Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пошаговая инструкция по составлению договора купли-продажи земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Информация к документу.
Купля-продажа – распространённый вид гражданско-правовых сделок. Предметом договора могут быть как движимое, так и недвижимое имущество. Каждый вид данной сделки имеет ряд особенностей. Ниже приведены особенности договора купли-продажи земельного участка, а также те основные моменты, на которые стороны должны обратить особое внимание при заключении данной сделки.
Что недопустимо включать в условия?
Сделка купли-продажи земли всегда сопровождается составлением договора. В него недопустимо включать снятие ответственности с бывшего владельца, если после подписания бумаг появятся третьи лица, претендующие на объект продажи.
Продающая сторона не может наделять себя правом каким-либо образом ограничивать последующее использование участка покупателем. Нельзя также прописывать в договоре право продавца вернуть себе проданную землю.
Основания для расторжения после регистрации
Расторжение договора чаще всего осуществляется в судебном порядке. Основанием может являться нарушение обязательств одной или обеими сторонами. Судебное разбирательство – длительный процесс, однако, при удовлетворении требований пострадавшей стороны, она может рассчитывать и на компенсацию издержек судебного делопроизводства.
Стандартные параметры
Регистрация договора купли-продажи станет финальным этапом при оформлении сделки. Но прежде чем осуществить регистрацию, следует приготовить все сопутствующие документы. Обязательным условием является соответствие всех действий нормам действующего законодательства.
Отсылки к законодательству
Очень детально данный вопрос расписан в 30 главе Гражданского кодекса. Передача прав на землю, как ресурс для ведения сельскохозяйственной деятельности или строительства, описана в статьях 15, 25, 26, 37. О регистрации прав на землю можно найти информацию в законе №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
Последний законодательный акт всесторонне освещает вопрос регистрации сделок, объектами которых выступают земельные участки. Также здесь можно найти правила заключения договоров и порядок их внесения в базу данных органов регистрации.
Также здесь достаточно много внимания уделяется такому аспекту, как нотариальная заверка соглашения. Если по требованиям закона на договоре требуется наличие подписи нотариуса, но ее там нет, то в регистрации прав могут отказать.
С 1 марта 2013 года на законодательном уровне была отменена обязательная регистрация договора купли-продажи в Росреестре для того, чтобы избежать дублирования информации в базе данных этого органа и на свидетельстве о праве владения. Сегодня достаточно просто представить все документы в МФЦ, а уже оттуда их направят в Росреестр для выдачи свидетельства.
Требования и правила составления
После согласования всех условий и составления текста договора купли-продажи, он обязательно должен быть подписан всеми сторонами сделки. Законодательство не называет подпись нотариуса в этом случае обязательным реквизитом.
Но если продается доля в имуществе или одной из сторон выступает несовершеннолетнее лицо, то заверить документ у нотариуса будет обязательным условием регистрации.
Проводить регистрацию подобного документа в Росреестре не требуется, но непременно нужно внести измененные данные в ЕГРН. Эта норма прописана в гражданском законодательстве, а именно в статье 551 ГК РФ. Договор должен быть составлен в количестве сторон сделки и один экземпляр – для Росреестра.
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
Соглашение должно быть составлено в виде общего документа, который обязательно должны подписать все стороны сделки. В ином случае она будет признана недействительной.
Типовой договор купли-продажи должен содержать такие пункты:
- вводная часть;
- предмет сделки;
- стоимость;
- каким образом будет происходить уплата денег;
- обязанности и права сторон;
- какие существуют ограничения на использование земли;
- как будет происходить передача недвижимости;
- дата;
- подписи всех сторон.
В законодательстве существуют запреты на передачу земли на таких условиях:
- продавец имеет право выкупа земли по собственному желанию;
- на покупателя наложены ограничения на заключение сделок с приобретенной недвижимостью;
- ограничение прав продавца в том случае, если на владение землей претендуют третьи лица.
Куда стоит обращаться
Сегодня регистрация имущественных прав происходит на основании закона №218-ФЗ.
В этом же законодательном акте определен и порядок оформления перехода права владения:
- сторонам следует лично (или через представителей с доверенностью) обратиться в Росреестр;
- допускается передача документов через МФЦ;
- направление заявки на регистрацию на сайте Госуслуг.
В каждом из этих случаев нужно будет предоставить одинаковый комплект документов, но обращение непосредственно в Росреестр поможет сэкономить несколько дней.
При приеме документов сотрудники Росреестра будут не только проверять соответствие бумаг действительности, но и право владения на участок продавца.
В некоторых случаях на продаваемую землю может быть наложен запрет на продажу (арест).
После завершения процедуры регистрации новый владелец получит такой документ, как выписка с КГРН.
У покупателя право собственности возникает именно с того момента, когда данные об участке будут внесены в этот реестр.
Если нарушаются условия
При несвоевременном или недостаточном исполнении обязательств по контракту применяются штрафы и санкции:
- при нарушении со стороны покупателя – продавец может не возвращать оплаченный задаток;
- при нарушении со стороны собственника земли — задаток надо будет возвратить в два раза большем размере.
Это типовые санкции, но участвующие стороны кроме того могут в соглашении основательно расписать конкретные меры при аннулировании подписанного документа. К примеру, начисление пени, которая рассчитывается в процентах от стоимости земли за каждые просроченные сутки.
Регистрация договора купли-продажи
В настоящее время требование обязательной регистрации договоров купли-продажи было отменено. Но для того, чтобы сделка по продаже земельного участка приобрела юридическую силу покупатель должен официально вступить в права собственности. Для этого продавец и покупатель должны обратиться в региональное отделение Росреестра, в котором бывший собственник должен написать заявление об отчуждении прав собственности на недвижимость, а новый – о приобретении прав собственности на купленный участок земли.
Предварительный договор
Если по каким-либо причинам оформление сделки купли-продажи должно быть отложено (например, не готов полный пакет документов, необходимый для государственной регистрации), то рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи дома с прилагаемым земельным участком.
Прочие рекомендации
Для успешного заключения сделки купли-продажи необходимо следовать следующим рекомендациям:
- Регистрация передачи права собственности – является одним из важнейших этапов всего процесса, поэтому ни в коем случае нельзя с ней медлить.
- Перед подписанием договора нужно тщательно проверить предоставляемый пакет документов на предмет подделки. Все печати, подписи и сведения должны в точности соответствовать кадастровой выписке.
- Во избежание мошенничества, при котором один и тот же участок земли продается одновременно нескольким лицам, необходимо использовать кадастровую выписку, полученную не более семи дней назад. В идеале нужно использовать выписку из ЕГРП, так как она готовится в кратчайшие сроки. В случае возникновения факта двойной продажи право собственности будет закреплено за тем лицом, которое первым выполнить регистрационный процесс сделки в Росреестре.
- Процесс заключения сделки может отличаться в зависимости от целевого назначения приобретаемой земли.
- Настоятельно рекомендуется отказываться от сделки при возникновении даже малейших подозрений в честности продавца.
- Денежные средства, выдаваемые в качестве залога, должны быть выданы под юридически заверенную при свидетелях расписку.
Документы
Бумаги, которые понадобятся при оформлении договора купли-продажи земельного участка:
- 3 экземпляра бланков договора на продажу земли;
- Документ, подтверждающий права на продажу;
- Удостоверения личностей сторон;
- Документы на земельные участки (паспорт участка, схема);
- Сертификат на право собственности продавца;
- Квитанция об оплате госпошлины (предъявлять не обязательно);
- Выписка из ЕГРП.
Порядок проведения сделки
Для сделки продажи земельного участка нужно проделать следующее:
- Составить или скачать бланк договора покупки земли (3 экземпляра — для РосРеестра, продавца и покупателя);
- Заполнить его в соответствии со всеми требованиями и предоставленными данными (заполнять от руки, одной синей ручкой, предоставляя достоверные данные);
- Произвести расчет средств за участок и его передачу (возможно и после государственной регистрации, если это оговорено в договоре);
- Составить расписку и акт приема-передачи участка;
- Подготовить документы для регистрации сделки и предоставить их в соответствующий орган;
- Оплатить государственную пошлину;
- Получить выписку из ЕГРП, которая подтверждает право собственности на приобретенный участок.
Образец договора купли-продажи доли земельного участка несовершеннолетнего
Особенность продажи имущества детей – согласие от органа опеки и попечительства. Отец или мать ребенка должны обратиться в местный комитет ООП и написать заявление по образцу. Ответ будет получен в течение 14 рабочих дней с момента подачи заявки. Если интересы ребенка не нарушены, орган опеки выдает разрешение с указанием деталей сделки. Имея согласие органа опеки, родители приступают к оформлению у нотариуса.