Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Как оформить договор на продажу.
Наиболее типичная ситуация — продажа квартиры в ипотеке. Жилье может быть первичным (когда продается квартира в новостройке) или вторичным. В любом случае в тексте указывается способ оплаты: по частям или единым платежом. Формулировки выглядят так:
- «… расчет производится после подписания Основного договора и государственной регистрации перехода права собственности»;
- «… настоящим договором предусмотрено поэтапное внесение оплаты…» и далее — описание этапов с указанием сроков, сумм;
- «расчет производится с рассрочкой платежа…» с уточнением сроков перечисления суммы.
Если деньги вносятся до момента подписания договора, то для Продавца нет рисков неполучения средств. Если же оплата производится после подписания договора или даже госрегистрации перехода права собственности, необходимо принять меры по обеспечению обязательств. Одна из таких мер — обременение имущества одним из способов:
- В силу закона. О внесении залога ставится пометка на договоре, и регистратор вносит запись о залоге в ЕГРН.
- Согласно договоренности между сторонами.
Ипотечная недвижимость, указанная в договоре, будет находиться одновременно в залоге у 2 субъектов:
- Банка, поскольку ипотека на момент оформления права собственности до конца не погашена.
- Продавца, поскольку Покупатель еще не рассчитался за недвижимость.
Можно ли продать квартиру с обременением
Реально продать квартиру можно только с обременением по ипотеке. В случае с вариантами ренты и аренды единственным способом является расторжение договоров или окончание их действия, что автоматически предполагает снятие обременения. Арест также намного проще снять и продавать жилье на общих основаниях, чем пытаться добиться разрешения на продажу арестованной квартиры.
Таким образом, продать жилье с обременением можно, но при условии, что тип обременения это допускает. В случае с банком важным моментом является лишь факт получения финансовой организацией дохода. Таким образом, если покупатель и продавец согласятся на подобную схему, банк может предложить перенести обязательства продавца на покупателя.
Нужно учитывать, что банк будет тщательно проверять покупателя, практически так же, как продавца, когда ему выдавался ипотечный кредит. И если с продавцом были проблемы (например, несвоевременное погашение долга), а финансовое состояние покупателя достаточно стабильное, то банк согласится на такой «обмен».
Пример: Предположим, что есть квартира, которую господин «А» купил в ипотеку за 3 миллиона рублей. Впоследствии он захотел сменить жилье на более дешевое, да и с работой начались проблемы, из-за чего совершать платежи в полном объеме он уже не мог. «А» находит господина «Б», который согласен купить его жилье за 2 миллиона рублей, но денег в полном объеме у «Б» нет, зато есть стабильный доход и желание регулярно, точно в срок, погашать кредит. В такой ситуации «А» и «Б» посещают банк, обсуждают условия и сам факт возможности перевода долга на другого человека с одновременным переоформлением права собственности. Если банк соглашается, то квартира фактически считается проданной. «А» избавляется от долга, «Б» обязуется выплачивать кредит и дальше.
Документы
Для подобной сделки нужно подготовить следующие документы:
- Паспорта покупателя и продавца.
- Договора кредита и залога.
- Договор купли-продажи.
- Выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире.
- Справка из управляющей компании о наличии/отсутствии задолженности по квартплате.
- Техпаспорт на квартиру.
- Выписка из ЕГРН.
Как выписать граждан после продажи квартиры
Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.
Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:
- отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
- систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
- систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.
В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.
Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.
Для этого необходимо выполнить следующие действия:
- предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
- направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
- обратиться в суд за защитой прав собственника.
Способы продажи и покупки обремененной недвижимости
Обремененная недвижимость может продаваться и покупаться, но при наличии согласия на это кредитора и при условии погашения ипотеки.
У продавца жилища, находящегося под обременением, есть несколько вариантов:
- Продать квартиру, выплатив кредитору оставшуюся сумму долга по ипотеке.
- Продать жилье новому покупателю, за счет денег которого обременение будет снято.
- Продать жилище, переоформив кредитный договор на покупателя.
Покупка квартиры новым собственником не снимает обременения с нее. Новый владелец недвижимости берет на себя долг прежнего покупателя перед банком.
Возможные риски при сделках с обремененной недвижимостью
Основные риски при указанных следках заключаются в:
- необходимости у покупателей оплачивать стоимость жилья, не принадлежащего в полной мере продавцу;
- отсутствие гарантий одобрения сделки банком;
- возможном обременении жилища рентой;
- возможном использовании жилья арендаторами по арендному договору;
- возможном наложении ареста на жилище.
В первом случае продавцу с покупателем рекомендуется заключить предварительный договор. По нему покупатель оплачивает стоимость обремененной квартиры. После получения им документов на собственность заключается договор купли. Продавец может отказаться от сделки, и покупатель рискует столкнуться с необходимостью оспаривать это решение через судебный орган.
Рентодатель не сможет продать жилье, обремененное рентой. Ему требуется разрешение ее получателя. Покупатель такой квартиры имеет риск ее лишиться. Суды указывают, что это незаконная сделка.
Продажа и покупка арендованных квартир может не состояться по нескольким причинам:
- если квартиранты пропишут в ней несовершеннолетнего;
- если договор найма заключен на долгий период и нет серьезных оснований для его расторжения.
При наложении на недвижимость ареста, ее нельзя будет продать. Любая сделка с ней будет аннулирована.
Процедура снятия обременения
Обременение снимается через обращение продавца в банк. В спорных случаях добиться снятия залога можно в судебном порядке.
Процедура снятия обременения с недвижимости проходит этапы:
- Обращение продавца в банк с просьбой снять обременение одним из возможных вариантов.
- При согласии банка им делается отметка в закладной о том, что долг погашен.
- Продавец с покупателем подают заявление и пакет документов в Росреестр.
- Росреестр снимает обременения в 3-дневный срок.
Сделка с квартирой, где прописан несовершеннолетний ребенок
Особое внимание уделить надо сделке с квартирой, где обременение — прописанный несовершеннолетний ребенок.
Родители должны уведомить Орган опеки и попечительства (ООП) о сделке и получить разрешение на выписку ребенка в связи с переездом в лучшие условия для проживания. Покупателю стоит удостовериться, что такое разрешение имеется. Если несовершеннолетний — собственник доли в квартире, то на него должен быть открыт отдельный счет в банке РФ. Покупатель перечисляет средства за долю ребенка именно туда. Как быть с этими деньгами — дело родителей.
Граждане, имеющие право на пожизненное проживание
Иногда снять человека с регистрационного учета законодательно невозможно без его доброй воли, даже если он и не собственник проданной квартиры.
- Во время проведения приватизации человек отказался от своей доли в письменной форме, но остался прописан в квартире. Очень распространенная ситуация: старший сын проживает у гражданской жены, но прописан у родителей. Право на свою долю передал маме. Мама по завещанию все отписала младшему сыну. Последний и есть продавец. Выписываться добровольно брату некуда, своего жилья у него нет. В любой момент он может явиться «домой», и не важно, что у дома новый собственник.
- Отчим или иной член семьи, имеющий право пользоваться квартирой до конца своей жизни по завещанию умершего собственника квартиры, например, матери (завещательный отказ).
- Несовершеннолетних сирот, имеющих прописку в квартире, легче усыновить, чем выселить. Тут и добровольный отказ не поможет. Такую квартиру ни продавать, ни покупать не стоит, если нет возможности предоставить ребенку иное жилье, в котором условия проживания не хуже. Это касается и инвалидов.
- На год после продажи квартиры могут задержаться бывшие члены семьи продавца, например, супруга. Нет у нее возможности выехать: нет иного жилья в собственности и нет денег снять что-то в аренду. Суд готов будет отсрочить ее выселение и выписку для решения материальных проблем, но не больше, чем на год.
Какое бывает обременение?
Вкратце, обременением называют определенные условия, в той или иной мере налагающие на собственника жилья ограничения по распоряжению принадлежащим ему имуществом.
Обременения бывают различных видов, но если они имеются, то сведения о каждом из них отмечаются в свидетельстве о праве собственности.
Основные виды обременений:
Перечислены в ФЗ №122 от 21.07.97г «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». К ним относятся:
- ипотека;
- аренда;
- доверительное управление;
- арест;
- сервитут (в основном относится к земельным участкам).
К обременению относится и одно из следующих условий:
- наличие несовершеннолетних собственников;
- наличие недееспособных собственников;
- заключенный договор пожизненной ренты;
- и др.
Но, несмотря на наличие этих условий, продажа с обременением возможна. Федеральный закон №122 прописывает, что все права на недвижимость должны быть обязательно зарегистрированы в Госреестре. Это относится и к обременениям – они в обязательном порядке подлежать госрегистрации, в противном случае – они незаконны. Сведения специального Госреестра о правах собственности и обременениях на квартиру являются общедоступными, что позволяет любому лицу, желающему приобрести квартиру, сделать запрос в соответствующий орган госрегистрации и узнать необходимую информацию о приобретаемом объекте.
Как продать квартиру с обременением ипотекой
Если речь идет о квартире, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, то возникает вопрос, можно ли продать квартиру с обременением ипотекой? Да, но для этого необходимо получить согласие банка – залогодержателя. Получить согласие банка обычно не составляет особой сложности, так как банкам, в принципе, не столь важно, кто будет возвращать им деньги.
Схемы развития в данном случае могут быть разными:
- Покупатель берет на себя обязательства далее выплачивать кредит, а продавцу возмещает определенную сумму – компенсацию уж внесенных по займу денежных средств.
- Покупатель оплачивает квартиру двумя частями: одна идет банку для погашения остатка по ипотечному займу, другая – продавцу.
- Передача денег от покупателя продавцу может происходить и следующим образом: первая часть (равна долгу по ипотеке) отдается сразу, а оставшуюся часть выплачивают после того, как продавцом погасится кредит и снимется залог. В этом варианте не требуется согласия банка, но возможен он только в случае, если кредитный договор предусматривает досрочное погашение займа.
Вышеописанные варианты могут быть применимы не только если залогодержателем выступает банк. Это может быть юридическое или физическое лицо (в регистрирующих органах в любом случае фиксируется имеющееся обременение, а продать квартиру с обременением ипотекой можно только с разрешения залогодержателя).
Как продать квартиру с обременением долей?
Если продаваемая квартира – с обременением долей, потребуется получить согласие остальных собственников квартиры. Законопорядок в данном случае предписывает, что если остальные собственники согласие на продажу не дали, продавец должен предложить купить квартиру в первую очередь им, причем по цене не выше, чем назначена намеченному покупателю.
Досрочная оплата ипотеки покупателем
Способ предполагает внесение задатка от покупателя для погашения ссудной задолженности с дальнейшим снятием обременения. Остаток средств продавцу перечисляется после перехода права собственности.
Важно! При отсутствии нотариального заверения, владелец квартиры может отказаться от сделки, не вернув задаток, поэтому второй стороне необходимо защитить свои интересы.
Продажа жилья вместе с ипотечным долгом
Схема, предполагающая передачу прав собственности на квартиру вместе с кредитными обязательствами. Подходит тем, у кого недостаточно средств на покупку жилья .
Продать дом/квартиру в ипотеке с долгами довольно сложно, поэтому сделка оформляется агентствами недвижимости, аккредитованных банком.