Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, если один из хозяев против?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
1/2 доли.
Основной особенностью продажи ½ доли в однокомнатной квартире является сложность в поиске покупателя. В случае приобретения части, проживающий собственник может запретить новому владельцу вселение в судебном порядке. Если совладелец проживает в однокомнатной квартире с семьей и несовершеннолетними детьми дополнительная сложность будет состоять в запрете органов опеки и попечительства.
Если гражданин продает ½ долю в двухкомнатной квартире, то возможны следующие варианты:
- при определении порядка пользования частью жилого помещения покупатель приобретает конкретную комнату;
- если порядок не определен, то обращаться в суд для комфортного совместного проживания придется новому владельцу.
Таким образом, проще всего продать ½ часть квартиры сособственнику. В результате сделки он станет единоличным владельцем жилья.
2/3 доли
В данной ситуации необходимо либо договариваться с сособственником о выкупе его доли, либо продавать квартиру целиком. В противном случае стоимость большей части жилого помещения будет значительно занижена.
Даже если найти покупателя на 2/3 часть жилья, фактически он сможет использовать не более ½ доли. Поэтому он будет сбивать цену.
3/4 доли
Владелец ¾ квартиры обладает преимуществом. Поэтому для продажи можно предпринять следующие варианты:
- Принудительный выкуп через суд. В случае если жилье не является единственным жилым помещением собственника, то суд удовлетворит требования заявителя. Впоследствии продать квартиру целиком будет выгоднее и быстрее.
- Совместная продажа. Граждане ищут покупателя и продают жилье. Денежные средства делятся согласно долей в собственности.
- Продажа доли, если сособственник в ней не проживает. Иногда бывает, что совладелец стал собственником в результате дарения или наследования. Он не живет в квартире и не пользуется ей. Владелец ¾ доли может продать свое имущество, незначительно занизив цену. Плюсом ситуации для покупателя станет возможность пользоваться всей квартирой, фактически оплатив ¾.
Можно ли оформить куплю-продажу доли в доме без земли
Отличие жилого дома от квартиры в том, что объект расположен непосредственного на земельном участке. Квартира может быть продана изолировано, а дом предполагает продажу совместно с земельным участком.
Дом и участок, на котором он расположен, является неразделимыми объектами. Гражданин не может продать дом или долю в нем, а участок не продавать.
При этом доля участка может быть продана отдельно от жилья. Для этого его необходимо выделить в отдельный надел и поставить на учет в Росреестре.
Доля в земельном участке должна соответствовать доле в жилом доме. Если гражданин продает ½ долю жилого помещения, то к нему обязательно должна прилагаться ½ доля земельного участка.
Можно ли заключить ДКП, если один из собственников против?
Совместная собственность подразумевает равные права совладельцев, распоряжаться ею они могут только с согласия друг друга – классическим примером является имущество, приобретенное в браке. Свою часть совместно нажитого один из них может продать только после раздела (выдела доли).
Если продажа всей квартиры будет оформляться от лица одного из совладельцев, то необходимо предоставить нотариально заверенное согласие со стороны второго. До 2017 г. при отсутствии такого документа сделка не могла быть зарегистрирована. В настоящее время требовать его регистратор не имеет права, но в соответствии с № 218-ФЗ от 13.07.15 г. он обязан зафиксировать факт отсутствия согласия на отчуждение – информация отображается в выписке из ЕГРН, сделка считается оспоримой.
Этапы продажи
Если выделены идеальные доли, то их также можно реализовать, хоть это и менее выгодно в финансовом плане. Согласие сособственников не требуется, но они имеют преимущественное право на приобретение (ст. 250 ГК РФ). Несоблюдение этого пункта приведет к признанию сделки купли-продажи недействительной. Необходимо учесть следующие моменты:
- отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, требует получения согласия от органов опеки, а также предоставления ему нового места жительства, не уступающего в площади/условиях проживания предыдущему;
- если содольщики не выкупят предложенную часть имущества, то при продаже стороннему лицу запрошенная цена не должна быть ниже, в противном случае сделка будет оспорена;
- если право собственности возникло во время брака, то требуется согласие второго супруга.
Перед продажей необходимо выяснить стоимость своей доли, пригласив независимого эксперта – он определит количество принадлежащих собственнику квадратных метров, объективно рассчитает цену с учетом благоустройства жилплощади, престижности района расположения дома, степени развитости инфраструктуры.
Сообщение о продаже следует направить каждому сособственнику в письменном виде. В документе указываются все условия сделки, включая точную цену, порядок расчетов, сроки, другие важные нюансы. На руках должно остаться подтверждение того, что извещение было отправлено.
Что делать, если один из дольщиков против продажи всего объекта недвижимости?
Мы выяснили, что продажа всей квартиры невозможна, если кто-то против реализации. Принуждать к продаже доли противозаконно – это может стать основанием к признанию продажи недействительной. Есть два законных способа решить эту сложную ситуацию.
Есть два вида частей квартиры:
* Реальная. Часть выделяется в натуре, например, соответствует одной комнате.
* Идеальная. 50% всей площади квартиры.
В случае реальной доли, ваша квартира числится как коммунальная. Вы можете продавать свою собственность на законных основаниях. Идеальную долю также можно продать, однако её стоимость низкая.
Причиной низкой стоимости является совместное использование квартиры с другим собственником.
Итак, у вас есть два способа:
* Выделить долю, сделать её натуральной и начать процесс продажи. Вы можете договориться с другими собственниками или решать споры в суде. После выделения долей, квартира становится коммунальной, и вы просто продаёте свою комнату.
* Продажа идеальной доли, если у вас не получилось выделить реальную долю.
В случае возникновения проблем, следует обратиться к юристам для получения конструкции или организации представительства в суде.
Можно ли продать, не спросив согласия других собственников?
Очень часто у людей, владеющих долей квартиры, возникает вопрос — как продать долю в квартире без согласия собственников? Ответ на этот вопрос в любом случае будет отрицательным, так как такая операция полностью противоречит статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если вы все таки попробуете провести эту операцию, то Федеральная регистрационная служба, через которую проходят документы по операциям с недвижимостью, не примет у вас бумаги для оформления сделки.
[1]
Также необходимо помнить, что при любых нарушениях, возникающих при продаже доли, пострадавший собственник может подать иск с требованием перевода на него прав и обязанностей по продаваемой жилплощади. Такой иск можно подать в течение трех месяцев после обнаружения нарушения. В таком случае, суд постановляет замену выбранного продавшим свою долю в квартире собственником покупателя на другого собственника доли квартиры.
Единственная операция, возможная без наличия договоренности между собственниками — регистрация в квартире несовершеннолетнего ребенка, не достигшего возраста 14 лет. В остальных случаях наличие согласия всех собственников квартиры является обязательным по закону условием.
Как продать дом, если один из собственников против
Мне 15 лет.Я живу в комунальной квартире,в комнате(в квартире 2 комнаты).1,5 года назад умерла моя мама.Этой комнатой являлись собственниками я и моя мама.А так я живу с папой.Он прописан в этой комнате,но не является собственником.Но мой папа постоянно ездит в командировки(я остаюсь один дома.
Люди ПОМОГИТЕ ! Подскажите, как отказаться от навязчивых услуг?! Подумал я как то -«а зачем мне домашний телефон? только плачу за него, а пользуюсь всё равно сотовым» и решил отказаться. Оно дело конечно не срочное и я решил съездить в филиал, где когда-то у них же подключал интернет. Сходил.
Продать долю в доме с землей
Если сособственники в открытую не изъявляют желания выкупить долю, но и официально не отказываются от своего права, то собственник может смело продавать ее третьим лицам. Но действует одно условие: у него должно быть подтверждение получения уведомления адресатами-собственниками.
Так, например, вы владеете некоторым имуществом (домом) вместе с супругом(й). Разведясь, вы решили продать свою часть, то есть ½ дома. Предположим его цена 600 000 рублей. Если вы выставите на продажу свою часть за ½ от общей цены, то есть 300 000 рублей, то ее никто не купит. В этом нет ни практического, ни юридического смыла. Нельзя точно и достоверно разделить дом напополам (особенно если количество помещений нечетное, 1 кухня и 1 санузел).
Как продать квартиру, если один собственник против
Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).
Если второй собственник против
Нередки ситуации, когда продаже доли противится один из собственников, тогда как прочие владельцы против сделки не возражают.
Или жилье принадлежит двум собственникам, но второй категорически не желает дать согласие на продажу или купить реализуемую часть.
Если один из собственников несовершеннолетний
Как продать долю ребенка в квартире? Если одной из долей владеет несовершеннолетний, для оформления сделки дополнительно понадобится разрешение от органов опеки, а также отказ несовершеннолетнего — его могут написать родители или опекуны. В органы опеки нужно обращаться, когда уже нашли покупателя: государственная структура рассматривает каждый случай отдельно. Если опека не даст разрешение, продать долю не получится.
Если вы решаете продать долю несовершеннолетнего, должны будете предоставить ему жилье не хуже предыдущего по условиям. Например, купить долю в другой квартире.
Запомните: если одной из долей владеет ребенок, берите разрешение от опеки. Если планируете продать его долю, тоже понадобится разрешение. Дополнительно вы должны будете предоставить ребенку собственность не хуже.
Преимущественное право покупки и способы его обойти
Преимущественное право принадлежит не жильцам дома или квартиры, а непосредственным владельцам жилого помещения. Если данное право будет нарушено, то ущемленный владелец может оспорить сделку в процессе судебного разбирательства и перевести права продавца жилья на себя. Хозяин доли, желающий продать её, обязан составить уведомление для остальных дольщиков, в котором отображаются основные условия предстоящей сделки:
- Стоимость продаваемой части;
- Объем доли, который владеет продавец;
- Иные условия договора.
Соседям-собственникам дается тридцать дней, чтобы отреагировать на полученное уведомление. Они имеют право выкупить реализуемую долю либо в письменной форме составить отказ. Если реакции от соседей не последовало, то они отказываются от продажи, собственник имеет право реализовать свою долю третьим лицам за цену, не менее той, что прописана в уведомлении.
Однако, наше законодательство предусмотрело несколько лазеек для подобной ситуации. Если с продажей квадратных метров возникают трудности, можно оформить на приобретателя жилья дарственную. Денежные средства вы сможете получить по расписке. Возможно дарение только части доли, остальные метры можно реализовать не согласовывая сделку с остальными дольщиками. Еще один вариант – оформление доли в качестве залога по денежному займу. Далее продавец намеренно не платит кредит, а должник обращается в суд, чтобы взыскать положенное ему по заключенному с залогодателем соглашения.
Все эти варианты рискованны, поскольку в результате дарения вам могут не отдать положенную сумму. А второй владелец имеет полное право оспорить сделку в суде и будет наложен запрет на продажу.