Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, если собственник – несовершеннолетний?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Может ли несовершеннолетний купить квартиру.
В силу ограниченной гражданской дееспособности ребенок сам не может купить себе имущество, поскольку не имеет собственного источника доходов. Если им было получено наследство, соцпомощь, распоряжаться деньгами уполномочены только законные представители под чутким руководством ООП.
Не допускаются сделки, в которых родитель или иной близкий родственник продает свое имущество ребенку. В качестве покупателя будет действовать опекун или родитель (аналогично продаже от лица ребенка).
Документы
Сделка с несовершеннолетним покупателем требует сбора документов. Сторона Продавца, представляющая несовершеннолетнего, должна предоставить:
- паспорт представителя ребенка — родителя или до 14 лет — опекуна, с 15 лет — попечителя;
- разрешение ООП на совершение сделки;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- свидетельство (справка ЕГРН) о праве собственности;
- кадастровый паспорт;
- выписку из домовой книги;
- выписку с лицевого счета о наличии (отсутствии) задолженности за услуги ЖКХ;
- ДКП, заверенный нотариусом.
Продавцу достаточно иметь при себе паспорт, по требованию продавца — документ, подтверждающий платежеспособность.
Условия, при которых возможно оформление купли-продажи
Как и в стандартных случаях, приобретаемая квартира должна соответствовать юридической чистоте и обеспечиваться требуемой документацией. Недопустимо, чтобы объект был под арестом или находился в залоге. Эти требования предъявляются к продавцу недвижимости, который обязан представить документацию, подтверждающую правоспособность объекта.
Любая сделка с недвижимостью зачастую может обернуться головной болью, если в ней участвуют несовершеннолетние. Риелторы и юристы рассказали сайту «РИА Недвижимость», к каким трудностям стоит приготовиться «взрослым», решившим, к примеру, улучшить жилищные условия семьи, купив новую квартиру и в других ситуациях.
Указанный гараж принадлежит гр. Бирбину Петру Александровичу на основании справки Гаражно-строительного кооператива № 88-Д гор.
Несовершеннолетние вправе иметь в собственности любое имущество. За лиц в возрасте до 14 лет осуществляют сделки их законные представители (родители, опекуны).
Оформить его, на первый взгляд, довольно просто, но при этом необходимо соблюдать определенные требования.
Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания.
В преамбуле договора должны быть указаны наименования сторон, информации о них (паспортные данные), кто из них является продавцом, а кто покупателем. Также необходимо указать лиц, которые уполномочены действовать от имени продавца или покупателя при заключении договора.
При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником
Законными представителями несовершеннолетних являются родители, усыновители или опекуны (до 14 лет), попечители (от 14 до 17 лет включительно).
При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
Это тот случай, когда ребёнок, достигший 16 лет, имеет право сам распоряжаться своим имуществом, в том числе и недвижимым, без чьего либо разрешения.
I. Ищем покупателя на старое жилье
Любая сделка на рынке недвижимости с несовершеннолетним собственником априори является альтернативной, когда на средства от продажи старой квартиры сразу приобретается новый объект. Причем продавец должен заранее предоставить адрес покупаемого взамен жилья, чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки. С этой особенностью и связана одна из главных ошибок – родители начинают сделку с подбора новой квартиры, а не поиска покупателя на старое жилье. Эксперты советуют идти от обратного. Первым делом стоит понять, какую сумму можно выручить за свою квартиру. От этого и придется отталкиваться при выборе жилья взамен.
Как только покупатель на старую квартиру будет найден, с ним заключается договор аванса. Поскольку речь идет об альтернативной сделке, на данном этапе нужно определить максимальные сроки поиска нового жилья. Как правило, речь идет об одном месяце. Практика показывает, что этого вполне достаточно, чтобы подобрать подходящий вариант.
II. Подбираем альтернативную квартиру
Главное правило поиска новой квартиры при сделке с несовершеннолетним собственником – предоставление ребенку аналогичного или лучшего/большего по качеству и площади жилья или доли в нем. Причем закон не дает четких критериев оценки, на основании которых орган опеки вправе отказать в сделке. Решение в каждом конкретном случае принимает сотрудник ООП. Однако есть несколько правил, которые повышают шанс на положительный ответ.
- Ребенок должен получить равное предыдущему или большее по площади жилье.
Аналогичная или большая площадь, которую получит ребенок после переезда, – это обязательное условие для получения разрешения на сделку от органов опеки. Конечно, жизненные обстоятельства не всегда позволяют приобрести жилье просторнее. Однако есть выход из ситуации – нужно наделить ребенка большей долей в объекте. Допустим, до переезда площадь квартиры составляла 66 кв. м. Каждый из родителей и ребенок имели по 1⁄3 доле – 22 кв. м. Семья переезжает в квартиру площадью 60 кв. м. В таком случае несовершеннолетнему можно выделить 1/2 долю в квартире (30 кв. м), тогда как родителям – по 1/4 доле (15 кв. м). С точки зрения закона, права ребенка не будут нарушены.
- Ребенок должен получить равнозначное или лучшее по качеству жилье с более высокой/аналогичной стоимостью.
Предоставляемая ребенку квартира взамен старой не должна находиться в менее благоприятном районе. То есть органы опеки могут не одобрить переезд из однокомнатной квартиры в Москве в трехкомнатное жилье в области, если ребенок выигрывает по площади, но теряет по стоимости объекта. Поэтому при наличии несовершеннолетнего собственника кардинально сменить локацию сложно. Если есть сомнения в выборе альтернативного варианта, стоит обратиться в органы опеки за консультацией – как правило, специалисты могут заранее оценить шансы на положительное решение.
Какими правами на жилплощадь будет обладать малолетний покупатель?
Его задача – обезопасить покупателя и несовершеннолетнего продавца от значительных рисков и потерь, которые могут возникнуть в ходе продажи квартиры.
Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания.
Предметом рассматриваемого вида договора купли-продажи с несовершеннолетним является квартира. В этом разделе договора указываются подробные характеристики квартиры, а именно: площадь (общая и жилая), количество комнат, этаж расположения, кадастровый номер и адрес. Данная информация подтверждается кадастровым паспортом квартиры, номер которого указывается обязательно.
Дело в том, что маленькие граждане РФ довольно надёжно защищены государством, ведь не только родители обязаны оберегать и защищать интересы детей, но и такой институт, как органы опеки.
Бизнес по организации частных детских садов в России постепенно набирает популярность – сказывается серьезный дефицит дошкольных учреждений, даже московские власти начали рассматривать проекты по предоставлению помещений по ставке 1 рубль за квадратный метр в год под организацию частных садов.
За такое условие вы можете переплатить больше десятка тысяч рублей. Лучше поищите того, кто заверит ваш собственный договор.
Несмотря на то, что до наступления совершеннолетия детям запрещено делать множество вещей – пользоваться кредитами, управлять транспортными средствами, посещать определенные места, закон позволяет им быть полноценными собственниками жилья, причем в этом деле возраст не имеет никакого значения.
За такое условие вы можете переплатить больше десятка тысяч рублей. Лучше поищите того, кто заверит ваш собственный договор.
Договор купли продажи квартиры с несовершеннолетними детьми образец
Внимание При регистрации стороны обращаются в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права собственности. Инфо Обратиться можно:
- лично, через представителя (при наличии у него соответствующих полномочий, подтвержденных доверенностью), с помощью отделения почтовой связи (при этом заявление должно быть удостоверено нотариусом и отправляется заказным письмом с уведомлением о вручении).
При заключении договора зачастую встает вопрос о возможности участия в нем несовершеннолетних.
Возможно ли это, рассмотрим ниже.
Особенности оформления договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним покупателем Выступать стороной в договоре могут любые дееспособные лица. Типовой договор купли-продажи квартиры обычно содержит следующие пункты: Подробное описание предмета сделки.
Форма собственности. Документы, подтверждающие право собственности.
Особенности договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних детей: образец документа
В предварительном договоре, как правило, оговариваются намерения сторон, и он служит прообразом основного договора.
Справка! Все листы договора прошиваются и визируются подписями продавца и покупателя.
Типовой договор купли-продажи квартиры обычно содержит следующие пункты:
Подробное описание предмета сделки.
Стоимость объекта.
Особенности покупки квартиры с несовершеннолетним собственником
Итого, если подытожить, то имеем следующее: Как оформить покупку квартиры на ребенка младше 14 лет
- В Договоре купли-продажи квартиры ребенок фигурирует как Покупатель, в лице своего законного представителя. Личное присутствие ребенка на сделке не обязательно;
- Все действия за ребенка и от его имени полностью выполняют его родители или законные представители;
- Родители ребенка должны иметь на руках свидетельство о рождении ребенка, а опекуны или усыновители – дополнительно еще и решение суда об установлении опеки или об усыновлении.
Как оформить покупку квартиры на ребенка 14 – 17 лет (включительно)
- В Договоре купли-продажи квартиры ребенок фигурирует как Покупатель, действующий с согласия своего законного представителя.
Инфо
Приобретается квартира, в долевую собственность по 1/4 отца, матери и двух еесовершеннолетних детей. Как правильно прописать законных представителей- только один из родителей может быть указан ЗП для каждого ребенка, или оба? чиобы потом не было возврата из регпалаты.
Для грамотного составления условий договоров покупки квартиры на имя ребенка, рекомендуется обращаться к профильным юристам или к Нотариусу. Регистрация сделки с квартирой в Росреестре происходит общим порядком (см. по ссылке).
Ребенок становится собственником квартиры после государственной регистрации права. Кстати, не следует забывать и о том, что прописан ребенок должен быть только с кем-нибудь из взрослых.
Поэтому в купленную ему квартиру нельзя будет прописать его одного. Можно, либо прописать его туда с кем-нибудь из родителей или опекунов, либо оставить его прописанным по прежнему месту жительства.
Регистрация сделки
После удостоверения у нотариуса, договор имущественной сделки подлежит регистрации на основании норм статьи 131 ГК РФ и Закона 122-ФЗ от 24.07.97 г. Регистрация сделки – это четвёртый шаг, который при благоприятном исходе дела окажется последним. Для регистрации стороны обращаются совместно в Росреестр, или передают пакет документации через МФЦ.
Здесь потребуется передача новых договоров и пакета документации, участвующего в сделке. К нему же прилагается копия разрешения от опеки. Регистратор проверяет документацию, принимает её под расписку и назначает дату повторного визита.
В назначенный день по предъявлении паспорта и расписки, полученной в МФЦ, покупатель получает:
- договор сделки с отметкой о регистрации;
- выписку из ЕГРН.
Порядок продажи квартиры с несовершеннолетними детьми
Несмотря на то, что до наступления совершеннолетия детям запрещено делать множество вещей – пользоваться кредитами, управлять транспортными средствами, посещать определенные места, закон позволяет им быть полноценными собственниками жилья, причем в этом деле возраст не имеет никакого значения.
- Обратитесь вместе с ребенком в паспортный стол по поводу написания заявления, необходимого для выписки. Бланк для заявления выпускается в определенной форме, он будет выдан вам по месту обращения. Заполненный бланк необходимо приложить к паспорту родителя, паспорту ребенка (либо свидетельству о рождении), а также к разрешению ООП и свидетельству о праве собственности ребенка в новом жилье.
- Заполните бланк убытия, указав в нем адрес нового места проживания ребенка.
- Дождитесь одобрения паспортного стола (обычно на это уходит несколько суток).
Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка
Продажа квартиры, в которой часть (доля) принадлежит несовершеннолетнему (лицу младше 18 лет – п. 1 ст. 21 ГК РФ) – возможна, закон не ограничивает собственников в правах на распоряжение своим имуществом. Однако, сделки такого рода могут быть на законных основаниях выполнены только при непосредственном участии органов опеки и попечительства (ООиП), на которые возлагается функция надзора за соблюдением прав несовершеннолетних граждан. Далее мы подробно разберем порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.
- Новая квартира приобретается в рассрочку, а старые продаются полностью;
- Сделка проводится путем продажи и одновременно дарения;
- Объект покупки – новостройка (здание не сдано в эксплуатацию);
- Новое жилье меньше старого;
- Новое жилье имеет меньший комплект удобств, чем старое (отсутствует водопровод, канализация и т.д.);
- Новая инфраструктура существенно хуже прежней (нет садика или школы).