги.
Согласие на сделку
Если на момент продажи квартиры, купленной на материнский сертификат, малолетнему ребенку не исполнилось 14 лет, то от его имени вправе действовать родители, официальные опекуны или законные усыновители.
Если же ребенок уже достиг четырнадцатилетнего возраста, то он должен обязательно присутствовать и участвовать в совершении продажи. В таком случае понадобится письменное согласие родителей. В органы опеки помимо заявления и всех документов, касающихся продаваемой квартиры, необходимо также предоставить бумаги на покупаемую новую недвижимость.
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей
В общем случае без выделения долей продать квартиру, при оплате покупки которой использовался материнский капитал, законным способом не выйдет. Такую сделку органы опеки точно не одобрят. Детям обязательно должны быть выделены доли не меньше, чем в старой квартире.
Исключение может быть сделано только в случае, если совершение сделки без выделения долей является следствием крайней необходимости. Но реализовать такую возможность на практике весьма непросто, на заявителя возлагается бремя сбора доказательств, касающихся целесообразности отчуждения жилья без выделения долей и распоряжения финансами.
Если родителям все-таки удалось убедить органы опеки в своей правоте, то в отношении их может быть предоставлена отсрочка на оформление долей на несовершеннолетних членов семьи продолжительностью 6 месяцев. Она дается при выполнении следующих условий:
- соответствующий документ был заверен нотариусом;
- в его содержательную часть включено обязательство выделить несовершеннолетним детям положенные им доли не позже, чем через 6 месяцев с момента оформления бумаги;
- требуется одобрение документа со стороны органов по опеке и попечительству.
Если по истечении установленного периода отсрочки (6 месяцев) причитающиеся детям обязательные доли так и не будут выделены, против родителей могут завести уголовное дело по обвинению в мошенничестве с финансовыми средствами государства.
Просто так реализовать приобретенную за счет материнского сертификата квартиру нельзя. Лишь в исключительных жизненных ситуациях органы опеки могут разрешить совершение таких действий, отсрочив выделение долей детям на полгода.
Главные условия использования
Использование жилья, купленного по ипотечному кредиту и материнскому капиталу, имеет свои особенности и нюансы. Так как совладельцами такой недвижимости являются несовершеннолетние граждане, то любые операции проводятся строго законными представителями этих детей: родители, опекуны и усыновители.
Кроме того, продажа либо обмен жилья с материнским капиталом, имеет ряд условий:
- сделки происходят только после получения разрешения отдела опеки;
- дети после продажи либо обмена должны быть обеспечены лучшим или равноценным имуществом;
- решение отделом опеки принимается в течение 15 дней;
- целесообразность местоположения нового приобретаемого жилья.
К примеру, если родители решили продать квартиру в городе и купить дом в селе, то у органов опеки может возникнуть вопрос: чем мотивировано такое решение? Ведь ребёнок нуждается в нормальном образовании, которого нет в селе, и прочих городских привилегиях.
Отдел опеки может дать добро на изменение жилья в худшую сторону лишь в некоторых случаях:
- ребёнку необходимо дорогостоящее лечение;
- медицинские показания (к примеру, смена экологии по причине аллергии);
- платное обучение в другом городе.
Также органы опеки могут дать разрешение на продажу жилья без обязательного приобретения новой квартиры, но подобное возможно лишь в случаях, если:
- семья переезжает в другой регион страны;
- переселение в другую страну на ПМЖ (постоянное место жительства);
- покупка квартиры в новом строящемся доме.
Что касательно последнего, то разрешение на продажу выдаётся только тогда, когда строительство находится на стадии завершения. Кроме того, все несовершеннолетние дети до переезда должны получить регистрацию в другой квартире, к примеру, у бабушки с дедушкой.
Каким образом продать квартиру с материнским капиталом
Купленная квартира за средства государственной помощи, которая выдаётся молодым родителям после рождения второго или последующего ребёнка, всегда оформляется в собственность на всех членов семьи. Поэтому такая недвижимость всегда имеет хотя бы одного несовершеннолетнего собственника.
Любые сделки с такими квартирами происходят под наблюдением органов опеки, так как именно они защищают права детей до достижения совершеннолетия. Поэтому для продажи жилья, приобретённого за счёт материнского капитала, необходимо получить разрешение от соответствующих инстанций.
Для получения разрешения на манипуляции с квартирой, необходимо предоставить в опеку следующие документы:
- справка о составе семьи;
- выписка из домовой книги (наличие зарегистрированных в квартире жителей);
- заявление от обоих родителей на получение разрешения продать недвижимость (дети старше 14 лет пишут заявление самостоятельно);
- письменное согласие на продажу всех совладельцев, достигших 10-летнего возраста;
- паспорта совершеннолетних собственников и свидетельства о рождении детей младше 16 лет.
Кроме того, необходимо предоставить к рассмотрению всю информацию как по продаваемой, так и покупаемой квартире.
Для этого понадобятся:
- документы на права собственности;
- поэтажный план недвижимостей;
- акты касательно жилых условий;
- финансовые выписки из лицевых счетов;
- оценочная стоимость из БТИ.
Зачем необходимо обращаться в службу опеки
По закону, если вы покупаете жилье с использованием государственных средств, которые выдаются при рождении второго ребенка, необходимо выделить детям долю в данном объекте. Стоит отметить, что нормативно-правовые акты не указывают размер доли. Он может составлять 1/100, а может любое другое значение. Однако необходимо помнить, что родители тоже обязаны быть собственниками, поэтому чаще всего разделение происходит по 25% каждому.
После покупки жилья, родители обязаны подать документы в Росреестр или МФЦ для выделения долей детям на основании обязательства, которое составлялось перед приобретением. Если этого не сделать, то вас могут обязать вернуть в государственный бюджет предоставленные деньги.
Если жилье находится в обременении
Сегодня достаточно часто продают квартиры, которые находятся в обременении в силу ипотеки. Они стоят на рынке дешевле. К полному пакету документов требуется приложить дополнительно обязательство по погашению задолженности перед банком после получения денег на руки. Однако есть несколько способов взаиморасчетов, а именно:
- Покупатель сам погашает ипотеку, а остаток передает продавцу.
- Покупатель передает деньги продавцу, а он закрывает ипотеку.
- Финансовые обязательства перекладываются на нового владельца жилья путем переоформления договора.