Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля-продажа доли квартиры между родственниками: важные нюансы». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Перепланировка и долги по коммунальным платежам.
Перепланировка – это значительная проблема при покупке квартиры. Если она неузаконенная, разумеется. Покупателю, если он не проверил этот момент, придется либо все возвращать в обратное состояние (тем самым, вполне возможно, уничтожая неплохой ремонт) или же узаконивать. Впрочем, последнее далеко не всегда возможно.
Доля далеко не всегда является комнатой
Значительная часть покупателей считает, что 1 доля – это одна комната, но на практике так бывает далеко не всегда. Нередко, исходя из размера доли, покупателю будет принадлежать, в лучшем случае, несколько квадратных метров. Например, территория, на которой находится диван. В результате покупатель будет иметь право жить в комнате, однако фактически реализовать его сможет с огромным трудом (очень сложно жить в одной комнате с абсолютно посторонними людьми).
Прежде чем заключать сделку, следует убедиться, что доля предполагает действительно отдельную комнату. С другой стороны, если цель – получить постоянную прописку и фактически человек не собирается жить в это комнате/квартире, то можно приобрести даже 1/1000 часть квартиры.
Совладельцам
Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам. Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными. Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:
- доля незначительная;
- реальный выдел невозможен;
- владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
- не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.
Можно ли продать половину или часть своей доли
Иногда владелец хочет продать не целиком всю долю, а только часть от нее. Чаще всего такое происходит, если квартира большой площади и значительная часть доли в ней принадлежит одному человеку.
Закон разрешает продажу отдельной части. После оповещения остальных владельцев о предстоящей сделке действовать можно по одной из следующих схем:
- продать часть доли одному человеку, затем продать ему оставшуюся площадь, поскольку после этого он получит право на первоочередной выкуп;
- заключить договор дарения и получить деньги (в этом случае не требуется извещать остальных собственников);
- оформить часть имущества в залог.
Можно ли продать долю в квартире, купленной в ипотеку
С реализацией части имущества, которое находится в ипотеке, возникает немало сложностей. Чаще всего продажа требуется, если супруги разводятся, но при этом еще не погасили сумму займа.
Здесь также действует главное правило всех сделок с имущественными долями – первоочередное право покупки принадлежит совладельцу.
Другое дело, что для совершения продажи в любом случае потребуется согласие финансовой организации, которая когда-то выдавала жилищный кредит.
Банки не всегда с готовностью идут на сделки по реализации имущества, которое оформлено в ипотеку. Если второй супруг готов выкупить часть собственности, практически наверняка согласие будет получено, а кредитный договор будет заново заключен на единоличного собственника.
На что имеет право собственник доли в квартире
Если у человека есть право собственности на квартиру или дом, то он имеет возможность распоряжаться им по своему усмотрению.
Если в собственности у человека только доля, то есть часть собственности, то полномочий по распоряжению имуществом существенно меньше, учитываются следующие особенности.
Особенности
- Договор по продаже доли в собственности обязательно должен быть нотариально заверен;
- продажа доли квартиры за денежное вознаграждение собственником обязывает его проинформировать об этом остальных владельцев квартиры, потому что у них есть преимущество по праву выкупа этой доли по закону;
- безвозмездное отчуждение своей доли в квартире, то есть ее дарение, не требует получения согласие остальных владельцев долей в квартире.
Б) Вторым этапом будет идти процесс уведомления остальных совладельцев квартиры о продаже своей доли
Чтобы в дальнейшем вы могли продать свою долю квартиры на тех условиях, которые будут указаны в договоре, нужно соблюсти порядок уведомления остальных владельцев долей квартиры и подвести ей итог. Если этот этап будет пропущен, то в дальнейшем такую сделку могут признать недействительной, если в суд обратится заинтересованное лицо.
Уведомление владельцу
Для соблюдения этого требования от инициатора процесса продажи доли собственности квартире, должно быть отправлено каждому владельцу права доли в квартире уведомление, где будут прописаны все условия продажи, и обязательно цена сделки.
Уведомление обязательно отправить, даже если сделка оформляется с одним из владельцев доли.
В уведомлении должен быть указан срок, и не позднее одного месяца с момента его получения, собственники долей в квартире могут воспользоваться преимущественным правом приобретения.
Как видим, от того насколько правильно будет проходить порядок направления уведомления, зависит какими будут последствия для участников сделки, поэтому оно обязательно оформляется в письменном виде.
В уведомлении обязательно должна быть указана следующая информация:
- имя, фамилия и отчество адресата уведомления;
- информация о том, что предстоит сделка по продаже доли квартиры;
- прописаны условия, на которых будет проходить продажа доли, и обязательно цена продажи доли.
Важно! В уведомлении не нужно указывать данные о покупателе доли в квартире, потому что с юридической точки зрения это не важно.
Образец составления уведомления можно найти в сети интернет.
В) Следующим этапом будет нотариальное удостоверение договора
По закону любой процесс отчуждения доли квартиры должен быть удостоверен у нотариуса. Без выполнения этого условия сделку не зарегистрируют в Росреестре.
Для этого продавец, вместе с покупателем, идет к нотариусу, где специалист проверяет условия сделки и чтобы все условия соответствовали закону об уведомлении остальных собственников. После этого нотариус новую информацию внесет в нотариальный реестр. После прохождения этой процедуры стороны сделки могут идти в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Продажа по решению суда
Продажа доли в недвижимости возможна по постановлению судебной инстанции. Этот вариант предусмотрен для особых случаев. Чтобы им воспользоваться, нужно соответствовать следующим требованиям:
- Размер продаваемой доли должен быть незначительным.
- Нет возможности выделить долю в натуре (особенно актуально для однокомнатных квартир).
- Отсутствие интереса у продавца к использованию этого имущества по назначению.
При соблюдении этих условий суд может вынести решение о принудительной компенсации продавцу доли.
Доля собственности в квартире
Когда пишут или говорят «доля в квартире» подразумевается, что это доля в праве на квартиру. Доля в праве на квартиру частью квартиры не является, а является частью права. Имущество находящееся в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности называется долевая собственность.
Если имущество разделено между совладельцами в фиксированных долях – оно долевое. Если же доли не определены по договору – имущество совместное.
Как выделить доли в квартире детям
Выделить долю можно «в натуре», в статье 364 Гражданского кодекса Украины говорится:
Співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності.
Для выделения доли необходим следующий пакет документов:
- правоустанавливающие документы;
- справка из БТИ;
- технический паспорт объекта недвижимости;
Получается, что владелец может выделить долю детям или же выделить свою долю из общего имущества. Оставшаяся часть закрепляется за прочими совладельцами как личное имущество. Так, выделяя доли детям, доли родителей будут пропорционально уменьшены.