Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Понятия, относящиеся к определению и использованию кадастровой стоимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Случаи изменения или повышения цен.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на земельном рынке. Рыночные цены на схожие по своим показателям земельные участки должны быть приблизительно одинаковы. Поскольку в разные периоды времени цена на землю может меняться (уменьшаться или увеличиваться), то рыночная стоимость всегда определяется для какой-либо конкретной даты.
При приобретении земельного участка новый владелец платит рыночную цену, которая отличается от кадастровой. Кадастровая стоимость принципиальна для хозяина до тех пор, пока он является владельцем данной земли. По ней должны определяться размеры налогов, которые необходимо регулярно выплачивать.
Под кадастровой стоимостью земли понимается совокупность качеств и свойств участка. Установление стоимости производится каждые пять лет. Это связано с тем, что государству необходимо вести контроль за состоянием земель. Земельные ресурсы и их состояние отражаются на благополучии субъекта.
Основной недостаток поиска данных на публичной карте через интернет — это приблизительная достоверность из-за постоянной смены параметров по некоторым округам, которые не всегда соответствуют реальности.
Под кадастровой стоимостью земли понимается совокупность качеств и свойств участка. Установление стоимости производится каждые пять лет. Это связано с тем, что государству необходимо вести контроль за состоянием земель. Земельные ресурсы и их состояние отражаются на благополучии субъекта.
Если племя должно было переезжать, его земля «путешествовала» вместе с ним. В древней Месопотамии земля понималась как подарок бога или богини, которые защищали этот народ.
От чего обычно зависит кадастровая стоимость земельного участка
Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Росреестром и его территориальными органами.
Во Франции первые известные кадастры датируются 1269 годом. Кадастр, который назывался «Книгой расчетов», не имел успеха.
Таким образом, из анализа данных выше понятий о различных видах стоимости земли, можно сделать вывод о том, что все эти виды стоимости земельных участков взаимосвязаны между собой. В основе определения кадастровой и нормативной стоимостей, лежит анализ рыночной цены земли.
Около 1162 года в Италии были разработаны земельные кадастры с фискальными целями. В Милане за период в 50 лет (1260-1310г.) была проведенная кадастровая съемка, однако в результате данные для установления системы взыскания налогов получены не были. В Англии первый кадастр датируется 1066 годом, его целью было введение налога на недвижимое имущество.
Метод выделения
Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:
- Определяются сравнительные элементы объектов;
- Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
- По каждому элементу рассчитывается корректировка;
- Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
- Рассчитывается стоимость улучшений;
- Определяется стоимость ЗУ.
Этот метод актуален для ЗУ, на которых есть небольшие постройки (вклад улучшений в общую стоимость невелик), например – дачных, а так же если отсутствуют какие-либо данные об аналогичных продажах в заданном районе.
Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.
Самостоятельная оценка рыночной стоимости земельного участка
Собственник, подготавливающий к продаже земельный участок, может использовать несколько вариантов, как определить рыночную стоимость земельного участка:
- Обратиться к независимому оценщику.
- Обратиться в компанию по работе с недвижимостью.
- Провести оценку самостоятельно.
В первых двух случаях ответственность за определение соразмерной суммы передается специалистам. При самостоятельной оценке выбираются предельно простые расчеты, с использованием элементарных формул, которые не требуют специального образования и наличия компетенций.
Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ
При обращении к специалисту, имеющему лицензию на предоставление услуг в сфере профессиональной оценки объектов недвижимости, можно получить официальный отчет рыночной стоимости земельного участка. Он выдается в форме справки или акта с заключением о результатах проведенных расчетов. Этот документ имеет юридическую силу и правоспособен для предъявления покупателям во время презентации объекта.
Какие существуют группы земель?
Группы кадастровой стоимости земель – это подразделение на категории по территориальному и имущественному назначению. В настоящее время принято следующее распределение:
- участок под индивидуальное жилищное строительство;
- надел для ведения оградного или дачного хозяйства;
- земли населенных пунктов, расположенные внутри городской черты;
- участки общего пользования;
- участки промышленного и общегражданского назначения (например, под застройку заводами, фабриками или многоквартирными кварталами).
Земли промышленного назначения
Кадастровая стоимость земли для промышленности может быть как увеличена, так и занижена. Существуют территории опережающего развития, где предусмотрено льготное налоговое обложение и сокращение кадастровой стоимости объектов, предназначенных для развития экономики региона. Там кадастровая стоимость земли промышленного назначения будет минимальной. Так государство стимулирует развитие промышленности в тех территориях, где это необходимо.
В то же время для строительства завода в регионе с высокой экологической нагрузкой в виде вредных выбросов может быть установлен повышающий коэффициент. Это затормозить строительство новых предприятий.
Как и где узнать кадастровую стоимость земли?
Как уже говорилось выше, первичная оценка проводится в автоматическом режиме государственными структурами. И затем собственник или арендатор имеет право проводить оспаривание и заявлять о снижение или повышении первичных параметров. Нужно понимать, где узнать кадастровую стоимость земли из официальных источников. Сделать это можно двумя способами:
- на портале Росреестра в специальном разделе (можно выбрать несколько вариантов получения услуги – в электронном, физическом, с помощью отправки заказного письма и т.д.);
- на сайте Ростехнадзора с использованием интерактивной карты- путем введения точного адреса земельного угодья или его инвентаризационного кадастрового номера.
Сравнительный метод
Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась. Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельное единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д. Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.
Подробнее о целях оценки
Первая цель оценки стоимости земельных участков — удовлетворение потребностей рынка их купли-продажи — предусматривает возможность перехода земельных участков из рук в руки в соответствии с законами о земле в РФ. Такая политика государства по развитию землеоборота решает несколько задач, в числе которых:
- увеличение количества земель для передачи в частную собственность (приватизации);
- точное установление количества и видов участков земли, ограниченных в обороте и исключенных из него;
- стимулирование процедуры выкупа владельцами предприятий земельных участков под ними для ввода их в уставный капитал предприятий;
- расширение услуг по кредитованию лиц, желающих приобрести участок земли в собственность, развитие ипотечного кредитования;
- повышение эффективности управления земельными ресурсами, находящимися в госсобственности, путем ее разделения на собственность, находящуюся в федеральном управлении, в управлении субъектов Российской Федерации и муниципалитетов;
- формирование аукционного рынка продаж свободных земельных участков в частные руки;
- упрощение, удешевление и оптимизация процедур вывода земель в категории жилищной и промышленной застройки;
- расширение прав для лиц, желающих арендовать территории, находящиеся в муниципальной или госсобственности и
- и другие случаи.
Основания для проведения оценки ЗУ
Земельный участок как объект оценки является существенным по значимости ресурсом, который требует не только предельно эффективного распределения и управления, но и надзора за соблюдением норм использования. Исходя из этого, ревизионная проверка, требующая пересмотра оценки земли и земельных участков, следует определенным целям.
Цель оценки земельных участков:
- Соизмеряет эффективность использования земель в том или ином Субъекте федерации.
- Анализирует и проводит мониторинг дополнительных возможностей извлечения пользы из владения землями.
Сравнительный
Здесь выявляются ранее успешно используемые аналоги, с подобными свойствами ЗУ. В их числе:
- близость (удалённость) к центру населённого пункта;
- тип населённого пункта;
- соответствие зоне застройки;
- расположение в черте города или за его пределами;
- развитие транспортных сообщений и инфраструктуры;
- наличие инженерных коммуникаций;
- экология и условия ландшафта.
Описание государственной процедуры
Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.
Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.
Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.
Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.
Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.
Особенности оценивания земель разного назначения
Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.
Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.
Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.