Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор при ипотеке во время брака». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Банковская практика и спорные ситуации.
Большинство кредитных и банковских организаций придерживаются единой практики при выдаче ипотеки молодой семье на приобретение жилья. Если квартиру покупает лицо, состоящее в браке, его супруг выступает созаемщиком сделки.
Это помогает снизить риск невыплаты процентов и кредита в случае неплатежеспособности одного из супругов. Пара должна понимать, что если договор оформлен на одного, выплачивать кредит они должны вместе, так как право собственности на квартиру, приобретаемое в период брака, одинаковое у обоих супругов, если иное не предусмотрено брачным контрактом.
Как оформить брачный договор на квартиру, купленную в браке, и нужен ли он при покупке жилья
По закону все имущество супругов является совместным. Например, в общей квартире не выделяются доли, а при разводе она делится по усмотрению суда. Один из способов изменить ситуацию – брачный договор на квартиру, купленную в браке. Сегодня все больше пар заключают такие контракты. Разберемся, какое у него значение и как его правильно оформить.
Соглашение исключает ответственность супруга по ипотеке?
Для моих сотрудников кредитных учреждений становится неожиданностью существование брачного контакта, из-за которого они теряют право взыскать долги одного из супругов за счет имущества второго. Именно поэтому они запрашивают его наличие и, исходя из изучения этого документа, принимают решение о том, в какой форме будет выражено финансовое участие той стороны соглашения, которая одновременно и не будет владельцем объекта, и не будет вносить платежи. С большой долей вероятности банк предложит:
- заключить договор поручительства;
- выступить в качестве созаемщика.
Снять ответственность полностью не получится. При этом при разводе, сторона, на которую возложены такие обязательства, не сможет напрямую претендовать на объект. Ей придется предъявлять иск ко второму супругу о взыскании тех сумм, которые ей вносились и не обязательно, что требования будут удовлетворены за счет спорной собственности.
Брачный договор для ипотеки (ипотечного кредита) — образец, во время брака, в Сбербанке
Ипотечный заём для большинства граждан Российской Федерации является единственным вариантом решения жилищного вопроса. Ипотека налагает серьёзные финансовые ограничения на семейную жизнь. Платежи по кредиту могут доходить до 50% от доходов домашнего хозяйства. Многие заёмщики ищут дополнительные источники заработка и стараются вернуть ссуду досрочно.
Существует два способа возврата жилищного кредита. Анннуитетная схема даёт возможность заёмщику гасить задолженность равными долями. Данный вариант внесения денежных средств предполагает приоритетную выплату начисленных процентов. Дифференцированные платежи подойдут заёмщикам, которые смогут перечислять крупные взносы.
После развода
А вот после развода оформить соглашение уже не получится. Препятствуют этому положения статьи 43 СК РФ, где сказано, что расторжение брака прекращает и действие брачного договора.
То есть этот документ действителен только на срок существования семьи. После развода действуют только те его положения, которые специально для этого и были составлены.
Согласно статье 391 ГК РФ перевод долга одним должником на другого возможен только с согласия кредитора.
На практике банки крайне редко дают свое согласие на:
- смену заемщика;
- разделение долга на обоих супругов.
Приходится продавать квартиры, чтобы рассчитаться с банком.
Условия
Если супруги считают необходимым, они вправе сами определить условия, на которых происходит приобретение, на покупку которой берется кредит.
В частности, можно указать:
- кто вносит первоначальный взнос и из каких средств (собственных или общих);
- в каком порядке погашаются ежемесячные платежи;
- размер обязательство каждого из супругов;
- изменения имущественных отношений в случае рождения детей;
- доли, отходящие каждому при разводе и т. д.
Что такое брачный договор?
Брачный договор – соглашение, которое заключается до регистрации брака или в период брачных отношений. Он содержит условия, касающиеся имущественной и финансовой стороны семейной жизни.
Контракт позволяет изменить режим совместной собственности. Муж и жена могут договориться, что все приобретенное в браке или только часть имущества при разводе переходит к тому из них, кто финансировал покупку. Также они вправе сразу выделить доли на собственность, которые не обязательно будут равными.
Соглашение составляется только в письменной форме. Для придания юридической силы его нужно удостоверить у нотариуса.
Помимо имущества супруги могут разделить долги. Поэтому брачный контракт актуален при покупке квартиры в ипотеку.
После развода
Заключить контракт можно до регистрации отношений или во время брака. После развода подписать соглашение нельзя. В этом случае при разделе собственности применяются правила совместной собственности на имущество. Поэтому супругам придется отстаивать свои интересы в суде или попробовать договориться друг с другом.
Покупка квартиры с использованием материнского капитала
Многие семьи приобретают жилье в кредит с материнским капиталом. Он используется в качестве первоначального взноса или направляется на погашение ипотеки.
В соответствии с требованиями закона недвижимость оформляют в долевую собственность. Доли распределяются между родителями и детьми.
Переоформить жилье на одного из супругов нельзя. Если заемщиком выступает один супруг, в брачном соглашении прописывается доля мужа и жены. Не подлежат разделу доли, оформленные на детей.
Необходимость БД для ипотеки
Хотя не многие пары подписывают брачные соглашения, финучреждения относятся к присутствию подобного документа благосклонно, а если его нет, то просят оформить. Причина – создается четкое представление о финансово-имущественных отношениях пары, поэтому брачный договор при ипотеке станет преимуществом при принятии решения. Документ сможет дать ответ на такие вопросы:
- Кто вносит первый платеж?
- Кто вносить тело кредита, %, другие обязательные платежи?
- Кто ответственное лицо за исполнение кредитных обязательств?
- На кого оформляется ипотечная квартира?
- Как будет происходить разделение долга при разрыве отношений: размер доли каждого в недвижимости, ответственность по выплате займа?
В случае, когда БД при оформлении ипотеки нет, то отвечает на указанные вопросы закон, но эти ответы не всегда отображают реальную ситуацию семейно-финансовых взаимоотношений. Например, кредит полностью оплачивает муж, а жена не работает, то есть финансы в семейный бюджет не приносит. В случае развода, супруга может претендовать на часть квартиры.
Если говорить о рисках банка, то они тоже есть. В случае разрыва отношений делится не только квартира, но и задолженность по займу. Не во всех семьях супруги получают одинаковую зарплату, то есть имеют равнозначную платежеспособность. Это приводит к тому, что выплачивается только часть крупного займа.
Зачем это нужно?
Причины получения ипотеки одним из супругов могут быть самые разные:
- Плохая кредитная история мужа или жены, которая может привести к отказу банка в одобрении заявки.
- Люди состоят в официальном браке, но не проживают вместе и не ведут совместного хозяйства.
- Когда один из супругов категорически против участия в ипотечном кредите.
Для оформления ипотеки потребуется предоставить в банк пакет документов от заемщика:
- паспорт гражданина РФ;
- документы, подтверждающие регистрацию по месту жительства;
- трудовая книжка;
- брачный контракт, заверенный нотариусом, в котором оговорены права и обязанности супругов в отношении залоговой недвижимости;
- СНИЛС/ИНН;
- справка 2-НДФЛ, иногда банк допускает подачу справки о доходах по форме банка;
- налоговая декларация для ИП;
- иные документы, подтверждающие доходы клиента;
- выписка со счета о наличии суммы первоначального взноса;
- свидетельство о браке;
- согласие супруга на покупку недвижимости в ипотеку – несмотря на то, что супруг заемщика участвовать в ипотеке не будет, его согласие все же необходимо;
- справки из ПНД или водительское удостоверение.
После одобрения заявки необходимо собрать документы на приобретаемую квартиру:
- паспорт продавца;
- свидетельство на право собственности;
- основание получения права собственности, например, договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
- согласие супруга продавца на продажу жилья;
- результаты оценочной экспертизы квартиры;
- выписка из домовой книги об отсутствии прописанных лиц;
- документы на земельный участок;
- кадастровый и технический паспорт квартиры.
Брачный контракт для ипотеки в Сбербанке
Решение: заключить брачный договор при ипотеке, где указать доли обоих супругов на квартиру (один заемщик, другой — созаемщик), а также возможную компенсацию, если один из супругов (основной заемщик) не оплатит оформленный на него кредит. Однако если посмотреть на такое оформление соглашения со стороны заемщика, то возникает опасность, что созаемщик не захочет платить, но будет претендовать на недвижимое имущество. Тогда стоит обратиться в суд и потребовать разделения долгов с принудительным внесением денежных средств для погашения ипотеки созаемщиком. Наличие ипотеки или намерение ее оформить не означает, что супруги обязаны заключить брачный договор. Однако при его отсутствии в случае развода оставшаяся часть ипотечного долга делится поровну. Это касается и недвижимости, находящейся в залоге.
Брачным договором называется контракт юридической силы между будущими или настоящими мужем и женой, который регулирует их имущественные отношения. Соглашение может заключаться как во время брака, так и до него. Он в обязательном порядке должен заверяться нотариально и при этом изъявлять добровольные намерения каждой из сторон. Главным преимуществом подписания брачного договора является то, что действие статьи 34 СК РФ о разделе пополам имущества, нажитого в браке, полностью аннулируется и взамен вступает в силу статья 42 СК РФ, которая позволяет самостоятельно регулировать правовые отношения между супругами на основе официально заключенных договоренностей.