Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Образец заполнения договора купли-продажи квартиры с обременением». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Какие могут быть обременения .
Обременение представляет собой наличие условий, ограничивающих права лица на владение, пользование или распоряжение находящимся у него в собственности имуществом. Обременение также выражается в несении собственником определенных обязанностей по отношению к третьим лицам, которые имеют законные права на имущество. При этом, как правило, смена владельца имущества не предполагает изменения или прекращения обременения.
Обременения можно классифицировать по следующим основаниям возникновения:
- в соответствии с положениями закона или в рамках соглашения сторон;
- согласно желанию владельца имущества или против его воли.
Различают следующие виды обременений:
- аренда имущества;
ВАЖНО! Поскольку не требуется госрегистрация договоров на срок менее 1 года, обременение объекта недвижимости таким договором тоже не фиксируется в ЕГРН (постановление ФАС МО от 09.04.2014 по делу № А40-167775/12-7-1628)
- сервитут;
- арест имущества;
- рента;
- наличие в квартире прописанных в ней граждан;
- владение лицом, не достигшим 18 лет, или недееспособным лицом долей в праве собственности на недвижимость;
- необходимость получения согласия супруга собственника имущества при его продаже;
- залог.
Регистрация сделки
Важно! Говоря о госрегистрации, следует различать:
- госрегистрацию договора;
- госрегистрацию перехода права собственности на объект недвижимости;
- госрегистрацию самого обременения.
Договор подлежит регистрации, когда это прямо прописано в законе. Например, собственник заложенного имущества подает на регистрацию договор ипотеки (см. ст. 10 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ). В случае продажи заложенного объекта повторно регистрировать договор уже не нужно.
Обратите внимание! Регистрация самого обременения происходит при регистрации права собственности покупателя на купленное имущество.
Регистрации подлежат такие обременения, как:
- ипотека;
- аренда;
- сервитут;
- доверительное управление;
- наем жилого помещения и т. д.
О правилах регистрации обременений можно узнать подробнее, прочитав нашу статью «Что значит государственная регистрация ограничения прав?».
***
Таким образом, при подписании договора купли-продажи с обременением владелец имущества обязан уведомить приобретателя о наличии обременения и либо получить его согласие на покупку имущества с обременением, либо осуществить действия по прекращению обременения до продажи. В противном случае неуведомление покупателя дает ему право требовать снижения стоимости имущества или отказаться от заключения договора.
Задаток и аванс
Задатоквключается в ПДКП, чтобы скрепить предварительную договоренность финансово. Суть задатка следующая:
- Покупатель в подтверждение серьезности своих намерений передает продавцу заранее оговоренную сумму. При заключении основной сделки эта сумма засчитывается в оплату квартиры.
- Если в будущем покупатель отказывается заключить сделку, деньги, переданные в задаток, ему не возвращаются.
- Если же продавец отказывается от сделки, то он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере.
Не путайте задаток с авансом, это далеко не равнозначные понятия.
Аванс – это просто первый платеж. Он не защищен законом, как задаток. Если сделка сорвется, аванс нужно будет вернуть.
Сделка может заключаться и без задатка, и без аванса.
Важно, какая формулировка использована в тексте. Условие о задатке формулируется как в этом шаблоне:
«В обеспечение заключения основного договора купли-продажи Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей.
Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку.
На что еще обратить внимание?
Если основная сделка должна быть удостоверена нотариально, то и предварительная тоже подлежит нотариальному удостоверению. В двух случаях обязательно:
- Продается квартира, находящаяся в долевой собственности, или доля в такой квартире.
- Продается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему.
В остальных случаях ПДКП не обязательно удостоверять у нотариуса.
Предварительный договор купли-продажи не нужно регистрировать в Росреестре, как основной договор. По нему не возникает право собственности покупателя, поэтому и оснований для регистрации нет.
- Не заключайте ПДКП вместо ДДУ при покупке строящейся недвижимости. Вы рискуете потерять деньги и остаться без судебной защиты.
- В ПДКП прописывайте все условия, которые пропишете в основном.
- Чтобы сделка точно состоялась, включите условие о задатке. Помните – аванс не обеспечивает заключение основной сделки.
- Удостоверьте сделку у нотариуса, чтобы повысить безопасность предварительной и основной сделок.
Перечень необходимых документов
Для регистрации договора с обременением в пользу продавца участники сделки обязаны предоставить в орган государственной регистрации перечень определенных документов. Их количество в пакете может варьироваться в зависимости от сопутствующих факторов в виде наличия брачного союза, несовершеннолетних и недееспособных детей, выделенных долей и иных обстоятельств.
Заключение
Сделка с обременением является для владельца дополнительным гарантом того, что средства за проданное жилое имущество будут получены им полном объеме. На практике к подобным соглашениям прибегают в случае привлечения механизма отсрочки или рассрочки, что дает покупателю снизить финансовое бремя.
Также существует три способа расчетов, которые стороны могут выбрать при составлении договора:
- расчеты до момента подписания;
- расчеты после подписания и регистрации в государственных органах;
- расчеты в несколько этапов.
Обременение невозможно наложить, если используется первый способ расчетов. Ведь при его применении деньги передаются сразу же и, тем самым происходит исполнение обязательства, которое стоит перед участником договора.
Если же используется второй и третий способ расчетов, то для уверенности в том, что обязательство будет исполнено, может устанавливаться обременение. В данном случае покупатель не сможет пользоваться и распоряжаться своей новой квартирой до того момента, пока полностью не произведет оплату продавцу по составленному ими договору.
Законодательно такая процедура закреплена в главе 23 Гражданского кодекса РФ.
ВНИМАНИЕ !!! Важным условием для установления залога является его регистрация. Данная процедура происходит в Росреестре, вследствие чего будет внесена определенная запись в Единый гос. реестр.
К ним относятся:
- Момент, когда будет исполнение обязательства и факт снятия обременения.
- Что произойдет с обременением, если обязательство будет исполнено досрочно.
- Суть обременения.
Если эти три условия указаны в договоре, и он вступил в законную силу (подписан сторонами), то их изменение каждой из сторон, а также Росреестром не допускается. После прохождения регистрации стороны договора получают соответствующий документ (выписку), который подтверждает тот факт, что имущество перешло в пользу покупателя и на нем установлено обременение в пользу продавца.
“Подводные камни”
Дело в том, что покупатель может передать всю сумму денег продавцу, а тот в свою очередь откажется от снятия обременения путем написания заявления. В этом случае покупателю необходимо обратиться в суд и представить все требуемые документы, подтверждающие тот факт, что продавец должен снять обременение. Такими документами выступают: иск в суд; выписку из реестра; банковские чеки или расписки. При наличии этих документов и правильном оформлении их суд удовлетворит иск, и обременение будет снято.
Образец типового договора купли-продажи с обременением в пользу продавца
Начиная оформлять договор, лучше всего сразу включить пункт, который станет указывать на то, что оплата производится исключительно частями, или же единым платежом.
Нужно понимать, что если сделка совершается таким способом, то имущество будет находиться в залоге у продавца до того момента, пока собственно не будет полностью оплачено.
В тот момент, когда осуществляется продажа недвижимого объекта, при этом соблюдается условие о залоге, то важно знать, продавец может внести в соглашение запись о переходе права собственности. Помимо этого, сюда относится и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества.
Стоит понимать, что оформлять договор требуется тщательным образом, он должен обладать свободной формой, содержать те условия, которые определены законом.
Процедура оформления и образец договора купли продажи квартиры с обременением
Договор купли-продажи недвижимости с обременением ничем не отличается от обычного договора купли продажи за исключением пункта, в котором прописаны все нюансы обременения. Перед составлением такого договора покупатель обязан предоставить покупателю информацию о том, находится ли объект недвижимости в обременении. Чаще всего обременением оказываются третьи лица, прописанные в квартире. При продаже недвижимости покупатель должен предоставить продавцу следующие документы: